营改增对房地产企业财务核算的影响分析

龙源期刊网营改增对房地产企业财务核算的影响分析作者：许可路平来源：《科学与财富》2019年第24期房地产行业是我国国民经济的主要支撑之一，涉及到我国市场经济的众多方面，房地产税收近几年来在我国所有行业纳税额排行榜里一直处于前几位，是我国经济增长的主要力量之一。近几年房价持续飙升，房价市场居高不下的价格定位为人民日常生活带来一定的消极影响，政府机构也正在商讨改进方案和措施，力求稳固我国经济的平稳发展。“营改增”的落实有效地缓解了我国房地产行业的财务现状，大大降低了企业在高额税收方面的压力。本文在分析万达房地产财务状况的基础上，研究了该政策对于地产行业财务核算方面的影响，希望通过本文让更多的房地产企业了解该政策的益处，以及如何积极应对该政策所带来的财务核算方式上的变化。一、绪论（一）研究的目的及意义“营改增”项目会影响房地产行业的最终利润，税负情况、负债、现金的流入、流出情况以及公司的偿还长短期债务的能力、运营能力、盈利能力都会相应受到影响，进而影响我国房地产行业的蓬勃发展和我国的经济发展。本文通过以万达房地产公司为例，来分析该政策对房地产公司的财务核算上带来的影响。通过分析实行该政策后万达房地产在财务核算和各项财务指标上计算方法的变化，不难看出此政策为会计的日常计算工作确实带来了一定程度的阻碍，同时影响了企业应交税金和利润上的变化，在某种程度上影响了公司的税务风险和财务核算水平。希望可以通过本文对这些影响的分析提出应对措施并帮助房地产企业防微杜渐，安全平稳地渡过这次税收改革。（二）研究内容及方法本文阐述了“营改增”的背景、房地产行业的特征和企业的账务处理等理论概念，在了解这些理论知识的基础上以万达房地产公司的财务核算为例，分析了该政策给房地产企业财务核算上带来的变化和影响。本文用到的研究方法主要有：1.文献研究法：即通过查阅相关的文献资料，以此作为理论依据，将已有的研究成果引用在论文里，进行适当删减和补充来得出自己的结论。2.案例分析法：通过对具体案例的分析，进行计算和对比，来阐述该政策对企业的实质性影响和作用并提出相关建议。龙源期刊网二相关理论（一）“营改增”的概述1.“营改增”的背景“营改增”的全称是“营业税改增值税”，是指企业把之前需要上缴营业税的相应项目变更为上缴增值税。“营改增”制度的产生是我国在企业征税领域的一个跨时代性的壮举，符合我国对于新时期经济建设的新需求。该政策的落实在一定程度上降低了企业的重复征税，为企业减轻了缴税方面的压力。该政策不仅为企业带来了益处，也对我国社会经济的健康发展起到了巨大作用。截止到2019年，我国已经完成了对“营改增”的全面落实，增值税制度得到了大范围的应用，新制度带给企业新的投资机会并增强了企业的总体实力。此项政策的落实符合世界经济的发展趋势，同时引领我国的税收体制与国际化接轨。因此，在我国全面落实这一政策的大环境下，我国的房地产企業要积极主动地利用好这个机会，借助这次机会来带动企业财务走向操作规范化、制度完善化的道路，从而助力企业更好的发展。2.“营改增”的影响众所周知，企业运营和发展的最终目的就是实现利益最大化这一目标，而国家落实“营改增”政策，则是希望通过纳税方式的改变，为企业提供更多的福利。传统营业税政策的推行过程中，常伴随着重复征税的问题，这样不仅会直接增加企业的税务负担，还会某种程度上限制企业的运作和发展。该项制度的落实，大大地改善了这一现象，很大程度上避免了二次或多次征税，降低了企业的缴税压力，进而提升了企业的最终收益，辅助公司获得更多的收益，从而得到长足的发展。截止到2019年，我国已经全面落实该项政策长达3年之久，通过这3年的努力，我国的税收制度得到了有效管理，在很大程度上帮助企业解决了重复缴税、不能抵扣、退税的问题，增加了企业的最终利益。“营改增”在减税的同时也丰富了原有的税收制度，增加了企业在财务管理上的难度，却也让财务核算流程更加精准化。