2019年徐州房地产市场总结

2019年徐州房地产市场总结2020年3月18日一、政策资讯背景二、土地市场三、商品房市场四、总结※展望一、政策资讯背景/中央政策两会作为政策风向标，引发市场广泛关注，主要涉及以下4个方面：其中，从“坚决遏制房价上涨”到“防止房市大起大落”，侧面映证未来楼市预期的转变；自然资源部下发通知要求，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。这也是今年来首次出台全国楼市调控的统领性文件。（具体摘要如下：）对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持工地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。中央政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。中央政治局会议明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央态度明确：在“房住不炒”的同时，考虑“一城一策”，房市态势有所缓和3月3-15日4月17日4月19日7月30日一、政策资讯背景/徐州资讯调控政策：2019年徐州按去年楼市调控新政执行，具体如下：2018年6月5徐州出台限售不限购楼市调控新政，要求从2018年6月10日开始，商品房领证至少满3年才能上市交易。一、政策资讯背景/徐州资讯棚改是徐州这两年的重点方向，更是土地市场火热的关键推手。2018年徐州涉棚改面积达2432万㎡，2019年计划启动1680万㎡棚户区改造新闻资讯：•《政府工作报告解读》（七）：实现中心城市建设新突破抓好九里山、托龙山等山体修复，启动1680万平方米棚户区改造、完成58个拆迁扫尾项目。实施卧牛山、桃花源湿地等公园建设，积极申办第十三届中国国际园林博览会，扩大徐派园林影响力。一、政策资讯背景/徐州资讯地铁开通运营，极大利好沿线楼盘，未来地铁路网建设，缩短各区域空间距离，带动徐州楼市发展新闻资讯：•独家!徐州地铁1号沿线二手房房价出炉!最高涨幅53%•徐州地铁2号线新消息!预计10月开通试运营!•徐州地铁3号线2021年4月通车！3号线二期、6号线计划年内开工！一、政策资讯背景/徐州资讯新闻资讯：•东部绕越高速公路来了1月3日，徐州城市交通局官网宣：计划于12月份开建徐州东部绕越高速公路，总投资85.38亿，建设周期3年起于京台高速苏鲁省界收费站，终点止于睢宁西枢纽，路线全长约68.381公里，连接了贾汪区、铜山区、邳州市、睢宁县•总投资4880亿元!今年236项徐州重大产业项目发布市发改委召开新闻发布会，发布了徐州市2019年重大产业项目投资计划有关情况。2019年徐州重点组织实施，236项重大产业项目，总投资4880亿元。•大郭庄开始征地！徐州“外滩”真的来了！征收范围：东三环高架快速路以东、汉源大道以西、故黄河以北、陇海铁路以南区域及陇海铁路以北东郭庄、西郭庄，故黄河东南小杨庄，具体以规划用地范围图为准。1、推进徐州中心城市向东、向南发展的总体布局，提升城市空间2：基建投资提高城市发展动力，提升城市吸引力，经济环境良好一、政策资讯背景/徐州资讯新闻资讯：•徐州市住房公积金管理中心将实施组合贷，6月1日起，徐州职工购买自住住房，住房公积金贷款和商业银行贷款可以组合使用。•淮海经济区公积金贷款互认互贷9月17日起，徐州与淮海经济区（宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁）7市住房公积金贷款互认互贷。徐州作为淮海经济区中心城市，公积金政策的出台对人才吸引和楼市均是积极利好一、政策资讯背景二、土地市场三、商品房市场四、总结※展望二、土地市场/土地供应2018-2019年徐州（含铜山、贾汪）国有建设用地供应量2018年2019年住房供地其他住房供地其他商品房安居工程商品房安居工程677.9133129.49541084.049566.7432177.8919956.9028807.40871084.049744.6351956.90281891.45771701.5379数据来源：江苏土地市场网（单位：公顷）二、土地市场/土地供应相比去年，2019年徐州（含铜山、贾汪）国有建设用地和住房用地供应量均有所下降，但安居工程供应量有所增加，表明政府稳定民生，间接说明徐州房市的坚挺677.9133566.7432129.4954177.8919030060020182019商品房安居工程1891.45771701.5379807.4087744.63511084.049956.9028050010001500200020182019国有建设用地住宅供地其他单位：公顷单位：公顷数据来源：江苏土地市场网2018年丰县2019年丰县住房供地其他住房供地其他商品房安居工程商品房安居工程331018010024172431801241722232962018年沛县2019年沛县2018年睢宁2019年睢宁住房供地其他住房供地其他住房供地其他住房供地其他商品房安居工程商品房安居工程商品房安居工程商品房安居工程29.725376.1096159.407222.347461.8457168.05919010145.392.1160158.7864105.8349159.407284.1931168.0591100145.392.116158.7864265.2421252.2522245.3250.90242018年新沂2019年新沂2018年邳州2019年邳州住房供地其他住房供地其他住房供地其他住房供地其他商品房安居工程商品房安居工程商品房安居工程商品房安居工程98.36828.86209.22105.22331.7373.5385.144313.98203.299676.908728.9856206.6873127.228209.22106.9233373.5399.1243203.2996105.8