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1大综艺天上人间项目前期策划案2无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田昔日的小渔村已生长为一座大都——深圳而今，就在它的东部正流传着一种传说财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾……3聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾4市场篇定位篇规划篇效益篇营销篇目录5591251461485市场篇6大亚湾房地产发展回顾20世纪90年代初1996年至2002年2006年以后大热期萧条期复苏期03年至05年快速发展期百亿资金，炒房热潮泡沫破灭，房产灾区43亿美金，市场复苏利好带动，步入快车道7市场趋势市场研判宏观走势片区市场未满足的市场市场分析索引总结8大亚湾概况距离龙岗中心城、惠阳15公里,只有15分钟到20分钟的车程距离深圳罗湖中心区45公里三大经济引擎：石化工业区港口物流区西部工业区规划区面积265平方公里，其中国家级经济开发区23.6平方公里区域人口目前有12.01万，其中户籍人口7.11万，暂住人口4.9万位于珠三角工业核心地带,海陆空交通条件十分优越距离香港市区75公里9五区一岸线规划东部石化工业区西部综合产业区中部综合区港口物流区旅游度假区西部工业区主要包括：响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。永昶、比亚迪等大企业已进驻，富士康的落户更为片区带来超过20万的新增人口，西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地。2005年，和记黄埔的正式入股，随后，欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。将使惠州港迎来跳跃式发展的契机，促使区域物流业快速发展，同时带动住宅、商业的需求。惠州港将带动其后方陆域的澳头和大亚湾中心区的发展。目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目；在谈项目超过19个，投资额超过100亿元人民币。建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。大亚湾中部行政金融商务区为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD，将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。10宏观走势大亚湾地区生产总值(GDP)情况及其增长速度362920428456530697216579176926102894122.467.618.123.994.80200000400000600000800000100000012000002001年2002年2003年2004年2005年2006年万元0102030405060708090100%地区生产总值比上年增长良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商前来投资，其中有13家世界500强企业进入,给大亚湾经济注入强劲动力。2006年，全区实现地区生产总值(GDP)102.9亿元，增长94.8%,大亚湾经济进入快速发展阶段；11宏观走势大亚湾工业生产总值情况及增长图201192301511173152552481237341924057019.655.240.539.3312.205000001000000150000020000002500000300000035000002001年2002年2003年2004年2005年2006年万元050100150200250300350%工业总产值比上年增长2006年全区实现工业总产值301.51亿元，增长312.2%，工业销售产值273.53亿元，增长253%；其中惠州港吞吐量1639.2万吨，增长29.9%；12大亚湾人均GDP情况及其增长速度图2318824851380174152675769366777.147.63.79.282.5010000200003000040000500006000070000800002001年2002年2003年2004年2005年2006年元0102030405060708090%人均GDP比上年增长宏观走势从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的拉动，2006年人均GDP剧增，全年人均GDP达75769元，相比2005年增长82.5%，经济发展呈现出良好的态势。13大亚湾在岗职工平均工资及增长图1409414569193452149022553181393.424.56.611.14.905000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年2006年元051015202530%在岗职工平均工资比上年增长从图表中我们可以看出，2002年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，2003年增幅较为显著，达到24.5%，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以近几年全区人均GDP增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发展宏观走势14整体利好分析从产业规模上看：2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。宏观走势15整体利好分析目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：年产值--------------------约1500亿人民币工作人员------------------约25000人年销售收入----------------约300亿人民币年税收收入----------------约50亿人民币宏观走势16宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说：惠阳和大亚湾正在孕育一个“可怕”的产业高地。