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房市金碟连云港金辉城项目营销策划及物业发展战略谨呈：连云港融辉置业有限公司本报告是严格保密的。房市金碟前言蒙贵司信任，我司有幸参与连云港金辉城项目的工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！本次提案主要是着重分析连云港房地产市场现状，找出符合本项目的发展方向和产品核心竞争力，为项目整体定位、营销策划和市场推广提供必要的技术支持。2本报告是严格保密的。房市金碟写在提案前与高手论道过去，鑫灵锐看金辉是从旁观者角度欣赏淮安半岛、华府等项目的市场表现；如今，金辉城为鑫灵锐提供了一次近距离审视金辉集团的机缘……可以这么说，无论是过去还是现在，金辉在鑫灵锐的眼中是颇具专业和实力的房地产开发商，而近距离接触给我们更深刻的体会是：除了专业，紧跟城市发展脚步专注于品质住宅开发的经历更属难得。所以，同样专业自持的鑫灵锐将此次提案视作一次难得的“与高手论道”。这个市场中的绝大多数人早已陷入了一种地产推广的固化模式，而我们希望能够通过金辉城项目的合作，在与金辉进行高手论道的过程中，共鸣与互信，共探一种超越！本报告是严格保密的。房市金碟写在提案前这是一个品牌的年代！！！未来的行销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产.....高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间，要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择。本报告是严格保密的。房市金碟写在提案前印象金辉拥有丰富的开发经历，但没有一个鲜明的企业形象企业在市场的名气大，但不具备强大的品牌竞争力各个楼盘的销售成功，但对金辉企业品牌的推动很弱金辉品牌形象：弱化而模糊的形象本报告是严格保密的。房市金碟写在提案前金辉城生于恰逢品牌当道，迎来港城地产发展的黄金周期，集金辉集团多年开发经验，承载金辉地产品牌的历史使命，将续写金辉集团品牌的又一篇章……本报告是严格保密的。、金辉城项目在连云港地产中的站位？2、金辉城以什么样的产品和诉求切入当下市场争夺客群？3、金辉城，如何成功嫁接金辉集团品牌价值体系？关于金辉城的三点思考本报告是严格保密的。房市金碟第一篇知己土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。本报告是严格保密的。房市金碟位于连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。地理位置:地处连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于连云港城市规划主要发展方向，区位优势明显。交通情况：项目西邻花果山大道，东靠金桥路，北依盐佗西路、南接东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约7分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心。区域属性区位、交通项目属性生活配套位置优越、交通便利关键词一：新海城区赣榆城区文体中心区项目位置本报告是严格保密的。房市金碟项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、500亩昌圩湖原生态景观、10分钟迅速融入花果山景区、大学城体育中心，18洞高尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成熟市区。其他：猴嘴商业中心区域属性区位、交通项目属性生活配套生活和商业配套欠缺关键词二：本报告是严格保密的。房市金碟四面临路，两侧连接城市主干道——花果山大道，以及东西交通主干道东方大道，通达性佳。西临花果山大道：双行车道，连接贯穿城市南北的主干道；北依盐坨西路：滨海新城次级道路；东靠金桥路：连接贯穿城市南北的次级道路；南接东方大道：连接贯穿城市东西的主干道。区域属性地块四至项目属性地块指标东至西至南至北至四面临路关键词三：本报告是严格保密的。房市金碟地块总体地势平坦方正，无明显高差，规模庞大，规划超前的城市综合体项目。区域属性地块四至项目属性地块指标地块内部1规模较大，地块规则，关键词四：地块内部2地块总占地面积378697.08平米，总建筑面积（计入容积率）约76万平米平米；容积率2.0；地块周边为卓越集团、绿地集团、瑞豪置地、锦绣香江置业等房产公司地块，未来区域竞争较为激烈。地块距新浦、连云两大商圈虽仅有10余分钟车程，但消费者对该地块所属区域的认知度不高，且地块周边配套一般，消费者心理距离较远。本报告是严格保密的。、位于连云港规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。4、金辉集团15年专业地产开发经验，具有一定的品牌号召力。劣势因素1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。小结本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。本报告是严格保密的。房市金碟属性诠释区位属性城市中心边缘地段猴嘴重点规划发展区域距主城区生活圈仅10余分钟车程，两侧连接城市主干道，交通便捷。处于连云港未来重点规划发展区域，区域前景广阔。项目区域形象低，消费者认知度不高，心理距离较远。周边为新兴住宅区域，区域形象较低；周边配套不齐全，消费者认知度不高，心理距离较远。随着“一体两翼”城市布局形成，区域发展潜力巨大，将成为连云港发展的主要阵地。项目属性项目临滨海新城交通要道——花果山大道、东方大道，交通便捷。项目地块方正，利于规划，容积率不大于2.0。地块傲居滨海新城城市中轴，“连接南北，贯通东西”，交通便捷，地理位置优越。项目业态丰富，涵盖高层、别墅、商业、文化中心、幼儿园等业态，小区地上总建面积约76万平方。金辉地产15年专业地产开发经验在全国14个城市已成功开发33个项目，专注于高端地产开发。2009年、2010年连续位列全国房企销售30强。核心地段,交通便捷生活和商业配套不齐全高端定位项目＋＋滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。项目属性界定房市金碟本报告是严格保密的。房市金碟第二篇观城我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。本报告是严格保密的。房市金碟新浦区连云区海州区连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。港城概况连云港位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。本报告是严格保密的。房市金碟连云港以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。资源丰富连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。本报告是严格保密的。房市金碟海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。交通发达连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。本报告是严格保密的。房市金碟两个连云港：陆地的、海洋的城市规划陆地的连云港–新浦–行政、经济中心海洋的连云港–连云–港口、产业区、工业园，城市发展方向连云区新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。新浦区本报告是严格保密的。房市金碟总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。城市规划从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。本报告是严格保密的。年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口规模达到523万左右。人口规划总人口年增加约13万左右规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。至2030年连云港市人口比例44552363343.50%60%75%01002003004005006007002009201520300.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%总人口（万）城市化率房市金碟本报告是严格保密的。房市金碟城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。——数据来源《连云港国民经济和社会发展统计公报》连续五年增长率在13%以上整体GDP增长迅速宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展连云港2006年-2010年GDP情况及增长比较527.38615.23750.1941.131150.8115.10%15.10%13.10%13.60%13.60%0200400600800100012001400200620072008200920100%10%20%30%GDP总值（亿元）增长率房市金碟本报告是严格保密的。元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。人均GDP突破23000元发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型根据国际通用