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华城万象2策划推广方案华城系曾经这样呈现……领跑住宅市场华城国际华城万象曾经首期3.5万、贴月供、全明2室，点燃无数人的置业激情曾经“奥运金牌竞猜”借势营销、“好邻居奖金”奖金丰厚，两大活动轰动全城华城系国际形象深入人心华城系产品在市场上的形象及其特点得到充分展现，并已深入人心。知名度美誉度已然建立得力于各方有的放矢的沟通，华城系在市场上已建立良好知名度，其积累的口碑成果和操作模式，都为日后宣传的延展打下良好的广告基础。问题依旧存在项目形象上两个项目形象混淆只有“一所寓言”标新立异华城国际与华城万象因为调性没有明显差异，目标客户混淆，形成两个项目间的互相竞争。营销手段上营销手法单一降首付、免月供……营销活动上营销活动匮乏“好邻居奖金”百万豪礼，奖金丰厚，方式灵活，促进销售“奥运金牌竞猜大乐透”，借势营销，极富创意，效果轰动但我们的后续营销活动在哪？和客户谈价格、谈品质，无趣味、无感动品牌塑造上只知华城，不知华汉集团2009年扑朔迷离价格更加敏感，势必回归理性开发商大力促销，竞争加剧，刺刀见红刚性需求占据主导，改善型购房异军突起萎靡形势将维持1年、2年、甚至3—4年，皆不可预知现在华城万象2期即将呈现……继续领跑市场这是我们要解决的问题，也是09年的推盘总策略创新为主为项目制造更多的新鲜感，给客户更多的想象空间延续为辅项目卖点释放；价格促销、低门槛置业策略；平面元素我们是怎么做的当前规划最大化提高土地利用率，摊薄土地成本，为价格竞争创造了条件；82—122㎡的户型抓住了市场的主力需求，目标客户基数较大，且没有偏大户型，降低了目标客户群的置业门槛。此成为现有规划的核心竞争力套数百分比大三房39025%小三房26217%2房平层75449%2房跃式1349%1房————合计1540100%我们的对手是怎么做的周边项目面积区间为42—130㎡，本案户型区间没有差异化竞争点。周边项目销售均价为3800—4300元/㎡，本案的价格将失去竞争力。东西朝向户型没有绝对优势，低价策略会降低形象，不利市场口碑。项目没有绝对的竞争优势改不是否定，改一改是不是更好我们怎样做到更好产品必须领跑市场弱化产品劣势，方案优化势在必行。东西朝向2房VS纯南、南北通透的2房不具备优势当然对比北向很好了东西朝向2房要用低价吸引人我们还能再低吗？还能低多少？低价会对华城系产品造成什么影响?东西朝向1房子有提价的可能性择1居的客户，对朝向要求较低，市场上1房户型多为北向，东西向1房户型填补区域市场空白，在竞争中具备绝对优势是不是可以改一部分1房产品必须领跑市场扩大客源，降低风险当务之急1房总价VS2房总价面积小，总价低、降低首付门槛扩大目标客户基数2居室较高的进入门槛，扑朔迷离的09年，让投资客望而却步；强烈的观望态度、迫切的抄底心理、自住客更加谨慎1居室低门槛，让刚性需求的购房者趋之若鹜，让投资客风险降到最低。合理配比1房可以扩大客群，降低风险规避价格风险，可做精装修，预留调价空间。精装路线，势必将以绝对优势抢占区域空白市场，领导精装潮流。产品必须领跑市场精装房VS毛坯房600元的成本，900元的价格、1000元的效果销售价格回旋空间大不仅是降低首付，更要降低入住成本精装1房，新的市场策略2008年，西安谁卖的最好？——恒大！改小户做精装小3房、2房改1房，标准层为15套跃层不做改动,西户改为东户大3房改小3房，标准层为2套1房户型：西向：43平米——东向：53平米小2房户型：80多平米跃层改在东面小3房户型：南向95平米楼位修改前修改后户型标准层/户层数合计/户户型标准层/户层数合计/户1#大三房23264大三房23264小三房23264小三房232642房5321602房5321602#大三房23366大三房23366小三房23366小三房233662房6331982房6331982层跃式217342房跃式217343#大三房23366小3房23366小三房233