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壹、观前概述1、地理位置苏州是一座拥有2500多年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地，它处于中国两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处，是久负盛名的“鱼米之乡、园林之城、文萃之帮和丝绸之府”。观前地区地处苏州古城中心位置，总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路，是苏州商贸和文化的中心。2、商业中心成因一千七百多年前，观前地区建起了真庆道观，由于道观的兴盛而带来了大量人群，街市逐渐兴盛起来，并带来了商机，在道观内外，逐渐形成了商业市面。清末苏州遭受战乱，尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱，人们都到市中心谋求发展，这才促成了观前的兴起。同时由于观前街道的改造，平门开通架桥连接苏州火车站，苏嘉铁路是清末当时中国为数不多的铁路之一，更使观前迅速地繁荣起来，城内大部分富户也都散居在临顿路附近的街巷中，购买力强，于是观东商市首先兴起。逐渐观前南市开始取代阊门、南浩街繁荣起来，并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。观前街是当年苏州最有气派的街道，也是沪宁线上最有特色的一条街道。3、今日概况在近百年的历史变化和大苏州概念下，观前地区成为了市中心的中心，商贸中的核心地区。1982年6月，观前被正式定为步行街；1999年市政府启动了观前地区改造工程。从启动至今，苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程，业已走过一二期和三期共三个阶段，累计完成工程投入8亿余元。苏州市民自豪地把观前工程评选为建国50年来“心目中的20件大事”之一，并列为近16年来“十大民心工程”排行榜的榜首。一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前，这就是苏州格调高雅的城市中心。待到华灯初上，观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚动人。在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下，观前街越发显得亮丽繁华、绚丽多姿。4、观前客流量数据显示，观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增加到12万人次左右，节假高峰甚至超过了35万多人次，人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17：3改写为2：1。通过问卷调查，人流量中本市人口约占40%，外地人口约占60%；购物约占35%，旅游与休闲的约占65%；青年约占70%，中老年人约占30%；外宾约占总人数的0.2%。“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。而区内各大商场的销售额也翻起“跟斗”，平均增长25%左右，一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。5、规划方针苏州市政府按恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补的原则，对观前街商业布局作了较为严格的规定。观前街明确为名品、名店一条街，原则上不安排餐饮行业进入。宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。第七通道主营旅游工艺品，兰花街为妇女用品街。在主街道观前街上，各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类，都作了整体规划，要求给人以清淡素雅的感觉。规划整治老字号店招为黑底金字，配以射灯映照，其余店招则用霓虹灯勾勒。商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。规划整治后，观东形成了以小开间为主的店面，具有苏州传统清秀典雅的风格；中段以玄妙观为中心，恢复传统的道教文化色彩；观西以现代建筑为主，但又带有传统风格。道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。东西入口广场及玄妙观正山门广场以40×60厘米的花岗石铺成，其余路面以各式广场砖为主，并设置导盲道和残疾人道，由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。6、观前一期改造工程概况一期工程在继承和发扬传统文化的同时，让观前地区在更高水准，更高起点上带着现代商业意识创造着现代的观前文明，并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游客。1999年1月6日，观前整治更新首期工程开始，主要任务是整治观前街街景街貌，整治玄妙观周边和小公园地区环境。一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。2000年3月，中宣部等六部门首批确定为江苏省唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其优美舒适的购物、旅游环境，浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。7、观前二期改造工程概况观前地区二期工程于2000年3月3日开始启动，历时近十个月。二期工程主要涉及的范围有：宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东（沿街）和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。二期工程规划总用地面积约14.52公顷；规划新建总面积约65350平方米。其中新增广场绿地面积约4600平方米，机动车停车场面积约5900平方米，非机动车停车场面积约4200平方米。二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的商业布局及功能为核心目标，从而逐步完成观前地区整体框架布局，以促进观前地区的经济发展和商业繁荣，巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位。具体工程项目为：1、美食娱乐一条街--碧凤坊：全长300米，巷内汽车可进出交会，中央部位附近有大型停车场、绿化广场，融合现代餐饮、娱乐休闲等功能，同时适当错位经营其他商业品种，是二期工程中的重中之重。届时，苏州碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美。2、大成坊（乔司空巷）北口：共三层，总计约800多平方米面积，地理位置优越。3、家居式旅馆区：突破现代化住宿的理念！地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域，闹中取静，建造大片小体量外显传统风貌，内具现代设备的独门独户的小客栈，使游客宾至如归，完全有“居家”的那种方便、温馨的感觉。4、洙泗巷沿街：洙泗巷的西边紧挨玄妙观，东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺，基本三层，局部四层，南接观前街，北通观后街（旧学前）。