西安凤城路项目策划报告

西安凤城路项目策划报告金网络·百城顾问2007年12月2宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划设计建议5价格及开发进程6营销推广思路73西北地区最大的城市西安辖九区四县，市区面积1,066平方公里，2006年西安市的总人口为822.5万人，其中城区人口425万，是我国西北五省（陕、宁、甘、青、新）最大的城市。西北地区的交通枢纽西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市，共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，是中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。城市发展概况——基本情况4西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三，仅次于上海、北京。尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。2006年高新技术产业实现产值470亿元，是全市经济持续发展的主导力量。著名的旅游中心城市悠久的历史积淀和丰富的人文资源的西安，是世界四大文明古都之一，居中国六大古都之首，是、著名的旅游中心城市。城市发展概况——基本情况5城市定位：世界著名的历史文化古都、旅游名城中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；发展目标：具有历史文化特色的国际性现代化大城市。人口规模：到2010年主城区人口规模为524.6万人，市域总人口控制规模为955万人。城市发展概况——发展目标及功能分区6功能分区：中心城：商贸旅游服务区；东部：国防军工产业区；东南部：结合曲江新城和杜陵保护区，发展成旅游生态度假区；南部：文教科研区；西南部：拓展成高新技术产业区；西部：发展成居住和无污染产业综合新区；西北部：汉城遗址保护区；北部：经济技术区；东北：结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。城市发展概况——发展目标及功能分区7西南方向：形成以户县为主的副中心；东北方向：形成以新筑、临潼为主的副中心；北部方向：形成以阎良为主的副中心；渭北方向：形成以高陵、泾河工业为主的副中心。在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，在形成主城9大功能区的基础上，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”，逐渐向外拓展。而讨论多年的“西咸一体化”也正式实施，咸阳已被纳入大西安都市体系中。城市发展概况——“一城多心”的大西安规划8西安主城区城市空间发展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。城市发展概况——主城区空间发展历程如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。大西安中西安小西安9宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划设计建议5价格及开发进程6营销推广思路710中国新经济带上的心脏城市，战略区位价值日益凸显西安是中国正在积极发展的第二条大经济带----亚欧大陆桥－陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线交通网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯。区别于中国的另一条经济带----长江经济带依靠“龙头城市”上海拉动，亚欧大陆桥－陇海兰新经济带无龙头，将靠“心脏城市”西安拉动。随着中国近年来与上海合作组织成员国，特别是西北亚国家之间经济联系的加强，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值将越来越凸现。西安亚欧大陆桥-陇海兰新经济带上海宏观环境综述——战略区位11继受益于西部大开发政策后，国家近期又出台重点政策；西安进入国家战略拉动下的快速发展期推进重点经济区率先发展，加快建立分工合力、协作配套、优势互补的成渝、关中-天水、环北部湾（广西）等重点经济区，成为带动和支撑西部大开发的战略高地。其中在“关中—天水经济区”，依托西安、咸阳、宝鸡、天水等城市，重点发展高技术、装备制造工业、航空航天工业、现代农业和特色旅游产业，加快建设西（安）咸（阳）经济—体化示范区。摘自《国家西部大开发“十一五”规划》2007年3月，国务院《西部大开发“十一五”规划》正式发布，明确提出了要重点发展以西安为核心的关中-天水经济区，规划为发展高新技术、装备制造业、航空航天工业、现代工业和特色旅游产业的我国重要高新技术产业带和先进制造业基地。与成渝经济区、环北部湾经济区同为带动和支撑我国西部发展的三大战略高地，未来将与中国东部地区的长三角经济区、环渤海经济区、珠三角经济区相呼应，发展成为我国六大经济增长极之一。由此，西安作为中国西北部龙头城市的地位得以用国家法令的形式确定。目前，针对关中-天水经济区的相关规划及各项配套政策的研究、制订工作已告一段落，即将进入实施阶段。实施了八年的“西部大开发”政策为西安带来的发展已有目共睹。可以预见，在国家新的重点政策的扶持下，西安将迎来新一轮的城市发展高潮。宏观环境综述——政策扶持12关中城市群的单一核心，西安未来将获得更多区域发展资源的倾斜大关中城市群：由10城市组成，分四个层次。第一层次为核心层，即大西安中心城区，在古城北部建设大西安现代城市新中心；第二层次为基本层，即大西安四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；第三层次为紧密层，即大西安都市圈三大外围中心城市杨凌、铜川、渭南；第四层次为开放层，即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬州、黄陵、韩城、华阴、商洛。