房地产风险的识别与分析

房地产开发与经营1房地产风险的识别与分析【摘要】风险的存在始终对房地产项目构成威胁。一个开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。本文就如何有效地识别、分析、控制房地产风险进行了分析阐述。【关键词】房地产风险风险识别风险分析风险规避1.前言风险是基于客观存在的分布,而防范则是基于主观的判断,如果主客观一致,即可判定预测风险,从而可以有效地防范风险。虽然这些规律和概率并非一成不变,但通过一定时期内的观察,可判断出其大致规律,从而可以有意识地采取一些预防手段和措施。房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业和物业等，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，这就注定了它要引入外部资本，特别是银行方面的贷款，还有通过一些其它渠道方面融资的资金，这样的不良后果极易使负债规模过大而陷入清偿的危机。在其他方面，如市场、政策方面的变化，以及房地产本身经营的变化，这都决定了它在项目运作过程当中具有一定的风险。因此，在房地产项目中，开发商应该设法降低投资风险，使其最小化，通过减少风险来获取更大的收益。2.房地产风险的含义及特征2.1房地产风险的含义房地产风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有：（1）高价买进的房地产,由于种种原因只能以较低的价格卖出；（2）尽管卖出价高于买入价,但是卖出价低于预期价格；（3）垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失,投入的资金没有按期收回或不能收回；（4）由于财务等房地产开发与经营2方面的原因,在违背自己意愿的情况下抛售房地产。2.2房地产风险的特征（1）客观性。房地产风险的客观性是指房地产风险是客观存在的,它不以某个人的意志为转移。例如,对市场风险中的购买者来说,单个购买者的行为是受其思想支配的,但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的,就其物质性来讲,购买力的整体性是客观存在的,受社会力量支配并有其规律性。内外部事物发展的不确定性的存在是客观事物发展变化过程中的特性,因而风险也必然是无处不在的、无时不有的客观存在。客观性要求我们采取正确的态度,承认风险和正视风险,积极对待风险。（2）收益不确定性。风险的主要特征是不确定性,也就是难以预知。例如国家政策的变化、战争的爆发、台风的形成,虽然有其具体的原因,但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性造成了房地产投资风险的不确定性。客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现,房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。（3）损益双重性。房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响,如果能正确认识并充分利用风险,反而会使投资收益有很大程度的增加。例如投资开发一个房地产项目,若预期收益很大,那么风险也必定很大,如果形势不好,极有可能发生亏损,但若采取科学决策顶着风险上,形势会转为有利,收益也会大为增加,风险结果的双重性说明对待风险不应该消极地预防,更不应该惧怕,而是要将风险当作一种经营机会,敢于承担风险,并在同风险斗争中战胜风险。（4）可预测性。不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断,从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。3.房地产风险的识别房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程，也是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未房地产开发与经营3来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,风险与房地产开发时时相伴,处处相随,这是由房地产本身不同于其他行业的特点所决定的。房地产投资开发的过程通常可以分为投资决策、前期工作、建设和租售4个阶段，不同的阶段存在着不同的风险。3.1投资决策阶段在项目开发的整个过程中，投资决策阶段是项目开发过程中最关键的一步，也是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段。这一阶段的主要任务是根据国家的宏观经济政策和房地产市场的供求现状，评价项目的可行性，对投资项目的用途、规模、类型和地点进行论证，并对开发成本、需求量、售价等做出预测。由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目的成败。决策的正确与否关系到开发的成败，其风险主要来自开发环境、开发类型、开发时机的选择以及可行性研究的准确度。3.2前期工作阶段经过投资决策阶段，房地产开发活动即进入开发前期工作阶段，为项目的正式开工做准备。该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有置地风险、筹资风险、勘察设计风险、招标发包风险和合同风险等。3.3建设阶段建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在房地产建设过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障开发商利益。这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当引起的工期风险、质量风险、成本风险和技术风险等。3.4租售阶段房地产开发租售阶段的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并获得利润；同时为了争取客户，提高自身社会信誉，开发商必须通过对开发产品或企业形象进行广泛的宣传，向客户提供良好的物业管理服务。