661房15334952房6331982层跃式217342房跃式217344#大三房23366大三房23366小三房23366小三房233662房6331982房6331982层跃式217342层跃式217345#大3房2*232128大3房2*2321282房跃式216322房跃式21632修改后房源表：修改部分100%595100%364合计83%495001房6%349.3%342房跃式054.4%1982房平层11%6618.1%66小三房————18.1%66大三房百分比套数百分比套数修改后修改前统计户型3#楼户型配比：修改前修改后套数百分比套数百分比大三房39025%32418%小三房26217%26215%2房平层75449%55631%2房跃式1349%1348%1房————49528%合计1540100%1771100%整体户型配比：统计户型1期毛坯小户，搭配2期精装销售2期精装1房，提升项目品质，赚足口碑户型毛坯50m2精装50m2单价4000元/m24800元/m2总价20万元24万元首付20%4万元4.8万元装修3万元0元入住成本7万＋2万4.8万元＋2万保障性无保障有保障服务无服务服务好精力耗时费力省时省力时间成本大小入住成本低、服务好、有保障、省时省力我们的客户在想什么自住客户首付多少？要花多少钱装修？每个月按揭多少钱？小面积、低总价、低首付，是吸引力朝九晚五，衣着光鲜，平时工作时间长、工作压力大，希望就近上班他们有着告别租房、购房结婚的迫切愿望但因工作不久，积蓄有限，无法承受高额的房价09居住3大新方向**华城系小豪宅花更少的钱，住精装的房43—95㎡精装小豪宅，首期2万轻松入住其他毛坯+装修9万VS华城4.8万精装豪宅，哪个更划算09居住3大新方向**华城系小豪宅交房即入住，省却一切烦恼43—95㎡精装小豪宅，告别装修的琐屑事物09居住3大新方向**华城系小豪宅花银行的钱装自己的房43—95㎡精装小豪宅，购房款装修款一起按揭投资客户小投入、低风险、稳定回报的投资，是冲击力有较高的固定收入，有一定积蓄，在企业、单位独挡一面，平时关注风险低、资金少、较稳定的理财方式，但金融危机的到来，让他们为自己的财产如何保值而焦虑会贬值吗？好转手吗？好出租吗？租金够不够付按揭？因为低迷的市场，他们还在观望担心有一天房价下跌，自己辛苦积累的财富付之东流我们要做的就是给他们一个承诺或保证，消除顾虑2年返租、5年回购两大政策09投资3大新方向**华城系小豪宅不用交房也可出租一次性收租2年，月租抵月供零负担客户购房，签订《商品房买卖合同》后，公司一次性返还客户2年租金。以客户30年贷款的月供计算，返还租金，返还租金可折合到售价中。09投资3大新方向**华城系小豪宅白住5年房5年后118%回购，财富避风港房价×0.36（银行存款利率）×5年＝房价×118％签订《商品房买卖合同》后，与公司签订《补充协议》。约定购房期满5年后，客户如提出回购申请，公司将以客户购买时房价回购。对于购房者，相当于白住5年房。对于开发商，一笔无息的资金白用了两年。事实是，房价会跌吗？我们会让自己的房子降价吗？09投资3大新方向**华城系小豪宅精装地铁物业，宜租宜出手仅仅做到这些还不够提升附加价值的手段艺术化精装酒店大堂针对自住客户：形象支撑地暖、外墙保温、新风、同层排水太阳能公共空间集电系统、中水收集针对自住客户：科技含量无插线板的精装原则让插线板经销商“破产”从电视、电脑、冰箱到手机、吹风机规划好每个电器的摆放空间、考虑到每个电器的使用细节不需要使用任何插线板，满足一切用电需要没有插口、没有电线、没有插线板，真正的简洁生活以小见大突显华汉集团关注细节、服务到位的良好形象针对自住客户：精装原则入住成本一低再低利用搁架扩展室内空间菜单式家具设计、家电团购针对自住客户：精装原则隐藏式、多功能的家具配置增加生活情趣性隐藏式、多功能的家具配置增加生活情趣性精装小户+精装个性化酒店针对投资客户：双重产品精装个性化酒店产权出售，委托经营或企业自营，装修标准1500元/平米房间，绝不雷同，每次入驻都有新的感受联合家具生产厂、室内装修公司举办华城杯生活创意设计大赛35124我们说给谁？