房地产开发与经营管理习题答案

房地产开发与经营管理习题答案(一)判断题1．房地产在本质上包括土地和构筑物两部分。()来源：．土地开发的基本内容，首先应通过征用土地的手段，将农村集体所有的土地转变为归国家所有的城市用地。()3．一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。()4．企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正。()5．区域结构包括宏观区域结构和微观区域结构两个层次。()6．二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万m。以下的开发建设项目。()7．宏观的区域结构表现为城市的新区开发和旧城区的更新改造。()8．新区开发一般土地规整，拆迁量小，易于施工和生产组织，开发成本比旧城改造要低。()9．在房屋消费上不分住户的对象如何，我国应严格按房屋的商品价格进行房屋商品的交换。()10．通过旧城区的再开发，运用级差地租的经济杠杆可促使一些效益低的行业外迁。()11．根据我国现行的投资项目管理程序，立项是房地产开发付诸实施的第一步。()12．初步可行性研究的投资估算误差允许在±20％内，详细可行性研究允许在±15％内。()13．静态和动态分析方法最大的区别在于是否考虑资金的时间价值因素。()来源：．目前，公认的的等值计算方法是单利计算法。()15．投入建设开发中的资金已达总投资额的20％以上后，经房地产管理部门批准，房地产开发经营商便可预售预租楼宇。()16．人们之所以乐于购买债券一是因为风险小，二是可以随时转让，易于流通。()17．反映城市土地开发强度的指标通常有人口密度、建筑高度和建筑容积率。()18．房地产开发单位可直接到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。()19．房地产中介业是从事房地产咨询、价格评估及经纪的行业。()20．在财务内部收益率计算中，贴现率i1与i2之差不应超过2％～3%，否则所求内部收益率将会失真。()21．某人贷款10000元，年利率为10％，每个月计息一次，则一年末的本利和为11047元。()22．房地产开发项目的不确定分析通常采用比率分析法。()23．房地产开发项目财务评价的基本目标就是项目的盈利能力。()24．求出的FIRR应与部门或行业的基准收益率比较，当FIRR小于基准收益率时，则认为项目财务评价可行。()25．共同验收是指以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量技术资料和竣工图纸。()26．按照工程项目阶段划分，工程进度计划分为客观进度计划和总进度计划两类。()27．房地产开发商对工程施工管理的主要任务就是进行项目组织和协调工作。()28．按市场交易的对象性质，可把房地市场分为地产市场、房地产市场和房产市场三类。()29．地产交易不可离开房产市场单独进行，体现了房地产市场是密不可分的。()30．房地产二级市场指土地使用权出让和房屋首次出售或出租市场。()31．根据房地产市场参加者所处的地位和作用，可将房地产的主体分为供给者、需求者和管理者三类。()32．调查法是信息的选择与鉴别最直接、最客观的方法。()来源：．若不考虑时空限定条件，从较长时期或较大的空间范围来分析，房屋供给常常是供过于求。()34．房地产出售包括交易和现货交易两种结算方式。()35．土地批租市场是一种完全竞争型市场。()36．我国住房市场是一种以租赁市场为主，买卖和其他市场为辅，多种交易相结合的一种管理型市场。()37．土地使用权转让市场是土地使用权在所有者与使用者之间转让的市场。()38．房地产市场销售的作用方向与一般商品销售相反。()39．开发企业销售商品住宅所得销售收入，扣除全部销售成本就是企业净利润。()40．利息支出属于商品房价格中的流通费用。()41．委托服务型物业管理机构拥有经营管理权和产权。()42．物业管理中包括房地产租赁、销售及售后的服务，但不包括房地产开发。()43．房地产产业管理，是指房地产经营单位可对其所拥有的房屋进行管理但无权对土地进行管理。()44．长期出租是指租期超过10年的出租形式。()来源：．风险型决策指存在着不可控因素，一个方案可能出现几种不同的结果。()46．房地产开发企业事先向保险公司投保是运用风险转移策略。()47．管理人员素质不高，经验不足给企业带来的风险属于总体风险范畴。()48．通常情况下，预期收益越大，风险也越大；风险越小的投资，预期收益也越低，风险与收益成反比。()49．经济机构若注册为公司法人，其注册经费应不少于20万元。()(一)判断题1．×2．√3．√4．×5．√6．×7．×8．√9．×10．√11．√12．×13．√14．×15．×16．√17．×18．×19．√20．×21．√22．×23．√24．×25．√26．×27．×28．×29．×30．×31．×32．√33．√34．√35．×36．√37．×38．√39．×40．√41．×42．×43．×44．×45．√46．×47．√48．×49．×难点解析7．应该是微观区域结构，宏观区域结构指在全国或省区范围内房地产业的布局。9．应根据实际情况采取不同消费方式满足社会各种消费者的需求。18．必须凭借建设用地规划许可证21．年实际利率：(1+10％／12)12-1-10．47％，则本利和：10000×(1+10．47％)-11047元(二)单项选择题1．土地的稀缺性造成了房地产的()。来源：．大量投资性B．保值性与增值性C．生产使用的长期性D．受政策限制影响的敏感性2．具有二级资质的房地产开发企业其注册资本不低于()万元。A．5000B．3000C．2000D．8003．房地产开发企业按照企业条件可分为()个等级。A．3B．4C．5D．64．房地产的地区性和个别性是房地产()特性的体现。A．空间上的固定性B．生产使用的长期性C．相互影响性D．受政策限制影响的敏感性5．世界上没有两宗房地产是完全相同的，这体现了房地产的()。