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杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）产品策划书蒋村项目产品策划书（B-07、B-10地块）二○○八年八月-1-目录第一章前言......................................................1第一节项目可行性研究结论..................................1第二节项目开发理念........................................3第二章项目地块及周边概况........................................5第一节项目地块规划指标....................................5第二节地理位置及现状......................................7第三节项目周边规划结构...................................13第四节自然条件...........................................16第五节自然灾害...........................................19第三章项目所在的城市历史文化背景...............................20第一节历史文化内涵与底蕴.................................20第二节地方文化习俗.......................................23第四章市场定位及产品定位.......................................27第一节主要竞争楼盘分析...................................27第二节本项目市场定位.....................................38第三节产品定位...........................................46第五章规划设计.................................................48第一节产品设计意象.......................................51第二节规划设计控制条件...................................54第三节规划设计基本要求...................................56第四节交通组织要求.......................................64第五节开发分期与样板区、现场售楼处设置....................71第六章建筑设计.................................................73第一节建筑单体...........................................73第二节建筑户型...........................................80第三节公共配套...........................................84第七章室内设计.................................................97第一节周边竞争楼盘室内设计调..............................97-2-第二节样板房............................................100第三节会所及公共部位....................................130第八章景观设计................................................136第一节设计理念及意向....................................136第二节景观设计要求......................................137第九章安装、基础设施配套设计..................................175第一节给排水系统........................................175第二节电气系统..........................................178第三节弱电系统..........................................182第四节暖通..............................................196第五节其他..............................................198第十章物业管理及服务体系......................................201第一节物业管理模式......................................201第二节物业管理资质要求及时间界定........................203第三节开发商一次性投入内容的要求........................206第四节园区服务功能要求..................................207第五节服务内容..........................................208第六节服务及物管收费标准................................209第十一章经济估算..............................................211附件一《蒋村项目客户调研报告》附件二《新技术新设备调查》杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）产品策划书-1-第一章前言杭州蒋村项目（B-07、B-10地块）是由绿城集团与浙江日报报业集团在杭州城西蒋村新区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅产品研发的契机，在集团领导及各职能部门的指导下，基于详实、全面的市场调查基础上，根据蒋村项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对杭州蒋村项目所在区域位置、产品定位、市场定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系、经济估算等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第一节项目可行性研究结论一、投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势，为房地产市场的稳定发展提供了必要的支撑。2007年杭州全市生产总值突破4000亿元，达到4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6％，已连续17年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元，城市经济发展的新高度将推动城市房产品将逐渐进入新一轮升级换代阶段。二、市场可行性结论虽然07年底至今宏观调控及通胀经济压力波及杭州房产市场，但杭州房企理性推盘，主动靠近买方市场，刚性需求得到释放走向；城市区域规划价值顶托，政府土地稳市，多种市场作用力，进一步加大08年杭州房产市场的“稳”字走向。虽然难现07年大起行情，但08年出现大跌行情的可能性较小。-2-项目东南面的蒋村商住区长期以来需求旺盛，而目前，原意义上的蒋村商住区的开发已经完毕，没有新推房源。由于本项目与蒋村商住区无缝连接，能够直接接收蒋村商住区的溢出需求。另外，北面浙大紫金港样区吸引了大量的科研教育人才，而项目周边也规划大量的公建、科研配套用房，科研产业带来的人才将会成为项目的潜在客户。三、项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造高档产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的要求，因此本项目必须做拼合户型，这给项目在报建、营销和交付环节的工作增加了难度和法律风险。项目所在的区域环境优越：从大区域看，杭州市政府已明确要把西溪湿地打造成世界级的旅游产品，随着西溪湿地建设的推进，蒋村新区将迎来新一轮的发展高峰，从西溪湿地周边已有项目看，该区域已成为杭州高端住宅产品聚集地；从小环境看，蒋村新区的改造还处于起步阶段，随着改造推进，周边配套日益完善，该区域的面貌将焕然一新。因此，项目所在的区域价值将随着开发进度的推进不断得以提升；绿城自1995年开发房地产以来，蒋村商住区便是绿城的主要根据地，在该区域积累了大量的高端客户，并在市场上处于绝对的领导地位。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为10666元/平方米，按照目前周边市场的销售价格，相对区域位置优势，高端产品品质特征，以及结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按28000元/平方米，车位18万元/个，该项目的税前成本利润率约为18%，项目投资的内部收益率约为28.7%。但是由于本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，因此在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。-3-五、结论1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及90/50政策而导致的拼户做法，在集团范围内目前仍处于探索阶段，依然存在着一定的政策和法律风险。第二节项目开发理念本项目将按照绿城集团第二代高层住宅产品营造标准进行实施，争创国内一流高层公寓产品。1、项目整体规划与周边环境相协调，结合B-12＃、B-14＃、B-15＃、B-16＃地块进行整体规划设计的同时，结合双龙路北侧地块、蒋村五号路西侧地块进行统一规划设计，综合考虑项目及周边地块规划布局，提升该区块的整体档次。2、本项目区块内不考虑设置大型会所，结合B-15＃、B-16＃地块公建配套集中设置商业及集中式会所，如室内外运动场地、室内泳池、餐饮、客房、２４小时便利店等均考虑集中设置，会所服务设施除满足小区业主需求处同时对外营业。本项目地块内按照规划条件设置物业及社区服务设施，以及部分小型配套设施。3、为营造项目整体的居住区氛围，提升小区整体品质。崇信路（蒋村六号路）及蒋村一号路沿线将不设置沿街商铺。结合蒋村六号路西侧市政绿地，将崇信路与蒋村一号路沿线营造成郁郁葱葱而又静谧的林荫道，使得蒋村项目在整体规划上商-4-业与住宅的动静分离。4、建筑设计应以国内一流高端公寓的品质来定位，从平面布置、建筑形态、竖向设计、户型设计、设备配置、材料选择、园区景观、室内精装修等方面处处体现高端公寓的特质。5、户型设计由于90/50政策限制，将采取拼户的做法，在满足容积率的前提下，充分考虑市场因素，合理配置房型比例，尽量做到拼户前后户型的均好性。6、景观设计应提前介入，总平面布置和竖向设计时应充分考虑景观设计空间，使景观设计与建筑形态相协调，建筑布局与景观规划相融合。７、室内设计应提前介入，在建筑方案设计时及时参与房型评审工作，为后续室内精装修留有较大的余地。８、项目开发建设的同时考虑园区服务体系所需硬件设施的设置，本项目园区服务在普通物业管理理念之上将涵盖三大服务系统，分别为健康服务系统、文