民事答辩状(物业服务合同纠纷)

作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第1页共10页民事答辩状被告：HT，公民身份号码XXX，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住所山东省XXX，住址济南市天桥区XXX，手机号码XXX。原告：深圳市万厦居业有限公司济南分公司，组织机构代码：75826888-7，营业执照注册号370100100031718，住所济南市高新开发区齐鲁中环路1588号，通信地址济南市历城区山大路2号彼岸新都物业办公室，电子邮箱[e-mail]，电话[phone]。负责人：代启明，经理。被告依法收到贵院送达的案号为（2015）历城民初字第17XX号、原告与被告物业服务合同纠纷一案的民事起诉状、应诉通知书、传票、举证通知书等应诉材料，其中证据材料仅有房产证号为历城12XXXX的房屋的《房屋权属状况信息》复印件、原告与济南润业房地产开发有限公司于2006年XX月XX日签订的前期物业服务合同（以下简称“《前期物业合同》”）复印件、济南润业房地产开发有限公司于2010年4月26日变更为山东锦沧投资有限公司的《（鲁）名称变核私字[2010]第2477号企业名称预先核准通知书》复印件、原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》复印件。根据原告提交的民事起诉状，依据法律，被告现依法提出以下答辩意见：作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第2页共10页答辩请求：依法判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、《前期物业合同》违反了行政法规《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十四条第二款的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五十二条第五项的规定，应依法被确认无效。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”。因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同，违反了行政法规《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十四条第二款的强制性规定，应依据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五十二条第五项的规定被确认无效。原告虽然向贵院提交了《前期物业合同》，但未向贵院提交证明《前期物业合同》符合行政法规《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十四条第二款强制性规定的招标文件、投保文件或者济南市历城区人民政府房地产行政主管部门的批准文件。因此，《前期物业合同》违反了行政法规《物业管理条例》（中华人民共作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第3页共10页和国国务院令第379号）第二十四条第二款的强制性规定，应依据《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五十二条第五项的规定，应依法被确认无效。二、《前期物业合同》与本案无关，反而足以证明原告与济南润业房地产开发有限公司于2006年XX月XX日签订了一份无效的前期物业服务合同，足以证明原告违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，依据《物业管理条例》第五十七条的规定应依法接受济南市历城区人民政府房地产行政主管部门的行政处罚，足以证明原告是一个具有一级资质的违法物业服务企业。原告在其提交的民事起诉状中自认“……2006年12月，原告承接成为该小区的物业管理单位。……”因此，假如原告的自认属实，那么原告承接富润康城小区的最早时间为原告与济南润业房地产开发有限公司签订《前期物业合同》的时间2006年XX月XX日，最晚时间为2006年12月31日。而《前期物业合同》第二十条第一款约定“本物业委托管理期限为壹年，自物业交接之日起计……”。所以，原告履行《前期物业合同》的期限最早为从2006年XX月XX日起至2007年12月17日止，最晚为从2006年12月31日起至2007年12月30日止。被告于2010年才购买了富润康城小区的房屋。所以，《前期物业合同》与本案无关。如前所述，《前期物业合同》违反了行政法规《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号、中华人民共和国国务院令第504号）第二十四条第二款的强制性规定，而《物业管理条例》（中作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第4页共10页华人民共和国国务院令第379号、中华人民共和国国务院令第504号）第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”。所以，《前期物业合同》足以证明原告应依法接受济南市历城区人民政府房地产行政主管部门的行政处罚。三、原告提交的证据材料未能证明原告提供了多长时间的物业服务，甚至未能证明原告提供了物业服务。1、首先，《前期物业合同》不能证明原告提供了物业服务。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。因此，合同只能证明合同当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，而不能证明合同当事人履行了合同义务。《前期物业合同》仅对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、济南润业房地产开发有限公司的权利和义务、原告的权利和义务、管理目标、管理服务费用、违约责任等进行了约定。