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9号地商业策划报告贻成融科（天津）置业公司2006年3月八、营销策略九、整体开发计划四、地块价值分析一、概要七、规划方案六、项目定位三、客户分析二、市场分析十、投资收益分析十一、总结目录content一、概要目标体系宏观调控对天津影响较小，05年市场供需基本平衡预计未来几年天津房价稳中有升二、市场分析（一）天津市房地产市场二、市场分析1、天津市商品房供需对比2000-2005年天津市商品房供需对比63066064510221292.2748.4779.81059.3915.79649.83485.89690.3202004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年1-9月新上市商品房面积商品房销售面积(单位：万m2)2001——2004年天津市房地产市场连续四年呈现供不应求态势，05年有所缓解，楼市供需基本达到平衡。（数据来源：天津市房管局）二、市场分析2、天津市商品房成交价格2000-2005年天津市商品房成交价格247325272609277033464028-2.40%2.20%3.20%6.20%20.40%20.80%0500100015002000250030003500400045002000年2001年2002年2003年2004年2005年1-9月-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%成交均价（元/m2)涨幅(%)连续四年市场的供不应求造成2004年以来商品房价格大幅提升，2005年以后随着供需比例逐渐平衡、拆迁规模下降、价格基数较高等因素影响，预计未来几年房价呈稳步小幅上涨势头。（数据来源：天津市房管局）滨海新区进入国家战略发展计划区域经济进入高速发展轨道房地产市场前景整体向好滨海新区利好消息众多，但政策落实仍存在不确定性，我们要持续关注政策导向，建立有效的抗风险能力二、市场分析（二）滨海新区市场状况（1）地理位置位于华北平原东北部，天津市区东部，在京津城市带和环渤海城市带的交汇之处。距离天津市区40公里距离北京市区150公里距离滨海国际机场38公里距离天津港5公里1、滨海新区概况二、市场分析（2）区域交通二、市场分析滨海新区区域交通津滨高速、津滨轻轨；京津塘高速公路；京津塘高速公路2号线（07年底通车）；津塘公路；津滨高速；对外交通海、陆、空立体网络辐射；世界20强深水大港；本案二、市场分析滨海新区经济（3）发展规划立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚以进出口加工和海外服务为主的外向型经济；以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济；以房地产和建筑业为主的房地产经济；以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济；以旅游、娱乐为主的旅游经济；以海洋高新技术产业为主的海洋经济。形成六大支柱经济：画外音：滨海新区的开发建设已经获得了社会及中央的高度关注。它的意义不仅在于对新区自身和天津市的发展贡献，更为引人关注的是它会拉动环渤海乃至我国北方经济发展。（4）辖区范围：塘沽区开发区天津港保税区二、市场分析滨海新区概况（注：无特殊说明外下文所指均为滨海新区核心区）本案位于滨海新区核心区行政区功能区滨海新区塘沽区天津经济技术开发区大港区天津港保税区汉沽区海河下游工业区区划隶属滨海新区核心区二、市场分析滨海新区经济（1）地区生产总值12.0%23.1%12.5%22.8%14.5%20.1%15.7%21.8%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2001年2002年2003年2004年国内生产总值增长率（%）天津塘沽地区（含开发区、保税区）01-04年，核心区(塘沽城区+开发区+保税区)GDP的增长率远大于天津全市。07年核心区人均GDP将实现8000美元，达到世界中等发达国家水平，率先基本实现现代化。塘沽地区GDP（亿元）503.66618.37905.56742.7820040060080010002001年2002年2003年2004年塘沽地区国内生产总值（含开发区、保税区）2、滨海新区经济二、市场分析滨海新区经济（2）人均收入情况2004年，天津市的人均收入水平为11467元，而同期塘沽区的人均收入为13598元，开发区达到21744元，远远超出天津市的标准。居民收入水平明显高于天津市区，为住宅产业提供购买力基础。塘沽区、开发区人均收入情况933810313114679093112201258813598114381683619020217441630805000100001500020000250002002200320042005-1-9区域（元）天津市人均收入塘沽区人均收入开发区人均收入（05年全年的数据）三、市场分析（三）区域房地产市场区域房地产市场发展前景整体向好；受经济发展、国家政策导向影响，区内供需与价格涨幅较快；市场处于起步阶段，塘沽区和开发区发展不均衡；——塘沽区房地产市场仍处于初级阶段；——开发区房地产市场发展迅速，水平较塘沽区有一定程度提高；（无特殊说明外下文所指区域均指滨海新区核心区）二、市场分析1、区域土地市场05年开始区域土地价格涨幅明显；开发区住宅用地稀缺，价格涨幅较大；（03、04年无住宅用地成交，05年成交4幅地块，最高成交地面价5928元/平米泓泽二大街项目）塘沽区中心城区地块稀缺，城市向西、向北发展；二、市场分析森林公园本案城市发展边缘地段南岸城市中心地段南岸新港中心北部二、市场分析2、区域房地产市场年份总供应量新增供应量成交量2003年169.790.495.42004年168.172.7114.72005年1-9月243.0110.386.94（单位：万平米）2003年开始滨海新区房地产市场出现供不应求的态势；（1）市场供需对比二、市场分析（2）塘沽区与开发区近年成交价格比较（单位：元/平米）价格对比010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年塘沽区均价开发区均价二、市场分析新增供应量与单价比较（单位：元/平米）01000002000003000004000005000006000007000008000002000元以下2000-3000元3000-4000元4000元以上5000-6000元6000元以上近年新增供应量与销售量单价比较2003年本期新增供应量2004年本期新增供应量2005-1-9新增供应量2003年本期销售量2004年本期销售量2005-1-9月销售量2004年，塘沽普通住宅的单价出现了明显的上升趋势。