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浙江西子房产集团--0西子玫瑰溪谷产品策划书浙江西子房产集团有限公司2005．8月浙江西子房产集团--1目录第一章项目概况一、地理位置…………………………………………………………5二、地块概况…………………………………………………………5三、基地涉及未来规划的相关问题…………………………………7四、区域环境…………………………………………………………8五、交通状况…………………………………………………………13六、公建配套…………………………………………………………16七、城市规划要求……………………………………………………17第二章项目定位一、开发定位…………………………………………………………20二、项目档次…………………………………………………………20三、项目规模…………………………………………………………20四、产品类型…………………………………………………………21五、目标客户…………………………………………………………22六、价格分析…………………………………………………………23第三章项目案名建议一、案名取向原则……………………………………………………24二、案名建议…………………………………………………………24第四章项目核心概念一、游艇主题概念……………………………………………………26二、景观分区概念……………………………………………………26浙江西子房产集团--2三、产品分级概念……………………………………………………27四、核心别墅概念……………………………………………………28第五章项目总体规划一、规划理念…………………………………………………………29二、规划原则…………………………………………………………29三、规划定位…………………………………………………………30四、功能布局…………………………………………………………30五、空间结构…………………………………………………………31六、交通结构…………………………………………………………32七、绿化系统…………………………………………………………34八、竖向设计…………………………………………………………34九、项目规划需注意的若干问题……………………………………35第六章项目建筑单体一、建筑单体设计原则………………………………………………37二、建筑风格…………………………………………………………37三、建筑体型…………………………………………………………37四、建筑色彩…………………………………………………………38五、外立面用材………………………………………………………39六、建筑结构形式……………………………………………………39七、住宅户型…………………………………………………………39八、建筑装饰标准……………………………………………………46九、项目户型配比……………………………………………………47浙江西子房产集团--3第七章项目景观设计一、景观营造的总体思路……………………………………………49二、景观风格…………………………………………………………49三、景观布局结构……………………………………………………50四、软质景观设计……………………………………………………51五、硬质景观设计……………………………………………………52六、照明设计…………………………………………………………54七、景观设计中应注意的问题………………………………………55第八章基础设施一、给排水系统………………………………………………………58二、电气系统…………………………………………………………59三、弱电系统…………………………………………………………62四、供气系统…………………………………………………………67五、空调系统…………………………………………………………67六、消防系统…………………………………………………………67七、环保、卫生防疫设施……………………………………………68八、垂直运输系统……………………………………………………69第九章会所设计一、会所设置原则……………………………………………………71二、会所应有功能……………………………………………………72三、建议规模及设施…………………………………………………72第十章物业管理浙江西子房产集团--4一、委托物业管理……………………………………………………74二、管理服务及要求…………………………………………………74三、开发商一次性投入内容…………………………………………75四、物业管理的服务项目……………………………………………76五、物管费收取原则及支出范围……………………………………78第第一一章章项项目目概概况况浙江西子房产集团--5一、地理位置项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经119°42′，北纬30°14′，总面积43.38平方公里。处于沪杭强大的经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅40公里，杭徽公路贯穿东西，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络的交接点，区域位置得天独厚。二、地块概况1、土地面积及红线图项目规划用地面积1461亩，综合容积率以0.4为计，规划建筑面积为389795平方米，建筑密度5.7%，绿化率高达70%。目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属5个村庄，东南面冲沟地带民居相对集中，并且还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占地较大，3号冲沟地带还有民居一处，整个基地共有30户人家，拆迁量不大。2、地形地貌项目的地貌地形属于低山丘陵——河谷型地貌类型，由低山丘陵、水体形成自然山水环境。地形东、南高，西，北部偏低，等高线50米以下的面积（不包括湖面）约占全区浙江西子房产集团--6用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地貌属类十分丰富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低密度住宅的天然美地。项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3、气候情况气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候，由于地形起伏，气候在垂直方向上变化较大，四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特征明显。