再结合如前所述可知，《前期物业合同》只能证明原告与济南润业房地产开发有限公司于2006年XX月XX日签订了一份无效的前期物业服务合同，不能证明原告提供了物业服务。作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第5页共10页2、其次，房产证号为历城12XXXX的房屋的《房屋权属状况信息》仅能证明被告以商品房买卖的方式于2010年05月19日取得了面积为60.71平方米、位于历城区黄台南路14号富润康城1号楼3单元1205室房屋的所有权，不能证明原告向被告提供了物业服务。3、《（鲁）名称变核私字[2010]第2477号企业名称预先核准通知书》，只能证明山东省工商行政管理局于2010年4月26日核准济南润业房地产开发有限公司的企业名称变更为“山东锦沧投资有限公司”，但不能证明济南润业房地产开发有限公司是否或者何时变更为山东锦沧投资有限公司。《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，工商行政管理机关决定准予工商变更登记，应当出具《准予变更登记通知书》。所以，如果原告欲证明济南润业房地产开发有限公司变更为山东锦沧投资有限公司，应当提交工商行政管理机关作出的准予济南润业房地产开发有限公司变更为山东锦沧投资有限公司的《准予变更登记通知书》，而不应该是《（鲁）名称变核私字[2010]第2477号企业名称预先核准通知书》。4、原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》，不能证明原告提供了物业服务。（1）、首先，如前所述，原告提交的《（鲁）名称变核私字[2010]第2477号企业名称预先核准通知书》不能证明山东锦沧投资有限公司是由济南润业房地产开发有限公司变更而来。所以，原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》与本案无关。（2）、其次，假如济南润业房地产开发有限公司变更为山东锦沧作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第6页共10页投资有限公司，根据原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》的内容，明显可知《确认书》的性质是山东锦沧投资有限公司与原告的物业承接查验协议，而不能证明原告履行了《确认书》约定的内容，也不能证明原告提供了物业服务。原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》的内容是甲方济南锦沧投资有限公司与乙方原告确认：“一、乙方于2013年08月31日退出富润康城小区、汇豪名邸小区。二、根据《物业管理条例》有关规定，由于富润康城小区、汇豪名邸小区暂没有业主委员会，甲方现委托济南鼎恒物业管理有限公司2013年8月31日与乙方交接完毕富润康城小区、汇豪名邸小区办公用房、公用设施、物业资料等物品。三、乙方承担富润康城小区、汇豪名邸小区2013年9月1日前产生的公用设施电费、水费。四、乙方于2013年9月2日前退还已预收的业主的2013年8月31日之后的物业费、车位管理费等费用。五、乙方于2013年9月2日前将其代收的汇豪名邸小区2013年9月1日前的水、电费交给甲方。”。由此明显可见，《确认书》的内容是对将来发生的原告退出富润康城的事项进行约定，而不是确认已经发生的事项。所以，《确认书》的性质是山东锦沧投资有限公司与原告的物业承接查验协议，而不能证明原告履行了《确认书》约定的内容，也不能证明原告提供了物业服务。（3）、最后，假如济南润业房地产开发有限公司变更为山东锦沧投资有限公司，且假如原告与山东锦沧投资有限公司于2013年9月25日签订的《确认书》内容性质是承接查验确认书，那么，《确认书》作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第7页共10页也只能证明原告何时终止了提供物业服务，但不能证明原告何时开始提供物业服务。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）第十九条规定：“现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。”，第二十四条规定：“建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。”，第二十六条规定：“交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。”，第二十九条规定：“物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；……”，第三十条规定：“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。”。富润康城小区的建设单位是济南润业房地产开发有限公司，在原告提交的其与山东锦沧投资有限公司于2013年09月25日签订的《确认书》自认其退出富润康城小区时是与接受山东作者：范永雪，律师。未经作者书面允许，不得转载。第8页共10页锦沧投资有限公司委托的济南鼎恒物业管理有限公司办理了物业交接。那么，依据以上相关法律规定，原告应该持有其承接富润康城小区物业时与济南润业房地产开发有限公司共同签章确认的查验物业和物业交接等书面记录、其向富润康城小区所在地的历城区人民政府房地产行政主管部门备案的材料手续、其告知被告富润康城小区物业承接查验备案情况的书面材料等；原告应该持有其退出富润康城小区物业时与济南鼎恒物业管理有限公司共同签章确认的查验物业和物业交接等书面记录；历城区人民政府房地产行政主管部门应该持有原告、济南鼎恒物业管理有限公司备案的承接富润康城小区物业时的查验材料；济南鼎恒物业管理有限公司应该持有其告知被告富润康城小区物业承接查验备案情况的书面材料。如果原告认为其提供了物业服务，那么以上这些材料就能够证明原告提供了物业服务，也能够证明原告提