第七章-地价评估

第七章地价评估房地产估价【教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握市场比较法的特点与通过本章的学习使学生掌握基准地价的评估；路线价评估方法和步骤；建筑地价分摊。了解宗地地价评估程序。【教学重点及难点】基准地价评估的理论、方法与应用；路线价估价法的原理、路线价评估方法和步骤。【教学内容与时间】①基准地价的评估、建筑地价的分摊；路线价法原理、方法、步骤（3学时）；②应用举例（3学时）【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。首页第七章地价评估第一节基准地价的评估第二节基准地价修正系数法第三节路线价法第四节建筑地价的分摊第五节长期趋势法首页第七章地价评估第一节基准地价评估一、基准地价的概念与特点二、基准地价的作用三、基准地价评估的原理四、基准地价评估的原则五、城市基准地价评估的方法和步骤目录1、基准地价的概念①是一种区域性的价格②是一种分用途的价格③是一种平均价格④是有限年期的价格⑤具有时效性⑥是一种控制性的价格2、基准地价的特点是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格一、基准地价的概念与特点1、宏观调控土地市场的依据2、国家征收土地使用税的依据3、调节土地利用4、进一步评估宗地地价的基础5、促进房地产市场的竞争二、基准地价的作用1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理2、不同用途的土地基准地价不同3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、基准地价具有相对稳定性和动态性三、基准地价评估的原理1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划3、各类用地分别评估，多种方法综合应用4、与社会经济水平相适合、相协调5、选择合适的估价技术路线原则四、基准地价评估的原则五、城市基准地价评估的方法和步骤（一）基准地价评估的区域范围确定（二）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等（三）划分地价区段（四）抽查评估标准宗地的价格（五）计算区段地价（六）确定基准地价（七）提出基准地价应用的建议和技术六、基准地价更新（一）基准地价更新的要求（二）基准地价更新方法（三）更新基准地价修正系数表目录第二节基准地价修正系数法1、概念：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。2、理论依据：是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，应当具有相似的价格。3、特点与适用范围:基准地价修正系数法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。适用于：具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。一、基本原理目录第二节基准地价修正系数法二、基准地价修正法的程序与方法1、收集有关基准地价的资料2、确定待估宗地所处地段对应的基准地价3、调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。4、确定待估宗地使用年期修正系数。5、确定交易日期修正系数6、确定容积率修正系数7、求出待估宗地的价格11+r1－（）m11+r1－（）nky＝kc＝ki/kjV＝Vb×（1+∑ki）×kj三、基准地价修正法运用举例见书上P132目录第二节基准地价修正系数法是设定在路线上的标准地块的单位价格。是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。1）路线价：2）路线价区段：3）标准深度：一、路线价法的相关概念第三节路线价法目录4）深度指数表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。5）里地线：6）路线价法：是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。特定街道临街线里地线标准深度里地⑥临街地表地①②⑤③④二、路线价法的基本原理第三节路线价法同一区段内条件相似的地块具有相同的价格和计算路线价的宗地条件应基本一致。1、替代原理2、区位原理基本计算公式为：待估土地的价格＝路线价*深度指数*土地宽度+修正额或＝路线价*深度指数*土地面积+修正额在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为：待估土地的价格=路线价*深度指数*土地宽度日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单位的，因此路线价的计算公式为：待估土地的价格=路线价*深度指数*土地面积4、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切相关。1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。3、能快速评估多宗土地的价格。三、路线价法的特点与适用范围第三节路线价法1、划分路线价区段2、设定标准深度3、选取标准临街宗地4、调查评估路线价5、制定深度修正系数表6、编制其他宗地条件修正系数表7、计算临街各宗地价格四、路线价法的估计步骤第三节路线价法五、路线价法的应用第三节路线价法例题1：某临街各宗地土地的路线价为3000美元，该路线价标准临街深度为100英尺。试利用四三二一法则和九八七六法则计算临街宽度为15英尺，临街深度分别为25、50、100、125和200英尺的宗地总地价。B1＝3000×40%×15＝1.8万美元B2＝3000×（40%+30%）×15＝3.15万美元B3＝3000×100%×15＝4.5万美元B4＝3000×（100%+9%）×15＝4.905万美元B5＝3000×（100%+9%+8%+7%+6%）×15＝5.85万美元五、路线价法的应用第三节路线价法例题2：一面临街矩形土地价格的计算计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：V=u×dv×(f×d)式中：V—土地价格u—路线价（用土地单价表示）dv—深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）f—临街宽度d—临街深度例2:一面临街深度14米，临街宽度7米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为3000元/平方米。