肥城市场分析及地块产品建议书

豪门投资置业专注城市运营1肥城房地产市场分析及水街地块产品建议书——营销策划部2013年8月豪门投资置业专注城市运营2目录1、宏观市场分析2、区域楼盘市场分析3、西部区域分析4、产品建议豪门投资置业专注城市运营31、宏观市场分析豪门投资置业专注城市运营41.1、宏观经济分析（1）肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，肥桃之乡。（2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全国百强县市中排名第48位。（3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力。（4）肥城市总人口外来暂住人口不多．外来人口对于肥城经济贡献率较低。（5）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购物、娱乐的消费习惯。肥城宏观经济概述——地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构豪门投资置业专注城市运营51.1、宏观经济分析GDP发展水平分析——肥城人均GDP近8000美元，剔除高估因素之后依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展•肥城GDP平均增长率超18%。•按年末户籍人口数计算，肥城GDP2010年达50228元，根据当前汇率约合7941美元，增长速度较快。•肥城GDP增速超过8%，预示着房地产市场进入快速发展阶段。0100000020000003000000400000050000006000000系列120102009系列24916813414970012豪门投资置业专注城市运营61.1、宏观经济分析产业结构发展分析——肥城处于二产占主导的发展阶段，三产增速较快，虽然三产目前发展滞后，但有发展潜力。(1)肥城目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高肥城人民收入水平，同时刺激商业的发展。第一产业第二产业第三产业增长12%增长11%增长26%0500000010000000150000002010200920106433661310789031410282009574427117342342422118第一产业第二产业第三产业豪门投资置业专注城市运营71.1、宏观经济分析产业结构发展分析第三产业细分2010年产值2010年占GDP比重交通运输、仓储、邮政业2750385.0%信息传输、计算机服务和软件业897511.8%批发和零售业52116710.5%住宿和餐饮业897991.8%金融业679621.4%教育627211.3%文化、体育和娱乐业188050.3%（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2010年占GDP比重超过10个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高批发和零售业的贡献度最大。（2）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。豪门投资置业专注城市运营81.1、宏观经济分析人口结构发展分析——肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属各类商业企业主及投资者肥城市政府公务员第三产业企业的中高层管理者豪门投资置业专注城市运营91.1、宏观经济分析分析结论目前肥城的经济发展速度较快，人们的经济收入水平增长明显，导致对住宅需求日益增大，肥城已经进入住宅市场升级换代的高峰期。不过由于外来人口较少，肥城市目前的消费需求主要以当地居民为主。肥城非农业人口收入远高于农业人口，消费群体比较广泛，高收入阶层主要集中在机关、企事业单位、水电煤以及部分个体私营工商业主，他们将是肥城房地产市场的主要消费群体。肥城城市绿化优美，经调查该城市正在评选“国家园林城市”，对楼盘正常施工受到一定影响；肥城房地产发展规范、项目预售管理严格，基本所有楼盘全部为准现房才取得预售许可证；因项目预售制度严格及城市区域内楼盘多、项目大，和城市房地产消化水平有限等因素，导致楼盘消化周期较长，较多楼盘存在现房后剩余大量房源等待销售；经调查明显看出，肥城城市规划方向主要向西发展，房地产销售价格西高东低。由于城市南北纵身较短，价格差异不大；肥城房地产营销水平参差不齐，由于多数开发商未聘请专业营销代理公司负责销售，导致各楼盘销售水平参差不齐，主要体现在专场包装、销售资料设计、销售人员形象及素质；各楼盘在销售方面，在保持原有销售手法的同时，较多楼盘采用团购销售、员工内部销售的销售方式，整体销售不错效果明显；肥城房地产市场项目价格相对稳定，城区东西区域价格差异高于1000元，城区主要价格区间为3700元/㎡——4800元/㎡。豪门投资置业专注城市运营101.1、宏观经济分析城市概况豪门投资置业专注城市运营111.1、宏观经济分析城市概况豪门投资置业专注城市运营121.1、宏观经济分析城市概况豪门投资置业专注城市运营13本项目案名选择主要影响因素：1、合作模式2、品牌认可度3、擦边球案名豪门投资置业专注城市运营142、区域楼盘市场分析豪门投资置业专注城市运营152.1、区域总体概况区域区域介绍代表楼盘市场特征中部肥城金街及政府驻地分布，交通购物方便，周边配套设施齐全，是肥城最繁华的事业圈水岸桃源上城国际润东新天地阳光国际以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，成功销售的主要原因来源于地段。此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以肥城市政单位较多东部市政府全力打造的园林新城，周边环境较好，空气新鲜，适宜居住东部名城蓝色港湾桃源名郡世纪花园其户型设计超前，精美装修突出个性化特点。