（二）房地产行业特征自从房地产企业推行“招拍挂”以来，我国的房地产经济发生了翻天覆地的变化，渡过了地产行业的全盛时期，这期间房地产行业从GDP、财政、投资等多个方面影响着中国的经济发展。我国经济在步入新型经济发展模式下，出现了越来越多关于“住房不炒”的指示与政策，房地产行业发生的这些政策的改变也在潜移默化中影响着地产商的商业策略和地产行业的发展模式。尤其在2018年初，房地产行业的供需情况面临严峻挑战，国家政策对市场上的不合理需求进行大力度的打击制止，并推行“高效供给”，尽管如此，短期需求与长期供给之间的平衡仍需较长时间来实现，短时间内完成尚有巨大的困难。房地产行业也逐步进入低迷期，我国的一线城市的住房面积在持续减少，与此同时，三四线城市也正在缓慢地受到影响，虽然地产行业目前有跌落的趋势，但其发展水平仍处于历来的最高点。房地产行业是我国经济的主要来源之龙源期刊网一，预计其未来的发展趋势仍将是逐步上涨的，虽然其目前为止的发展情况不容乐观，但从长远角度考虑仍然有进一步的发展空间。三“营改增”给房地产企业账务处理带来的变化——以万达房地产开发公司为例（一）核算科目上的变化“营改增”的落实开展给企业的财务计算方法上带来了一些改变，在企业实施该项政策之前，营业税的计算中所涉及到的科目种类都比较简单，通常只有两个科目，即“营业税金及附加”、“应交税费-应交营业税”。而房地产行业在落实该政策后，财务指标的核算科目上发生了相应变化，变化为“应交税费”科目下“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等。其中“应交税费—应交增值税”增添九个明细科目，借方有：进项税额、已缴税金、转出未缴增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额，贷方主要有：出口退税、进项税额转出、销项税额、转出多交增值税，同时综上可见，实施该项政策后，企业在缴税上的计算更加复杂和准确。因为“营改增”之后，在财务计算时增加了多条明细科目，财务人员在计算时要明确根据具体项目来逐一计算，使各项目部门自己所承担的增值税税额更加清晰。（二）会计处理上的变化该项政策同时影响了房地产行业的会计处理方式，主要有采购和销售上的变化。1.采购业务会计处理上的变化。房地产公司的采购业务涉及到的产品种类和行业类型非常广泛，从万达地产某项目的成本核算中可以大概了解到。在该项政策落实之前，采购的所有费用都在企业的开发成本中。在“营改增”之后，不能够进行相应抵扣的项目，将会按照原金额计入成本的计算中；而对于那些能够获得增值税专用发票的项目，核算时按照原金额减去进项税额后的余额计入成本。例如：万达的某一个项目，预算要付的建筑安装成本约为46524.96万元，其在“营改增”前的会计核算方式为：借：开发成本46524.96万元贷：应付账款46524.96万元在“营改增”之后，如果发生的建筑安装成本费用能够取得增值税专用发票，那么万达所支付的这部分安装工程费是含税价，专用发票上的价款金额应该是46524.96/（1+11%）=41914.38万元，增值税的税额是4610.58万元。那么会计处理方法为：借：开发成本41914.38万元龙源期刊网应交税费—应交增值税（进项税额）4610.58万元贷：应付账款46524.96万元从以上的核算过程可以看出，在“营改增”之前，万达某项目的主体建筑安装成本费用是46524.96万元，落实该项政策后，开发成本减少为41914.38万元，成本费用减少了4610.58万元。其中，进项税额可以被用作房地产销项税额的抵扣。2.销售业务会计处理上的变化。“营改增”后的税收上的会计处理的方式也所有改变，该政策落实之前，房地产开发商收取的购房款中包含按照5%的营业税税率计算的营业税，而在实施该项政策以后，房地产公司拿到的是增值税含税价的房款，所以要将这部分金额转换为不含增值税的价格，然后按11%的税率计算销项税额。