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美仑美奂项目策划书目录第一章：开发公司组织机构第二章：项目概述第三章：区域市场分析第四章：项目外部环境分析第五章：项目总体发展策略及营销推广相关定位策略第六章：经济分析第七章：风险控制第八章：项目策略可行前言本策划书主要就静一地产公司位于重庆市南坪经济技术开发区内的房地产开发项目进行了可行性分析，从项目的基础状况到市场现状进行了客观阐述，对项目的发展方向和未来的营销情况及项目的定位等提出了相关策略；同时也对项目的投资估算、资金筹措以及项目经济效益评估等方面进行了分析，以求全面地、真实地、可行地反映本项目的未来开发走势，力求最大程度认识项目风险，展望开发前景，不错过一个通过市场赢取利益的投资机会以及对其作好各方面的准备。第一章：开发公司组织机构一、静一房地产开发有限公司简介静一房地产开发有限公司系重庆市裕达科技企业集团下属的全资房地产企业。裕达科技是一家集工业生产、研发、物业流通、国际贸易的综合性集团企业，其业务遍布东南亚各国。静一公司成立于2000年,主要从事房地产综合开发和经营业务。公司注册资本800万，属三级开发资质（目前拟申报二级开发资质）。截止2004年末，公司资产总额为17928万元。其中：所有者权益资本14231万元，资产负债率20.63％。2002年－2004年共实现主营业务收入25136.03万元，实现利税总额6411.68万元，实现纯利润4295.83万元。公司自成立以来首先与重庆天奇物业公司共同投资21000万元成功开发了位于江北塔坪的“天奇·怡畅苑”小区，该项目建筑面积达112000平方米；后又于2003年与重庆洋世达房地产开发公司联合开发位于南坪玛瑙溪的“阳光华庭”第四期工程项目，以上项目已竣工交付使用。公司目前储地拟开发项目有：一、位于南坪经开区的美仑美奂，该项目占地80亩，总建筑规模22万平方米，目前正在开展立项、规划报建相关准备工作；二、南岸茶园开发区内项目，占地200亩，目前正在开展规划设计工作；三、南岸滨江路项目，占地25亩，与重庆洋世达集团联建。静一地产现有职员62人，其中拥有大学本科学历的占50%以上，具有中、高级职称以上占60%，专业配套全面，是一个具有较高协作能力的团队。其法人代表为张静。公司秉承“团结、务实、拼搏、创新”的企业精神，“以信为社会创造优质产品；以诚为客户提供优良服务”的企业宗旨和经营理念，在房地产开发上积极探索，大胆超前创新，为社会提供各具特色的高性价比产品。二、项目主要管理人员1、董事长兼总经理：2、副总经理：3、财务总监：4、项目营销总监：5、项目工程部经理：6、项目管理机制房地产项目是一个复杂的综合经营体系，它牵涉的方面很广：证照手续、工程建设、营销策划、物业管理、财务保险等；它的生产周期长，至少2-3年，其中发生的突然事件不少。所以，静一地产从一开始就从机制的建立上考虑满足美仑美奂项目的开发经营。第二章：项目概述一、项目简述“美仑美奂”项目位于重庆市南岸区经济技术开发区青龙路、白鹤路交汇处。占地面积80亩，用地面积约49331平方米，项目总建筑面积约25万平方米。地块呈不规则四边形，北高南低，高差约为11米左右。南、北方向均为现状道路，西面为规划道路。项目右邻麦德龙超市、西南方向临长江，周边有南坪中学、人民小学、中国电信等配套设施，有多条公交线路通往该区域。目前项目周边已建楼盘有春风绿苑、竞地·溯源居、翠堤春晓、骏逸天下、阳光美地、美堤雅城等众多著名小区，整个区域正在逐步形成一个大型高档滨江居住社区。开发商拟把本项目打造成一个具有现代居住水平的人文、生态、高尚住宅综合社区。二、项目临界状况北面：临经开区多家企业，如：力之星摩托、天派服饰、迪马汽车南面：临美堤雅城西面：临隆鑫地块东面：临成盛建设集团办公大楼三、项目总体建设规模定位项目总建筑面积25万平方米，共10幢高层(32层与22层)中小型户型住宅和15000平方米的(一、二层)的商业用房，分二期建设，总体布局追求高雅、简洁、大方、错落有序、大视野、大景观。