区域居住人气不高，早期以市区人居多。该区域出租率不高，配套相对完善，适宜居住西部肥城总体规划确定的城市主要发展方向，已成为肥城房地产市场新的热点区域桃都国际城春秋古城山水名园至尊国际户型设计超前，以经济型两居和舒适型三居为主该区域商品房配套设施齐全，绿化率高，环境优美，购买者多以自住为主（商业项目春秋古城除外）南部南外环公路沿线区域，属于肥城的教育文化中心，教育资源丰富康诚丽都因周边学校众多，该区学区房很是盛行早期针对市政单位搬迁业主，目前购房客户还是向城镇市场延伸北部城市轻工业区域，属于新城的工业开发区润和领世逸居该区域较早涉足工业轻工业开发，离老城区较近，较早开发的小区主要依附于其厂房，所以配套还算齐全豪门投资置业专注城市运营162.2、南部市场楼盘名称君悦国际万和花园紫竹文苑发展商山东领先置业肥城城建山东金地置业位置肥桃路与长山街交汇处肥桃路与向阳街交汇处肥桃路与长山街交汇处北200米距离本项目距离800米100米900米占地面积53.5亩21亩15.6亩总建筑面积9.7万㎡5.5万㎡2.7万㎡总期数311总栋数832总户数1000户768余户300物业管理海纳物业城建物业待定物业管理费待定待定待定容积率2.83.92.6绿化率40%35%30%实用率80-85%75-80%80-85%建筑密度大于30%大于30%大于30%小区配套社区商业社区商业社区商业客群分析周边乡镇客户较多，市里居民其次，职业较为分散周边乡镇个体户、居民等，市里较少蓄客阶段，预计客群以乡镇客户和孩子上学买房客户为主豪门投资置业专注城市运营172.2、南部市场分析结论：①南部城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，总占地90亩，建筑面积约17.9万㎡，总户数约2300多户，可容纳8000人口。②小高层和高层住宅容积率多在3.0以上，绿化率大都在40%以上，多为架空式绿化。③小高层的实用率在80-85%之间，高层住宅的实用率在75%-80%之间。④楼盘的小区配套多有社区商业，距离市区较近，配套设施完善。⑤客群来看，周边乡镇购房者较多，市区居民也占一定比例，购房以孩子上学为主要目的，改善性需求较少，客群比较倾向于多层住宅，但新楼盘大都是小高层和高层住宅，居民需要时间转变居住观念。整体上来看，南部城区教育资源丰富，位于肥城市学区位置，小学有河西小学、实验小学，初中有龙山中学、实验中学等，高中有泰西、六中、一中，人文环境优良。豪门投资置业专注城市运营182.3、西部市场楼盘名称上城国际阳光国际至尊国际康城丽都御景苑桃都国际城山水名园发展商肥城广泰立恒置业阳光集团山东中超北京天首肥城康城置业山东晨宏置业肥城盛宏置业山东兴润占地面积200余亩40亩30亩300亩200亩575亩486亩总建筑面积50万㎡12万㎡10万㎡32万㎡30万㎡65万㎡50万㎡总期数3213356总栋数规划中8236348065总户数1期296户81630026002300约6000户约7000户物业管理海纳物业阳光物业众泰人防物业宏泰物业永康物业盛宏物业兴润物业物业管理费1元待定待定待定待定多层0.5元0.6元容积率4.64.551.62.31.51.6绿化率13.5%40%40%40%42%43%40%实用率77%82%75%92%80%85-88%80-85%建筑密度大于40%大于40%大于40%25%30%24%30%小区配套文化中心社区商业社区商业沿街底商社区商业社区商业社区商业幼儿园社区商业幼儿园客群分析矿厂、电厂等大企业职工，周边乡镇个体。周边乡镇个体户、居民等，市里较少。周边乡镇个体为主大部分为市里居民，各种职业都有多为市区居民，周边乡镇个体，职业分散矿厂、电厂等大企业职工，周边乡镇个体事业单位团购居多周边配套一河四园、幼儿园、小学、中学、大学、银行、医院等，配套较为完善豪门投资置业专注城市运营192.3、西部市场分析结论：①南部城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，总占地90亩，建筑面积约17.9万㎡，总户数约2300多户，可容纳8000人口。②小高层和高层住宅容积率多在3.0以上，绿化率大都在40%以上，多为架空式绿化。③小高层的实用率在80-85%之间，高层住宅的实用率在75%-80%之间。④楼盘的小区配套多有社区商业，距离市区较近，配套设施完善。⑤客群来看，周边乡镇购房者较多，市区居民也占一定比例，购房以孩子上学为主要目的，改善性需求较少，客群比较倾向于多层住宅，但新楼盘大都是小高层和高层住宅，居民需要时间转变居住观念。整体上来看，南部城区教育资源丰富，位于肥城市学区位置，小学有河西小学、实验小学，初中有龙山中学、实验中学等，高中有泰西、六中、一中，人文环境优良。豪门投资置业专注城市运营202.4、东部市场楼盘名称桃源名郡盛世华府蓝色港湾发展商山东兴润置业肥城市市政建设公司中高集团占地面积220亩45亩205亩总建筑面积26万㎡10.37万㎡27.2万㎡总期数423总栋数301121总户数2100户1000余户1500户物业管理兴润物业暂无待定物业管理费0.6（不含电梯费）待定待定容积率1.83.52绿化率40%小于30%40%实用率80-85%75-80%——建筑密度大于30%大于40%——小区配套社区商业社区商业银座、幼儿园客群分析周边乡镇客户较多，市里居民其次，职业较为分散周边乡镇个体户、居民等，市里较少——豪门投资置业专注城市运营212.4、东部市场分析结论：①东部城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，大多都是肥城市开发商。总占地470余亩，建筑面积约64万㎡，总户数约4600多户，可容纳1.5万多人口。②三个楼盘都以小高层和高层为主，但是容积率“桃源名郡”的要明显低于“盛世华府”，居住的舒适度要好很多。③三个楼盘的小区内配套以社区商业为主，周边配套目前仅有龙山小学，其他生活配套基本没有。④客群来看，周边乡镇个体或者居民购房者较多，买房主要目的是孩子上学，年轻人基本出去打工，老人在家里照顾孩子，小区北边不远就是城东小学，也叫龙山小学。大户型