承上例：万达的该项目预计可以收回售房款75860万元，“营改增”之前应收的一次性全款为75860万元，营业税是75860万元*5%=3793万元，那么计算方法为：借：银行存款75860万元贷：主营业务收入75860万元借：营业税金及附加3793万元贷：应交税费—应交营业税3793万元落实该项政策后，万达收取的房款是含税的价格，在计算时要使用不含税的价格来作为收款的基数，即万达应该收入房款75860万元/（1+11%）=68342.34万元，由计算可得增值税的销项税额是68342.34*11%=7517.66万元。那么计算方法为：借：银行存款等75860万元贷：主营业务收入68342.34万元应交税费—应交增值税7517.66萬元由此可见，实施此项政策后万达的实际收入比之前有一定程度上的减少，减少了75860-68342.34=7517.66万元，而应交税费较之前增加了很多。而且“营改增”后增加了涉税会计的科目即增值税销项税额，给会计的核算工作带来了一定程度上的难度。同时改变了万达地产的财务收入与成本计算的方式，对会计从业人员的专业要求也更高。（三）应交税金的变化龙源期刊网在“营改增”之前所需缴纳的营业税金为3793万元，而在落实该项政策后，企业要缴纳的增值税税金就等于销项税额减去进项税额，即7517.66-4610.58=2907.08万元，虽然房地产行业的税率有了大幅度的提升，但是从交纳的税金上来看，因为房地产行业的操作成本除人工外大都可以进行抵扣，例如建房材料、设计成本、租金等负担的税额都能抵扣，使得税基减少，税负减轻。（四）利润上的变化在“营改增”之前，利润总额=75860-46524.96-3793=25542.04万元，在“营改增”之后，利润总额=68342.34-41914.38=26427.96万元，由此可以看出减轻了税收压力，利润增加，符合“营改增”的改革初衷。营改增政策落地以后，房地产企业的税收压力得到了很大程度的缓解，生产成本也降低了很多，在竞争如此激烈的社会背景下，我国房地产企业明显因“营改增”政策的落实减轻了税务负担，同时原材料成本降低，企业获得了更多的经济利润，尤其是在和国外企业进行竞争的过程中，可以利用价格优势，获取更多的合作机会，提升自己的综合实力，也可保证在行业中占据一席之地。四“营改增”后房地产企业财务核算工作中的应对措施（一）规范增值税发票的管理，降低税务风险在政策实施之后，房地产行业主要是以增加采购税额的方式完成纳税的。但是因为房地产行业的采购不集中，导致不易获得增值税专用发票，而增值税专用发票的处理时间又相对较长，这就要求企业要规范储存发票，以防弄丢。例如，房地产商在原材料的采购上，通常会选择有纳税能力的公司，并且会适当地将购进税额抵扣掉，从而做到控制原材料的采购成本。这时房地产商可以派遣有能力的财务管理者来处理发票的申请、开具等，保证对每个环节进行管理和控制，定期完善管理体系、自我检查，总结出现的问题，主动进行自我反思，减少由于财务漏洞出现偷税漏税等一系列问题而带来的重大损失。（二）重视员工素质培养，提升企业财务核算水平“营改增”的实践中，对房地产企业来讲仍然存在一部分风险和危害，部分企业工作人员在工作上的失误会造成涉税的风险，甚至可能会触犯相关的法律法规。房地产行业的财务计算有其自身的复杂性，所以对财务人员的要求较高，要求他们不仅要对专业知识了解通透，还要在工作中积累对地产企业的敏感度和管理方法。对此，房地产企业可以定期组织财务人员进行专业培训和教育，包括学习“营改增”背景下的新知识、新内容、新要求等，提高财务处理人员的自身专业素质。同时，房地产公司还需要不断招揽专业人才，比如加大力度招聘高学历、高技能、高管理水平的人来担任管理工作，提升管理部门的整体专业水准