四、项目主要经济技术指标项目用地规模80亩项目建设规模25万平方米其中：居住建筑面积205122平方米沿街商业用房面积12150平方米配套公建建筑面积3000平方米幼儿园建筑面积1500平方米地下室建筑面积28228平方米容积率5.0建筑密度20%绿地率35%绿化面积17300平方米车位数750个（其中地面车位75辆）总居住户数1776户其中：四室二厅174户（占9.79%）三室二厅1048户（占59%）二室二厅322户（占18.13%）一室一厅232户（占13.06%）第三章、项目区域市场分析1、内部环境※项目地处重庆经济开发区和规划中的“南滨新城”，整个区域规划、拟建完善。※项目地块高差不大，便于开发成本的合理控制。※项目紧临主干道，交通便捷。※项目具有较好的自然景观资源，特别是江景景观。※周边多为高档精品楼盘，使区域逐步形成高档居住区形象深入人心。2、区域外部环境※地处规划中的“南滨新城”，根据南岸区政府的规划，将在未来5年内投入500亿建成“南滨新城”，“南滨新城”总占地面积14.23平方公里，江岸线全长15公里，可容纳170万人口。本项目正处在这一新城内，未来发展潜力巨大。※根据南岸区政府的规划，整个南岸区旧城改造的步伐将加大，珊瑚村区域、罗家坝区域、弹子石区域的旧城拆迁改造将产生大量住宅需求，本区域未来的居住氛围被普遍看好。※在社区配套及公共交通上稍显不足，应在未来的产品定位中填补这一市场空白。※项目周边楼盘众多，且多为高品质大盘，与本项目具有同质化，未来竞争激烈。三、周边竞争项目情况项目名称占地面积建筑面积绿化率容积率建筑形态主力户型销售价格销售情况主力客源推广主题骏5．71万19．7341．29%3．15小高多样化，主要均价在一、二期销全市性楼景观名著·生逸天下方万方层、高层（2栋31层、6栋28-32层、4栋14-18层）有平层、错层三种，其中二房、三房以平层、错层为主，面积65.58-134.35平方米；四房、五房、六房主要以错层、跃层为主，面积137-233平方米。3400-4300元/平方米左右。售火爆，目前为第三期销售，由于户型较大销售情况一般。盘，主要来自南岸区、九龙坡区及渝中区。目标客户在25-45岁左右的中青年人士，职业多为公务员、商人等，具有一定的购房实力。态世家（一期）自然复兴·三重景观临江大户品居（二期）绝版江景、生态公园、超大中庭（三期）美堤雅城66.7万方90万方35%2.12小高层、高层多样化，主要以二房、三房为主，面积76—163平方米。均价3200元/平方米左右。销售情况一般。二期自去年4月开盘以来到目前房源已不多。最早定位于传媒行业的传媒人士为主，但是达到的效果并不理想。传媒视野·文化造城生态、自身配套完善、滨江小镇融3000亩350万平方米40%1.77多层、高层多样化，主要以二房、三房均价3380元/平方米左右目前为项目二期，销售全市性大盘，主要以天生半岛·水岸新城、壮阔侨半岛为主，面积75—126平方米情况良好。外企白领、银行职员、公务员、企业机关高级管理者和小部分投资客。水岸·极目江天·半岛一生春风绿苑3.28万平方米14.35万平方米52.28%4.1多层、高层主要以三房为主，面积92.17—146.5平方米均价3100元/平方米左右二期自去年7月开盘以来到目前房源已不多，销售情况一般。主要来自南岸区、九龙坡区及渝中区。目标客户在25-35岁左右的中青年人士。完善生活配套、性价比高城市江山1.03万平方米4.25万平方米33%4.1高层主要以75平方米二房为主均价3200元/平方米左右自去年9月开盘以来到目前房源已不多，销售情况一般。主要来自南岸区、九龙坡区为主。目标客户在25-35岁左右的中青年人完善生活配套、交通便捷士。第四章：外部环境分析一、宏观经济环境分析1、重庆市宏观经济发展状况1.1、GDP与GDP增长动因分析※重庆经济发展迅速，GDP增长高于国家平均增幅2003年，重庆市完成生产总值2250.11亿元，按可比价格计算，比上年增加11.4%，比上年高1.1%，创直辖以来的最高水平。