主力单价区间保持在2000元到3000元。2005年以来，3000元以下的供应量减少至52.9%。比2004年同期下降了32.5个百分点3000-4000元之间的供应量增加至40.7%，比04年增加了27.8个百分点，4000-5000元的供应量比04年增长了6倍。随着房地产市场大规模建设的开始，塘沽区房价进入快速上涨期。（3）塘沽区房地产市场情况二、市场分析新增供应量与总价比较（单位：元/平米）05000010000015000020000025000030000035000040000045000020万元以下20-30万元30-40万元40-50万元50-60万元60-80万元80万元以上近两年新增供应量与销售量总价比较2003年本期新增供应量2004年本期新增供应量2005年1-9月新增供应量2003年本期销售量2004年本期销售量2005年1-9月销售量03年，30万元以下的普通住宅在总供应量中占据了绝对多数。04年，30万到到50万元住宅增幅较大预计未来2006年40万到60万元的住宅将成为塘沽市场供应主流。二、市场分析塘沽区近年产品供应形式（单位：元/平米）随着土地资源的紧缩，高层和小高层供应建筑是大势所趋。小高层、高层产品逐渐得到购房者认可。2005-1-9月各楼体类型供应量比例50%27%23%多层小高高层2004年各楼体类型供应量比例70%22%8%多层小高层高层2003年各楼体类型供应量比例13%84%3%多层小高层高层二、市场分析近年各面积段新增供应量、销售量统计051015202530354060M2以下60-80M280-100M2100-120M2120-150M2150M2以上（万平米）03年新增供应量03年销售量04年新增供应量04年销售量05年1-9月新增供应量05年1-9月销售量塘沽区近年住房面积需求2003以年在新增供应量和成交量上，120—150平米户型有明显增加趋势。预计未来100—150平米户型成为市场需求主流。塘沽区居民对购房的改善性和舒适性的要求有了明显提高。二、市场分析3、区域发展预测城市向西、向北发展2006年房地产发展呈平稳增长的态势（房地产行业的周期性以及滨海地区近年以来的稳健发展势头决定）区域外投资增加（随着土地交易日趋透明，滨海市场的开放性、透明性得到增强。）区域房地产价值进一步提升（国家大力发展滨海新区，城市基础设施建设及交通功能日趋完善，生活配套设施更加完善。）区域商品房价格稳步增长（基于04-06年涨幅较大，06年涨幅有所放缓）区域竞争加剧二、市场分析房地产市场供求（三）区域典型楼盘分析1、板块分布根据市场成因及各板块特征，区域市场划分成以下几个细分板块：北部板块、开发区板块、中心板块、新港板块和南岸板块。本案位于北部板块。二、市场分析板块划分板块价格差机会点开发区板块约+1500元价格、品质和交通是本案分流开发区客群的优势。塘沽中心板块约+500元高品质、宜居型产品与较低的价格是分流中心城区客户的优势。塘沽北部板块销售均价在4000～4500本案所在的北部板块06年土地供应比较密集，板块内部竞争激烈；提高产品竞争力，规避同质化新港板块价格差约+500元区域紧连开发区二大街，道路修通后，连接天津港、保税区非常方便，未来主要竞争对手之一，要求我们提高项目品质。南岸板块价格差约－1000元该板块受地源性和自然条件的限制，于本案不构成直接竞争关系竞争分析二、市场分析板块划分2、典型楼盘（1）样本选择标准：（数据收集截至12月8日）区域选择：开发区及塘沽区除海河南岸板块外的其他3个板块；各竞争板块内具有代表性的、项目建筑规模不小于5万平方米、05年下半年入市或06年仍有可持续供应量的楼盘；当期销售均价大于等于4000元/元，开发区选择中高档楼盘；共选取样本11个，其中06年有可持续供应量的楼盘6个，与本案同属海洋开发区的项目2个二、市场分析板块划分（2）个案分布二、市场分析板块划分（3）投资组合项目名称投资商建筑设计单位景观设计单位傲景观澜天津泰丰投资集团五合国际五合国际伴景湾天津星运集团首都工程建筑设计院sayulaarchitecturaldesign天保金海岸保税区天保房地产美国纳德华规划设计TOPO景观公司碧海鸿庭鸿发房地产美国HPA建筑设计美国HPA设计事务所水域未来城广厦集团美国UDG/天津天怡美国纳尔斯波顿紫云国际国信置业、贻成实业中建国际新加坡DPC景观设计德景蓝郡天津德景房地产天津天马国际天津◎吴振麟本地大型投资商占领了市场大部份额，外地开发商已开始进入；大都用国内外著名设计机构品牌；（具体设计执行？）区域已进入大盘时代，多数项目的体量在10-40万平米之间；二、市场分析板块划分（4）产品分析项目名称建筑类型建筑层数楼体间距标准层面积傲景观澜多层小高层4层6层18层25-40300-500伴景湾高层/小高层9-18层30-50380-550天保金海岸多层、高层、11、18、24层25-50300-600泰达时代多层、小高层7层、9层、12层25-45500-680碧海鸿庭小高层、高层11、17层、24层35-60420-610米兰世纪多层、联排洋房5-6层别墅3层25-40100-350水域未来城联排/小高/高层3层、9层、19层45500-750紫云国际高层18层、24层28