A．相互影响性B．受政策限制影响的敏感性C．空间上的固定性D．保值性与增值性6．一级资质的房地产开发企业需从事房地产开发经营()年以上。A．10B．8C．5D．307．下列各项()不属于三级资质企业应具备的条件。A．从事房地产开发经营2年以上B．连续3年建筑工程质量合格率达100％c．房屋建筑面积累计竣工5万m2以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额D．未发生过重大工程质量事故来源：．下列()不属于房地产市场的流通方式。A．买卖B．租赁C．抵押D．拍卖9．在供不应求的情况下，某些产品在市场上将出现越来越大的“缺口”，在消费的刺激下价格相应不断上扬，这种情况应属于()不协调现象。A．生产性投资结构B．产品结构C．生产组织结构D．区域结构10．企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处()万元的罚款。A．2～5B．5～8C．5～10D．10～1511．房地产开发的形式多种多样，就开发的对象而言其中最主要的形式是()。A．土地开发B．新区开发C．房屋开发D．房地产综合开发12．房地产开发的重要环节是()。A．项目策划B．立项与企业审批C．物业管理D．项目规划13．衡量房地产开发商提供的产品整体素质的重要条件是()。A．房屋质量B．房屋价格C．物业管理D．工程项目管理14．对()要求其设计式样、建筑景观等与周围地区协调一致。A．新区开发B．旧区开发C．单项零星开发D．成片集中开发15．开发项目能否成立或者存在的依据是()。A．市场预测和研究B．技术方案研究C．研究开发项目的经济效益D．研究开发项目的社会效果16．可行性研究的核心和重点是为了解决建设项目的()问题。A．必要性B．合理性C．可能性D．实用性17．房屋产品的供给受诸多因素的影响，其中最重要的是()因素。A．资金B．土地政策C．地租D．银行贷款利息18．下列()不属于新区开发的投资和费用。A．土地补偿费B．安置补助费C．“四源”费D．耕地占用税19．按资金所有权归属不同划分，发行债券和银行贷款筹措所得的资金应归属于()。A．所有者自有资金B．企业负债C．短期资金D．固定资金20．弥补房地产开发企业资金不足，吸收社会闲置资金的又一条重要途径是()。A．引进外资B．银行贷款c．发行有价证券D.楼花买卖21．以下()方式适用于高新技术项目、福利住宅以及非赢利项目用地的出让。A．协议出让B．招标出让c．拍卖出让D．补地价方式22．基础设施建设的重点在于()。A·地下管道的铺设与安装B．地下、地上的管线的铺设与安装C·地上线的铺设与安装D．地下、地上的管道的铺设与安装23．在基础设施建设的原则和要求中，下列()不正确。A·先场内，后场外，场外由近及远B．先全场，后单项，全场由平土开始C·先地下，后地上，地下先深后浅D．管线道路先完成主干，再完成分支24．全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节是()。来源：·施工质量B．竣工验收c．竣工结算D．施工管理25．地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为()。A·煤气、给水、污水和雨水管B．给水、污水、煤气和雨水管c·给水、雨水、污水和污水管D．污水、雨水、给水和煤气管26．在基础设施建设的原则和要求中，下列()不正确。A·管线线路要尽量短捷同时避免片面缩短长度而任意穿越切割建设场地B．避免管线过分集中地铺设在交通干道下面C．管线工程要避开人防地下工程D．尽量减少管线转弯和交叉，避免平行重叠27．设年名义利率为12％，按季度计息则其年有效利率为()。A．2%B．3％C．12．55％D．12．49％28·某投资项目，当贴现率i2=10％时，净现值NPV1=2345万元，当贴现率i2=12％时，净现值NPV2=245万元，采用内插法计算FIRR为()。A·11．81％B．11．08％C．10．18％D．10．08％29．房地产按进入市场交易的时间顺序可分为()级。A．二B．三C．四D．五30．二手市场是()。A．房地产一级市场B．房地产二级市场C．房地产三级市场D．房地产四级市场31．房地产的()决定房地产供给存在多样性。A·同质性B．不惟一性C．惟一性D．不同质性32·房地产的固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产供给的()。A·地区性B．增值性C．稀缺性D．固定性33．下列各项叙述中，()不属于房地产市场需求的特点。A．市场需求的惟一性B．市场需求的长期性c·市场需求的融资性D．市场需求的多样性34．房地产的市场交易包括出售和()形式。A·出让B．转让C．出租D．赠予35．我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和()市场。A·出租B．转让C．租赁D．划拨36．下列()是土地价格的构成部分。A·绝对地租B．级差地租C．垄断地租D．土地资本利息37．下列()不是房地产市场的调查方法。A．问询法B．抽样法C．观察法D．实验法38．房地产经营的核心是()。A．房地产经营B．房地产管理C．房地产经营与管理D．房地产买卖39．房地产的预期收益与风险成()关系。A．反比B．同比C．不确定D．正比40．我国房地产经营有()种方式。A．3B．4C．5D．641．金融风险属于()。来源：．经济风险B．总体风险c．个别风险D．政治风险42．企业面临不可避免的纯风险时，往往采用()的策略。A．风险回避B．风险抑制c．风险转移D．风险自留43．目前我国商品房销售主要采用房地产企业自销和()渠道。A．委托房地产代理机构销售B．召开新闻发布会C．广告D．派员销售44．下列()不属于商品房价格中的流通费用。A．办公费用B．利息支出c．市政费用D．保管费45．销售成本由房屋生产成本与()构成。A．流通费用B．税金C．利息I)．销售费用46．下列()不属于房地产的出租方