搜索
房地产项目的社会影响分析研究中图分类号:f293.3文献标识:a文章编号:1009-4202(2010)10-027-01摘要本文通过分析房地产项目社会影响分析的现状、必要性,提出一套房地产项目社会影响分析的评价指标体系。关键词房地产项目社会影响分析可行性评价目前,对房地产项目的科学的可行性评价越来越城成为一个项目获得成功的必备条件。房地产项目的可行性评价主要包括财务评价和综合评价。财务评价是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本和费用估算,收入估算和资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡状况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。房地产项目综合评价,包括综合盈利能力分析和社会影响分析。应从区域经济社会发展的角度,分析和计算房地产项目对区域经济效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的社会经济合理性。社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费用对方地产项目的影响。一、社会影响分析的现状社会影响评价在我国的发展尚属于起步阶段,所受的重视程度远远不够。法律保障、评价标准和方法,以及专业化的管理和评价机构都较为缺乏。目前社会影响评价主要运用于公共投资(涉及重大公共利益的规划和基础性项目),在房地产项目这样竞争性的私人投资领域较少涉及。只是在开发商递交给政府部门审批的可行性研究报告中有提及。社会影响分析在房地产项目的可行性研究中被忽略的原因主要有:1.房地产商作为市场主体,其“理性经济人”的特点决定了其目标是追求利润最大化。在此目标的指导下,房地产项目的可行性研究报告重点便是财务评价,从财务上分析项目是否可行,选取利润最大的最优项目。2.由于政府部门希望房地产项目的开发建设能够促进和改善当地经济、社会环境并造福百姓、赢得政绩,因此递交给政府的可行性报告中常会涉及综合评价。然而,对这一方面并没有统一的规定和评价标准,而且社会影响分析难以量化多是定性分析,主观性很大,导致房地产商总是虚设、夸大社会效益,以增加项目“可行性”和“可批性”。且政府部门也并未对项目的社会影响分析引起足够的重视。二、社会影响分析的必要性房地产项目不同于一般的投资项目,关系到民生问题,且投资额大,牵涉广泛,对社会、经济、环境的影响巨大,这也是房地产项目需要经过层层审批的原因之所在。政府从各个方面来规范房地产项目的开发建设,使之符合经济发展、环境保护和城市规划的要求。然而对社会影响分析的忽略使结果大打折扣。一个成功的房地产项目必然是在财务可行的基础上有着良好社会影响的项目,它会带动整个地区的经济发展。然而,房地产项目产生的正的外部效应,房地产商并不会从中获利或获益很小,因此他们并不会投入资金和时间去真正进行社会影响分析。这就需要政府站在政府社会发展的角度上,出台相关的规范性文件,建立一整套评价指标体系,要求房地产商提交规范的社会影响分析报告,或者成立专门的部门、机构来进行房地产项目的社会影响分析。通过上面的分析我们了解到房地产项目社会影响分析的重要性,我在此提出一个粗略的社会影响分析指标体系。政策影响:1.符合国家大政方针的程度。2.符合城市发展需求程度。3.符合地区经济发展程度。4.对远景发展的影响。经济因素:就业效果分析。主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力,项目范围内主要使用外来劳动力,则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述,并可与当地的相应指标来比较。就业成本=项目开发总投资+项目范围内总就业人数就业密度=项目范围内总就业人数+项目占地面积1.对区域资源配置的影响。2.对区域科技进步的影响。3.对区域经济发展的影响。主要包括:对繁荣商业服务的影响、对促进旅游业的影响、对发展第三产业的影响等。社会环境:1.对环境保护和生态平衡的影响。2.对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。3.对城市居住条件的改善。4.对城市减灾的影响。自然环境:1.美化自然环境的程度。2.土地占用系数(项目土地占用量/项目总投资)3.对节约及合理利用资源的影响。上述指标体系只是一种初步探索,更为完善的指标体系和方法论还有待于进一步的研究和论证。三、小结房地产项目社会影响评价尽管目前我国还未正式列入房地产项目评价范围之列,但随着经济与管理科学的不断发展,新模型、新方法的出现,特别是在新形势下,随着政府职能的转变,如何宏观调控项目,规范房地产业的科学发展,社会评价方法是对经济评价方法的补充和完善,对提高项目评价质量,完善我国项目评价理论和方法,具有重要学术价值和实际意义。参考文献:[1]投资项目可行性研究指南编写组.投资项目可行性研究指南(试用版).北京:中国电力出版社.2002.[2]王朝刚,李开梦.投资项目社会评价专题讲座.中国工程咨询.2004.9:1-6.