这个阶段的风险主要有销售风险、销售合同风险、意外事故风险和自然灾害风险等。4.房地产风险的分析方法房地产开发与经营44.1定性分析方法4.1.1头脑风暴法该方法比较简单，一般采用小组开会的形式，由5、6个人组成小组，给每个人充分发表自己意见的机会，激发与会者的创造性，产生尽可能多的设想。该方法操作简单，能够避开成员心理相互作用以及权威人士的意见压力。4.1.2德尔菲法德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法作为预测的结果。这种方法具有广泛的代表性，较为可靠。该方法具有自己的特点，匿名性、统计性和收敛性。4.1.3趋势外推法趋势外推法亦称”趋势分析法”、”趋势外插法”。这是一种运用逻辑思维进行推理达到预测目的的重要方法。这个方法以预测的连续原理作为基本依据。根据事物发展具有规律性的特点。认为人们只要能够正确地把握事物的历史和现在的发展情况，就可以循着这个线索推测它的未来发展趋势。是一种探索型的预测法。该方法包括前推法，后推法和旁推法三种。4.1.4幕景分析法幕景分析法的幕景是对一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘。该方法研究的重点是:当某种因素发生变化时，整个情况会怎么样？会有什么危险发生？就像电影的一幕幕场景一样，供人们进行研究比较分析。幕景分析的结果都是以易懂的方式表达出来的。作为定性分析方法，它们有共同的特点。首先，其一般是借助经验操作，所以专家的个人经验起了很大的作用，再者结果是对风险的一个模糊性描述，只能提供大致的方向。所以，定性方法在应用上偏向于对投资风险的识别，为以后的定量分析打下基础，决定定量分析的方向。当然，在运用定性分析方法上也应有个选择。头脑风暴法和德尔菲法就需要比较多的专家，然后经过一定的程序，最后得出结论；而对于趋势外推法和幕景分析法则只需要主管领导在搜集一定数据的基础上，独自分析定结论。房地产开发与经营54.2定量分析法4.2.1盈亏平衡分析该法用来分析某一房地产项目在何时总成本和总收益达到平衡状态，它关注的是那个所谓的平衡临界点，在该点的一边，项目处于盈利状态，另一边则处于亏损状态。临界点的确定由下面公式确定：TR=TC其中:TR—表示房地产项目的总收益；TC—表示房地产项目的总成本。TR＝房地产产品销售量*房地产单位产品价格;TC＝变动成本＋固定成本盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，项目的盈亏平衡点越低，其适应市场变化的能力就越大，抗风险能力也就越强。4.2.2敏感性分析该方法通过分析、预测房地产投资项目的主要影响因素发生变化时对该项目经济评价指标（如NPV、IRR等）的影响，从中找出敏感性因素，确定其影响程度，进而定量分析房地产可能遭受的风险。该方法一般通过以下原理计算：β—又称灵敏度，是衡量变量因素敏感程度的一个指标。ΔXi—第i个变量因素的变化范围;ΔYj—第j个指标受变量因素变化影响的变化率。评价指标变化幅度||ΔYj||变化率(β)＝|变量因素变化幅度||ΔXj||在进行敏感性分析时，一般采取对某敏感因素按一定比例变化，计算其对应的评价指标的变化结果。如果结果变化较大，或者发生质的变化，就说明该因素对该项目构成了较大的威胁。此方法可以确定对项目影响较大的因素以及影响程度，但不能确定该影响因素的发生概率。4.2.3概率分析该方法是利用概率来研究和预测不确定因素对房地产项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。其目的是确定影响投资方案经济效果的关键因素及其可能的变动范围，并确定关键因素在此变动范围内的概率，然后进行概率期望值计房地产开发与经营6算，得出定量分析的结果。人们在对风险进行分析时，希望能对其有一个清楚的、准确的认识，包括某一情况在多大概率下会发生，发生后影响又有多大，这时便要运用到定量分析方法了。盈亏平衡分析只能确定一个项目的盈亏临界点，了解其大致的盈利和抗风险能力。而具体的分析则要借助于后两种定量分析方法，敏感性分析能确定对项目影响较大的因素，而概率分析作为其补充，可以确定该因素发生的概率，这样就对项目受到的具体的风险情况有了具体的了解。5.房地产风险控制的对策5.1风险的回避这是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发经营企业的风险管理中，它是一种简单有效的方法。风险回避通常有两种方式：一是完全拒绝承担风险；二是放弃以前所承担的风险。第一种形式较常用，因为第二种形式在某种意义上是决策失误的结果。例如对于侨务中心大厦项目来说，将土地转让所产生的损失可能比继续投入资金造成的损失会小一些，但失去了转亏为赢的机会。要是一味地回避风险，也往往会失去风险利益。5.2风险的预防和减轻准确预测。房地产开发企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的目性。近早完成开发项目。房地产开发期越长，项目受到各种不确定因素影响程度大，因此，房地产开发企业应尽可能地缩短开发期，有助于减轻风险。采取措施固定某些变量。房地产开发经营企业可以采取签约等方式尽可能地定那些敏感性因素。例如，采取固定利率贷款来规避利率上升而产生的风险;尽能在项目开发前精确地测算开发面积，避免开发面积差异带来的风险;与承包商定固定预算合同来减轻因建筑费用增加而带来的风险;通过延期罚款方式来降低期延长所带来的风险。预租预售。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。房地产开发与经营7实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。目前，中国人民保险公司，太平洋保险公司均已涉足房地产保险业务。房地产开发企业尽快熟悉保险策略，力求以较小风险费用(保险)换得较高的收益保证。风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。例如，根据企业的财务提风险基金以弥补风险损失，或者通过增收节支，强化企业内部财务管理，提高金营运效益转化补偿市场风险。6.结束语我国房地产投资市场火爆,房地产价格居高不下,很多投资者对当前的房地产投资显得很有信心,但未能有效防范房