摘自《2007年陕西省经济社会蓝皮书》2007年1月，陕西省发布《2007年陕西省经济社会蓝皮书》，明确提出了要“构建以大西安为中心的大关中城市群”，将规划建设4大产业基地，以建设大西安为核心培育区域经济增长极。区别于中国东部沿海省份多核城市发展模式和中西部省份成都、重庆形成事实上的双核城市发展模式，大关中是一个单核区域，西安是唯一经济引擎。因此做强、做大西安，增强西安的积聚和辐射源作用，是促进地区经济发展的必需路径，现实要求西安聚焦强大力量并在聚焦的同时对外发挥强有力的辐射作用。宏观环境综述——城市圈层13已进入城市化高速发展阶段，城市空间外溢加速，房地产业随之进入快速发展期城市化水平45.6%40％70％90％人均GPD（美元）246011003000-500030000第三产业45.72%34.74%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京/上海东京/纽约西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城已经从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。宏观环境综述——城市化水平14城市改造建设为房地产发展提供了持久推进力随着新城市规划的确定，以及国家及地方两级新的扶持政策的出台，西安进入了一个大规模城市改造建设期。以2007为例，全年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，计划总投资1652亿元，2007年投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安“四区两基地”建设主要规划四区高新区建设六大园区，力争建成工业类项目60个，再引进世界500强或行业龙头企业5家以上。经开区力争全年新开工工业项目50个。曲江新区筹建出版集团、传媒集团、演艺集团，启动周至道教文化展示区开发建设。浐灞生态区基本完成浐灞三角洲段河流综合治理，广运潭二期工程竣工，新增水面1000亩，绿地2000亩。两基地阎良航空基地完善供水、供电、供热、污水处理等各项服务设施。长安航天产业基地基本完成规划制定和报批，着手基础设施建设和项目引进。宏观环境综述——城建状况15外来人口增多，人口向南北两端扩散，房地产业发展空间广阔近年来西安常住人口的增长速度远低于外来人口的增长速度，外来人口外来人口总量6年间增长了31％，已成为西安人口总量增长的重要来源。外来人口的快速增长除为城市发展注入了新活力外，也将对城市消费品及房地产市场的发展作出贡献。常住人口（万人）户籍人口（万人）外来人口（万人）2000年741.14688.0153.132006年822.52753.1169.41年均增长1.80%1.50%4.60%人口分布上，逐步向城区外围扩散，呈现出以中心城区为重心、放射式梯次向外扩散的大体轮廓。西安人口的空间分布具有3个显著特征：1．市中心地区人口向外扩散趋势明显；2．北部经开区地区与南部高新、教研区成为新的人口聚集地：3．人口重心向南、北两端移动。人口向城市外围扩散的趋势，为城市房地产业向南北两端拓展提供了广阔空间。宏观环境综述——人口状况16西安历年GDP增长情况0500100015002000（亿元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP总量增速GDP总量735827947110212701474增速13.7%12.5%14.5%16.5%15.2%16.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年西安西部全国2000年GDP(亿元)64616655972092005年GDP(亿元)127033493197789“十五”年均增长14.5％11.3％11.9%西安历年人均GDP增长情况0500010000150002000025000（元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%人均GDP增速人均GDP105761176613211152051712419568增速12.6%11.3%12.3%15.1%12.6%14.3%2001年2002年2003年2004年2005年2006年经济发展进入稳定的高速增长期，发展速度高于全国平均水平2001年至今，西安GDP增长均保持了12％以上的增长速度，未出现大起大落的情况。近三年来增速有所加快，保持在15％以上，由此可见，西安的经济发展已经进入了一个稳定的高速增长期，发展速度领先于全国及西部平均水平。其中2006年，人均GDP达2326美元，按世界银行的标准已属于“进入富裕阶段”，按我国标准属于“大面积进入小康阶段”。西安重庆成都2005年人口（万人）742279510822005年GDP（亿元）1270307023712005人均GDP（元）171181098221913宏观环境综述——经济发展17产业结构渐趋合理，基本形成三、二、一序列近年来，西安市以高新技术产业和旅游业为“双轮”，驱动整个产业优化升级和结构调整。虽然，西安三产比例离现代经济结构仍有较大距离，但三产业内部结构日趋合理，基本形成产业结构三、二、一的序列。未来随着“关中-天水经济区”的建设启动，以及西安市“四区一基地”建设的逐步推进，西安市产业结构还将进一步优化，逐步向现代化经济结构迈进。西安历年产业结构情况0%20%40%60%80%100%一产占比二产占比三产占比三产占比51.2%51.5%51.6%51.3%52.3%51.8%二产占比42.6%42.8%43.0%43.3%42.5%43.4%一产占比6.2%5.8%5.4%5.5%5.2%4.8%200120022003200420052006宏观环境综述——产业结构18西安历