5、宫巷地块商业用房：观前地区南北向中轴线，全长430米，涉及六个地块，共新建约3万平方米商业用房，路幅14米，管线预埋地下。6、玄妙观小体量：玄妙观是江南最大的道观，寓商于道，已初具规模。在东西脚门“街中街”有少量店铺。一般楼层1-2楼，建筑面积30平方米左右。7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城：观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场。设施完备，配有物业管理。观前商城为三层，兰花、九鼎为4层，已有不少客商进驻，招租铺位大小可任选，租售灵活。8、粤海新时代广场：粤海新时代广场位于观前街西北面，苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期，便以“立足观前，完善观前”位主导思想，在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等方面大做文章，力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。8、观前三期改造工程概况三期工程在小公园以南，规划用地5.8公顷，新建建筑1.55万平方米，翻建道路2.5万平方米，增加绿地8000多平方米．增建停车场2万多平方米。三期工程投资约1.3亿元，目前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成。9、商用房招商优势1、区位优势—钻石级地段l苏州已形成古城居中，东园（工业园区）、西区（苏州馨区）、南景（风景区）、北廊（交通走廊）的城市格局，市区392平方公里，其中已建成区82平方公里，古城区14平方公里。l通过整治更新，观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、文化、旅游中心。l观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦，其厚重的商业氛围历久弥新，无可替代。l商业用房位于或紧邻观前街（东西轴线）、宫巷（南北轴线）、玄妙观（核心区域）等最繁华闹市区，节假日高峰人流量超过30万人次。2、环境优势—诗画般街景l功能齐全。购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能区，布局合理，优势互补，构成完整的综合优势。l交通便捷。道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行4种形式翻建一新，构成整个地区的道路交通系统。四周4个机动车环路，贯穿南北的旅游专线，加上分布合理总计6.6万平方米，总容量为1200辆机动车和2.5万辆费机动车的停车场，即使进出观前街和玄妙观步行区也方便快捷。l环境优美。建筑，粉墙黛瓦，透出苏州园林小、雅、秀的韵味；广场，形式多样，凸现传统和现代交相辉映的魅力；小品，锦上添花，享受观光逛街时实用和休闲的情趣；绿化，因地制宜，增添都市洁净的绿茵气息；灯光，通明灿烂，勾勒夜观前令人陶醉的的画景；广告，别具匠心，烘托独步姑苏的商业繁华。l基础设施完善。水、电、气等按留有发展余量全部改造更新，所有管线均埋入地下，还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统等先进社会服务设施。3、政策优势—投资者之家l对知名企业、外商投资企业、港澳台同胞投资企业、纳税贡献大企业以及购买房产2000平方米以上的投资者可享受购房优惠政策。l投资者可享受当地政府扶持区域经济发展的有关政策，感受宽松经营环境带来的实惠。l观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务咨询到联系按揭一条龙服务，实行“一门式”登记、“一卡式”收费。4、发展优势—盈利增值宝地l苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展，更加突出了古城的母体地位和居中作用，观前地区的含金量随之大为提高，成为投资者规避风险、保值增值的首选之地。l历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”，整治更新后的新观前更是苏州人倍感自豪，“逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵，观前始终是苏州人心中的最爱。兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力。既古朴又新颖、既秀雅又繁华的新观前，以其独特的旅游资源优势和强劲的旅游功能，吸引着越来越多的国内外游客。贰、苏州市区其余商业街状况分析1、嘉余坊概况嘉余坊为旧城改造房，当初建筑格局类似别墅。从九四年开始销售，当初销售价格为4800元/m2-5000元/m2不等，面积250m2左右。业主大多数作为投资出租。九六年、九七年形成鼎盛时期，租金价格10万-30万元左右不等，成为苏州市中心区域有名的美食街。后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起，对他们造成了极大的冲击。现在一些业主的希望的租金已下滑到5-13万元。但嘉余坊一些大型的饭店，如：“春天的故事”、“同济酒楼”等还是打开了市场，至今门庭若市。他们的租金一般都在80元/m2，租金为27万元/年，人均消费为50元/次/人。因为没有物业管理，嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊。店招大都是租下店面以后自己规划设计，故对外在统一灯光等抱无所谓态度，甚至反对统一规划。这些店主普遍认为300m2以上的店面较适宜。2、学士街概况学士街为南北走向，横穿干将路中段，北临景德路（已开发），九五年开始销售，面积从40m2-400m2不等。销售价格在4000元/m2到5000元/m2左右。业主大多出租，租金价格在2万元/年-10万元/年。人均消费在30元/次/人，由于面积分布不均，学士街大型的酒楼都集中在学士街的北段。南段（靠干将路）是一些服装、保健商店、小型面馆、旅行社及一些公司等等。目前学士街人气不旺，无论是小型的面馆还是酒楼，生意都不是很好，晚上九点以后，基本上没有人了。整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招，所以他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右。学士街不能聚人气，除了以上的原因以外还有一个重要的因素，他们店里的灯光大都是冷色调，气势不够。但学士街干将路以南，目前正在修建，若可以形成大型商业街，加上有“大世界大型休闲浴场”助阵，可能会带来更多的商机。3、十全街概况十全街位于古城区东南隅，东起葑门桥西块，西至人民路，与凤凰街、相王弄、带城桥路相交。十全街是传统工艺的特色街，在一九八九年达到鼎盛，连绵数里店家数百家。一九九四年重新翻建。风格为粉墙黛瓦之传统江南风格，北临十全河，小桥流水人家风貌独特。十全街之店面分布，东端为小型餐饮，零售店家为主，中段至凤凰街口以传统工艺，服装店为主。西段以大型餐饮店为主。十全街两侧有大型宾馆四家，分别为东吴饭店、姑苏饭店、南林饭店、南园宾馆是外地及国外游客的主要居住地。大型特点餐饮店有北疆饭店、钱塘茶人、十全人家、汉阳馆韩国料理，宝辰饭店等；公交车为4路通过。租金行情60元(1-2F)，自有店面售价在7000元以上，未必愿意转售。4、凤凰街概况凤凰街，为南北走向四车道之交通要道之一