试计算该宗土地的单价和总价分别是多少？该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率=3000×110%=3300(元/平方米)该宗土地的总价=土地单价×土地面积=3300×7×14=32.34(万元)临街深度未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18深度指数%130125120110100临街深度表五、路线价法的应用13m16.5m9m14m11m5m22m10m18m①②③④⑤⑥⑦临街深度未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18深度指数%130125120110100满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满875747168未满4m7877757370未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18（1）平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。（2）平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价修正，修正额不超过两成；平行边与临街线垂直的宗地，以两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正。（3）正三角形（以三角形的一边为临街线）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。逆三角形的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离1/2，及底边中点深度为起讫深度，比照袋地计算其价格。（4）宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其临街单价。超出部分按四成计算。五、路线价法的应用第三节路线价法例3：前后两面临街矩形土地价格的计算两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下：分界线的求取方法如下：总深度后街路线价前街路线价前街路线价前街影响深度后街影响深度=全部深度—前街影响深度V=u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0)式中：u0—前街路线价dv0—前街深度修正率f—临街宽度d0—前街影响深度u1—后街路线价dv1—前街深度修正率d—总深度例3：一前后两面临街、总深度为20米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为3000元/平方米，后街路线价（土地单价）为2000元/平方米。试求该土地的单价？总深度后街路线价前街路线价前街路线价前街影响深度米1220200030003000后街影响深度=20－12=8（米）土地单价＝（3000×110%×12÷20）＋（2000×120%×8÷20）＝2940元/m土地单价＝3000×120%×1/2＋2000×120%×1/2＝3000元/m例4：路角地土地价格的计算如图所示，分别计算宗地①和②的单价。5m8m14m8m4.6万元（路线价）4.1万元路线价①②正旁街路线价省辖市均未达2万均为2万以上均为4万以上县辖市均未达1万5千均为1万5千以上均为3万以上乡镇均未达1万均为1万以上均为2万以上加计旁街路线价不超过一成二成、一成三成、二成、一成路角地加成表街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价后，并斟酌加计旁街地价，加计方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，按路角地加成表进行加成。此外，街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响利用价值时，斟酌进行减成补正。宗地①的单价为：4.6×1.20+4.1×0.3×4.5/8+4.1×0.2×3.5/8＝6.5706（万元/m2）宗地②的单价为：4.1×1.10+4.6×0.2×1/5+4.6×0.1×4/5＝5.062（万元/m2）例5：袋地土地价格的计算试求袋地A、B、C、D、E、F的土地单价。其中袋地E的加价率设定为+13%路线价为2000元18m5m6m6m11m20m14m13m12m13m12mABCDEF满16未满1860满12未满166663满8未满12726966满4未满875747168未满4m7877757370未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16至18袋地深度指数表宗地A、B、D的单价都为：2000×0.71＝1420（元/m2）宗地C的单价为：2000×0.69＝1380（元/m2）宗地E的单价为：2000×0.71×（1+0.13）＝1605（元/m2）宗地F的单价为：2000×0.66×18/20+2000×0.4×2/20＝1268（元/m2）目录1、静态地价：把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格作为待分摊的地价，此地价称为静态地价。2、动态地价：是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。一、建筑地价分摊的必要性第四节建筑地价的分摊二、待分摊的建筑地价1、高度。2、朝向。三、建筑地价分摊的影响因素目录一、按建筑面积分摊二、按房地价值分摊建筑总面积某方拥有的建筑面积某方占有的土地份额＝某方享有的土地价值＝土地总价值*某方占有的土地份额房地产总价值某方拥有的房地价值某方占有的土地份额＝某方享有的土地价值＝土地总价值*某方占有的土地份额三、按剩余技术分摊（按土地价值进行分摊）建筑物总价值房地总价值该部分的建筑价值某方拥有的房地价值－某方占有的土地份额＝某方享有的土地价