“为什么说是可怕呢？就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力。”宋丁进一步解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是6000亿元，上海世博会带来的关联产值是6000亿元，有目共睹的是北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度。而惠阳呢？中海壳牌——目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也将达到数千亿元。如此大的产业，必然要进一步提升淡澳楼市的发展空间。179761437186623162952380005001000150020002500300035004000200220032004200520062007第一季度平均单价（元/m2)以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在2002年至2006年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203％，2005年至2006年价格涨幅达27.5%，2007年第一季度商品房均价就达到3800元/㎡，价格涨幅达28.7%,并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。片区市场/价格18惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代,地产盛宴的黄金时期。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产300万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥08年初启动振业地产173万平方米惠阳三和08年10月启动珠江投资1000万平方米大亚湾西区现已启动东部集团87万平方米大亚湾西区预计08年启动新阳城43万平方米——预计07年底启动星河地产103万平米惠阳预计08年下半年中联项目40万平方米大亚湾预计08年启动总计1946万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，地产的“特区”政策，令国内知名发展商纷纷前来圈地，预计08年，惠阳、大亚湾将大盘竞出.区内房地产业将进入发展的黄金时期。片区市场/潜在供应19东方新天地广场听涛雅苑半岛1号占地:191万平米容积率:0.53产品:洋房别墅双拼价格:洋房4100元/平米别墅7500元/平米国际新城占地:61万平米容积率:1.35总建面:82万平米独立别墅、联排别墅、小高层占地:173万平米容积率:1.5产品:独栋联排叠加别墅高层住宅振业项目占地:43万平米建筑面积:28万平米未启动新阳城项目占地:6.87万平米容积率:2.5未启动金汇西区项目占地:8700平米建筑面积:5.6万平米一房、两房、三房二期下半年入市君豪公寓项目占地:10.7万平米建筑面积:21.4万平米三房、四房二期下半年入市菩提园项目占地:4.31万平米建筑面积:16.2万平米三房、四房已宣传铺垫，年底销售新天名城项目占地:1.1万平米建筑面积:1.9万平米一房、两房及三房8月正式公开发售海韵华庭项目单栋26层烂尾楼改造项目两房、三房已销售，均价3400元/㎡渝景湾项目单栋30层烂尾楼改造项目单房、一房、小两房已认筹，预计均价5000元/㎡(带装修)东方新天地广场项目建筑面积:46万平米单房、一房至四房年底入市中天彩虹城项目在售项目近期新推项目金汇西区项目康汇公寓熊猫国际4期菩提园君豪公寓峰景湾花千树公寓小城故事珠江东岸熊猫黄金海岸港湾明珠新阳城片区主要楼盘分布图东方新城新际首府本项目半岛一号海韵华庭渝景湾商业大厦新天名城西飞度假村中天彩虹城国际新城西飞度假村项目占地:72万平米容积率:1.528独立别墅、联排别墅、小高层未启动东部项目东部项目占地:62万平米容积率:1.5现处前期策划阶段预计08年入市熊猫项目占地:83万平米容积率:1.3产品:双拼、联排别墅、高层价格:双拼16000元/平米联排7000-9000元/平米占地:117万平米容积率:1.0产品:双拼联排、高层性价比高,带精装修,预计下半年入市珠江东岸占地:162万平米容积率:1.0未启动金海岸项目东方新城占地:34万平米容积率:0.71产品:洋房双拼、独栋别墅高层价格:一期洋房3800元/平米一期别墅9000元/平米二期13000元/平米振业项目片区市场/供需态势20大亚湾西区典型楼盘片区市场/供需态势21一期均价：4200元/平米二期参考价4800元/平米点评：1、地段及规模具有优势，注重品牌开发2、整体品质感较强，形象建立及推广宣传比较到位占地80万㎡(1期14.4万㎡)建面110万㎡(1期18.7万㎡)产品类型一期由3组团9栋11层组成销售率住宅已售馨，商铺剩3套在售3、周边配套发展相对滞后，制约了项目对外界的延伸熊猫国际大亚湾城市运营商楼盘分析——熊猫国际22户型面积及配比客户来源及比例83.96～91.63㎡2房2厅1卫40%126.37㎡3房2厅2卫40%147.78㎡4房2厅2卫20%深圳、香港40%惠州、本地45%其他15%2、前期宣传推广策略及力度强，起到了明显的品牌推广效应1、以大户型的2房和三房主打纯粹为满足居住需求，客户定位准确熊猫国际关注：中心片（二期）预计在今年9月底推出23一期均价：3300元/平米点评：1、中铭在惠阳两个项目地块的客户相应互动，无形拉大了客户群体2、区域被几个大的项目带动，已经形成了居住、投资氛围占地8486㎡建面59860㎡产品类型3栋16层销售率住宅已售馨，商铺尚未推出3、3栋建筑分2期销售，中间间隔太长，容易使客户丧失信心自由地带国际公寓楼盘分析——君豪公寓4、推广方式比较单一，整个区域仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广24户型面积及配比客户来源及比例28.60～44.90㎡1房1厅1卫20%61.80㎡2房1厅1卫10%85.55～88.652房2厅1卫50%100.27～103.47㎡3房2厅1卫2