这个世界充满了太多的不确定本来属于大家的房子，价位却越来越不大家本来稳赚不赔的投资，被一场金融风暴吹得烟消云散瞬息万变的社会生活中人们唯一未曾放弃过的就是对更好生活和未来的期望！18岁的期望是考一所好大学22岁的想法是找个好工作25岁的理想是有一个自己的房子，哪怕小一点，但一定要上班近一点30岁的想法是给孩子有个空间35岁想给自己有个空间，看看书或者品品茶。。。。。。每个人都有一个理想！“理想是指路明灯，没有理想，就没有坚定的方向，没有方向就没有生活”——托尔斯泰“志不立，天下无可成之事”、“志不立，如无舵之舟、无衔之马”。——中国古人“好吧，你给自己定个目标：凑够首付去贷款买个自己的窝，然后每个月月供，这样看你还会不会觉得自己是个没理想的人。”——铁杆朋友理想就是梦想，意味着对明天充满了追求与渴望，对未来充满了憧憬与向往。理想是人类所向往、信仰、追求的奋斗目标是特有的一种精神现象。作为一种观念形态，理想是社会存在的反映；决定着人们前进的方向，给予人们以前进的动力，在人们的现实生活和社会实践中发挥着巨大的作用。根据本项目所处地段、未来目标客群的身份及生活工作心理状态，我们认为本项目提供的是一种不断激励人们向上追求更好生活的可能性。理想根源于现实，又高于现实。是对事物美好未来的科学预见、合理想象和向往，并体现着人们对现实的变革、发展和创新。历史上的各个阶级、集团和个人，都普遍地具有各自的理想。理想是一定时代社会物质生活条件的产物。我们的目标客户生活的时代不同，在社会生产中所处的阶级地位不同，就会有不同的利益、需要和不同的世界观，就会形成不同的社会关系，产生不同的理想。因此，理想是具体的、发展的、变化的关于理想的可想象及发挥空间广阔。25—40岁或事业有成，渴望更好或飘在城市，渴望归属疾走在繁华都市中热爱生活、渴望发展的人期望一切，再好一点儿，更好一点儿！华城万象2期够不够理想？享贝尔高林国际水景享地铁、会展双经济享500强商圈核心享金牌教育资源享挑高精装入户大堂享160年英国威格斯贵族服务享全城唯一双会所有什么我们不能想有什么我们没有想到没有什么不能想（享）主推广语：鲜明独特的理想主张为目标客户群提供一种强烈的梦想家园归属感，从心理迎合受众理想期望，为其营造一种梦境天堂的生活氛围享受华城万象2期给居者一个理想的家案名：理想是品质、是完美、是精神实现大家的理想迅速实现与受众的有效沟通以小搏大借力打力活动与事件抓住客户的心制作话题，吸聚眼光，长期关注呈现国际化品质和城市综合体的气度营造商业气氛，带动万象2期“理想”的人气虽小户，亦豪宅、亦称雄我们的商业是很好的活动场长安路唯一在售商业项目电视塔经济圈•长安路财富金矿KISS广场西安缺什么我们做什么西北最大品牌折扣广场携手上海百联集团，营造奥特莱斯卖场依托地铁的便利和西安日益国际化的背景以销售国际国内著名品牌折扣商品为主集休闲，餐饮和娱乐为一体体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城引进国际品牌折扣店提升项目档次打造项目唯一性。引进港澳台零关税或保税美食水果设立一个港澳台风情美食体验区当主题卖场遇见特色商业……当“购”被“游”代替……无论是住宅还是商业都将成为西安乃至西北最具特色、最让人向往、最让人留念的地方当繁华商业和时尚居住融为一体……阶段推广思路认购期（1—3月）开盘期（4—5）•吸引关注•锁定目标客户•建立项目核心卖点•促成有效客户成交•持续积累锁定有效客户强销期（6—）推广阶段推广手段沟通目标沟通主题•我们有理想！•善待理想！•收复理想！事件：10万元悬赏征集理想•手段：报纸、车体、杂志、网络等全面启动同时配合活动营销核心宣传项目领跑市场创新产品事件：理想成真手段：报纸、车体、杂志、网络等内容更换，配合活动营销与阶段性促销助推销售事件：幸运理想花落谁家——每周无底价房源拍卖手段：报纸、车体、杂