※GDP增长动因之供应：第二产业继续迅猛发展，重工业起决定性作用从供给角度来看：第一产业平稳增长，实现增加值343.07亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值768.36亿元，增长幅度达到15.9%，大于其他两种产业。工业重型化特征日趋明显，轻重工业比重由上年的39.1：60.9演变为35.4：64.6；第三产业全年增加值931.09亿元，增幅9.4%。图：2003年GDP增长动因之供应产业GDP值（亿元）拉动经济指数第一产业343.074.2%第二产业975.9515.9%第三产业931.099.4%图：2002—2003年第二产业轻重工业发展比较年度轻工业重工业200239.1%60.9%200335.4%64.6%※GDP增长动因之需求：固定资产投资成为拉动经济发展的发动机从需求角度来看：消费品市场零售总额快速增长，全年实现社会消费品零售总额835.52亿元，固定资产投资快速增长，投资规模继续扩大，实现固定资产投资1269.35亿元，增幅达27.5%；外贸出口有较大起色，年内各月出口额增幅在50%以上，远高于全国平均水平，实现进出口总额25.95亿元。图：2003年GDP增长动因之需求类别GDP值（亿元）相对上年增幅消费品零售总额835.529.5%固定资产投资1269.3527.5%外贸出口25.9544.6%※GDP增长动因之资本结构：市场导向作用增强，民间投资日趋活跃，已逐渐成为各项投资中的核心力量从资本结构来看：市场导向作用增强，民间投资日趋活跃，投资结构明显优化，民间投资总额已突破50%成为各项投资中的核心力量。图：2002—2003年GDP增长动因之资本结构年度国有投资民间投资港澳台和外商投资200243.9%48.2%7.9%200339.1%55.1%5.8%1.2、产业结构布局※城市发展处于初级阶段，第二产业高速发展是目前主要标志自1996年开始，重庆加快经济结构调整步伐，取得了显著效果，三产比重由当年的24.2%、41.8%、34%调整为2003年的15.2、43.4、41.4%，均属于“二、三、一”型产业结构。图：重庆城市三产组成比重年度第一产业第二产业第三产业199624.2%41.8%34%200315.2%43.4%41.4%2003年第一产业实现增加值343.07亿元，增长4.2%，拉动经济增长0.7%；第二产业实现增加值975.95亿元，增长15.9%，拉动经济增长5.7%；第三产业增加值为931.09亿元，增长9.4%，拉动经济增长3.8个百分点。2004年一季度，第一产业实现增加值63.83亿元，第二产业实现增加值257.4亿元，第三产业实现增加值228.49亿元，分别拉动全市经济增长0.5、7.6、4.1个百分点。第二、第三产业依然是全市经济增长的主要力量。※都市发达经济圈经济基础雄厚发展迅速，中心城区发展尚未饱和从区域结构来看，都市发达经济圈（包含：渝中、南岸、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、北碚、巴南）实现增加值223.44亿元，渝西经济走廊（包括：万盛、双桥、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、壁山、江津、合川、永川、南川）实现增加值167.23亿元，三峡库区生态经济区（包括：万州、涪陵、黔江、长寿、梁平、城口、丰都、垫江、武隆、忠县、开县、云阳、奉节、巫山、巫溪、石柱、秀山、酉阳、彭水）实现增加值159.05亿元。三大经济区分别拉动全市经济增长5.1、3.7和3.4个百分点。都市发达经济圈对全市经济增长的贡献率达42.1%，支撑作用十分明显。据统计2003年投资资金投放的地域重心仍然是都市发达经济区，且资金投放倾向呈现有进一步扩张趋势。全年该区域累计到位资金620.51亿元，同比增长51.8%，在各区域中增速最快，占全市到位总量的46.6%，比重比2002年上升5.9个百分点。1.3、投资数量及结构※市场导向因素日渐加强，非政府投资已占据投资