气温：青山湖旅游度假区年平均气温15.8℃，海拔250米以下为16—15℃，250—400米为15—14℃，30年中，年平均气温变化范围为16.8℃（1961年）到15.3℃（1980年），极端最高气温曾达41.2℃（1996年8月4日），最低气温达—13.11℃（1977年1月31日）全年最冷月为1月，月平均气温为3.4℃，最热月为7月，月平均气温为28.1℃。降水：年降水量为1426.4毫米，一年四季都有相当的降水量，各季分配不均匀，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影响，6月雨量为全年各月之冠，平均6月雨量214.4毫米。最多曾达505.5毫米（1978年）。7、8月为相对平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月减少，12月最少，平均42.3毫米。浙江西子房产集团--7光照：全年日照时数1920.0小时，7、8月最长，每年平均月日照时数均在220小时以上。据县志记载，临安自后唐天成三年（928年）至今，文字记载地震13次，多为微震，近年数次（1974年和1979年两次），震中距离较远，均未造成灾害。三、基地涉及未来规划的相关问题本案为二级保护区严格控制用地地区。保护范围：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部分山体、冲沟。规划拟订对坡度超过25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密集区加以保护、控制建设。为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景观建筑应建于水位线高程31.18米（吴淞高程33米）以上，高程31.18米以下禁止建设人工建筑设施，对一些大体量非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的色彩、外立面、屋顶等）。此外，高程25.18米（吴淞高程27米）至高程31.18米（吴淞高程33米）之间的湖岸景观应统一规划，成为公共景观休闲区。石临公路两侧和02省道南侧及其他地区的环湖度假村，应严格遵循高程在45米（吴淞高程46.82米）以上的山体禁止开发、冲沟地区禁止开发、道路绿化带禁止占用此三原浙江西子房产集团--8则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。本案可供直接营造住宅的山间平地不足总面积的30%，主要分布在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他很大部分是坡度超过25°的山地或零星水体，经过实地勘察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的规划设计将面临地块总体利用率和局部容积率控制、道路系统设计的诸多问题。四、区域环境1、地块周边的建筑物本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅游度假项目，原有建筑体量大，特别是锦湖度假村有很大一部分位于31.18米线以下,在汛期可能会被淹没，故规划中将其拆除,进行规划控制。项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘山庄的建筑群。2、绿化景观植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、枫香、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，还有独特的水上森林——池杉林。浙江西子房产集团--93、自然景观项目自然景观相比闲林一带要优化很多，青山湖有10平方公里的宽旷湖面和清澈的三级水质，比西湖（按5.68平方公里计算）几乎大一半，湖中的水上森林更是国内独有。但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观层次感和纵深感不足，以后景观改造需要比较大的投入。4、历史人文景观临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城”，是吴越国国王钱谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南名郡之称。青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点”，正要打造青山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景点：玲珑山、钱王陵园、西径山、功臣山等。5、环境污染状况现已建的沿湖度假设施，建筑体量过大，风格不统一；布局上占据湖面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。据调查，在泥山湾、太阳湾等地高程29.88米（吴淞高程31.7米）以下的库区，已有140余亩土地被违法占用，建造房屋等设施，建设单位还向库区倾倒9.6万立方米土石，以致水库的兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加，浙江西子房产集团--10生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另据调查，目前库区内高程29.36米（吴淞高程31.18米）以下有1600余人和36家企事业需要搬迁。6、周边开发项目周边已有8家房地产公司和1家旅游项目公司开发项目，由东向西分布，分别为义乌富都（1000亩）、省交通房产公司（1400亩）、生态园、华电房产（700亩）、三晶房产（700亩）、省直房产（1200亩）、汇锦房产、高阳山庄和八百里养生园，整个周边楼盘圈地面积非常大，超过万亩，其中生态园为原有项目，其他项目还处于前期规划阶段。周边楼盘基本位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案水岸线长达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以比拟的。青山湖的规划及定位，为项目的高端产品开发奠定良好基础。代代代表表表项项项目目目资资资料料料如如如下下下：：：A、楼盘名：锦绣钱塘开发商：浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司规划设计：香港都市建筑设计咨询有限公司/DDB上海秉仁建筑事务所方位：位于青山湖石临公路北侧占地面积：1150亩总建筑面积：22万平方米浙江西子房产集团--11中心会所：5000平方米健身会所：3000平方米容积率：0.28建筑密度：11%绿地率：65%车位：每户1—2个室内车库，一个室外车库户数：741个建筑类型：别墅主力户型：独立别墅建筑面积320平方米以上，