943206.6873336.448480.4533302.4239312.58161、丰县——商品房用地同比激增，地方财政压力2、新沂——其他用地增长明显，商品房用地稳中有升，城市基建投资力度同比去年有大幅提升二、土地市场/土地供应2018-2019徐州五县国有建设用地供应量数据来源：江苏土地市场网（单位：公顷）数据来源：0516房地产网二、土地市场/土地出让2019年市区、铜山、贾汪土地出让成交表行政区国有建设用地住宅用地出让数量面积（万方）金额（亿）数量数量占比出让金额（亿）金额占比市区107623.8263.84441.12%247.593.80%铜山35238.974.71234.30%68.491.57%贾汪57206.919.657100%19.6100%合计1991069.6358.1113335.5贾汪区土地出让性质均为住宅用地；由市区、铜山区可见，住宅用地出让数量占比虽然不超过50%，但金额占比均达到90%以上，住宅用地依然是国有建设用地成交的绝对风向标数据来源：0516房地产网二、土地市场/土地出让1、贾汪区——数量第二、金额最少2、铜山区——数量最少、金额第二3、市区——各项数据第一行政区国有建设用地住宅用地出让数量面积（万方）金额（亿）数量数量占比出让金额（亿）金额占比市区107623.8263.84441.12%247.593.80%铜山35238.974.71234.30%68.491.57%贾汪57206.919.657100%19.6100%合计1991069.6358.1113335.5市区,263.8,74%铜山,74.7,21%贾汪,19.6,5%金额（亿）市区,623.8,58%铜山,238.9,22%贾汪,206.9,20%面积（万方）市区,107,54%铜山,35,17%贾汪,57,29%数量总出让土地国有建设用地出让二、土地市场/土地出让市区,247.5亿,74%铜山,68.4亿,20%贾汪,19.6亿,5%金额（亿）市区,44宗,39%铜山,12宗,11%贾汪,57宗,50%数量（宗）住宅用地出让数据来源：0516房地产网行政区国有建设用地住宅用地出让数量面积（万方）金额（亿）数量数量占比出让金额（亿）金额占比市区107623.8263.84441.12%247.593.80%铜山35238.974.71234.30%68.491.57%贾汪57206.919.657100%19.6100%合计1991069.6358.1113335.51、贾汪区——数量第一、金额最少2、铜山区——数量最少、金额第二3、市区——数量第二、金额第一住宅用地出让贾汪区数量第二、金额最少铜山区数量最少、金额第二市区各项数据第一国有建设用地出让贾汪区数量第一、金额最少铜山区数量最少、金额第二市区数量第二、金额第一二、土地市场/土地出让区域认可度市区铜山区贾汪区住宅用地出让二、土地市场/土地出让2018年2019年区域成交数土地面积（万平米）成交数土地面积（万平米）鼓楼区1070.99526.84泉山312.415107.99铜山1795.829138.76开发区647.78631.02云龙区434.57433.31贾汪55257.131561.61新城区00368.88总计95518.6957468.41表：各行政区土地出让表数据来源：0516房地产网相比2018年，虽然土地成交数量降幅达40%，但成交面积降幅仅为9.8%，地块出让呈大面积、高总价态势，拿地成本隐性增加，抬高房企入市条件70.9912.495.8247.7834.57257.13026.84107.99138.7631.0233.3161.6168.88050100150200250300鼓楼区泉山铜山开发区云龙区贾汪新城区20182019单位：万平米二、土地市场/土地出让图：各行政区年度出让面积138.76107.9968.8861.6133.3131.0226.84050100150铜山泉山新城区贾汪云龙区开发区鼓楼区单位：万平米图：各行政区2019年出让面积257.1395.8270.9947.7834.5712.400100200300贾汪铜山鼓楼区开发区云龙区泉山新城区单位：万平米图：各行政区2018年出让面积1、贾汪区出让面积降幅达76%，恢复冷静；2、铜山区稳中有进，开发公司未来看好此版块；3、泉山区成交激增，未来市场供应量大数据来源：0516房地产网二、土地市场/土地出让数据来源：365淘房楼面价高于5000元/㎡土地出让成交表序号区域编号土地用途出让面积（㎡）容积率成交价（亿）楼面价（元/㎡）竞得人成交日期1新城区2019-4住宅90,236.292.2-2.518.268,510.59新城3月27日2泉山区2019-3住宅45,952.892-2.25.8315,767.76中海3月27日3鼓楼区2019-24住宅15,985.272-2.64.119,889大发7月30日4泉山区2019-31住宅64,322.271.8-2.217.2412,182.97中梁8月8日5铜山区2019-23住宅18,339.601.4-1.61.936,577.3得昌8月28日6鼓楼区2019-48住宅73,242.802-2.3114.058,292.9绿城9月24日7泉山区2019-38住宅26,600.002.2-2.74.0185,594.54融创10月18日8泉山区2019-83住宅78,014.901.5-212.938,286.88保利11月5日9泉山区2019-81住宅42,492.002-2.48.648,472.18美的11月8日10鼓楼区2019-34住宅55,982.002.0-2.37.7366,008.14金辉11月14日11云龙区2019-39住宅123,111.601.54-1.8211.995,337.4保利11月19日12鼓楼区2019-64住宅42,660.001.2-1.53.525,500.86新盛12月20日13鼓楼区2019-65住宅36,288.001.2-1.52.