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養老地產初步研究及考察調研建議報告概念闡釋中国老人基数大、老龄化趋势严重，且随着经济社会发展，老龄消费市场潜力巨大。近些年，养老地产逐渐成为政府及社会关注的热点，万科、保利、绿城、绿地、首创等开发商及平安人寿、合众人寿、中国人寿、泰康人寿等保险公司先后进入，但整体仍处于前期摸索阶段，未形成系统开发运营模式，更多是参照欧美、日本及台湾等地的发展经验。发展商现有开发项目万科幸福汇、随园嘉树、良渚文化村保利西塘越绿地21城˙孝贤坊绿城桐乡雅达国际健康生态产业园中国人寿河北廊坊、具体未知泰康人寿小汤山温泉乡养老社区合众人寿武汉合众健康社区平安人寿拟开发五个、具体未定市場機會a)市场基数大：社会老龄化程度高、趋势明显。2011年，全国60岁以上老年人口1.85亿，占总人口的13.70%b)较强购买力：老人是相对富有的群体，财富构成为，存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它c)潜在购买欲：养老观念逐渐转变，三个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变d)市场缺口大：目前全国60岁以上老人约1.85亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，入住养老机构的大约有256.8万人；预计到2015年，60岁以上老人约为2亿，按照90%居家-7%社区-3%机构的养老格局，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口此外：目前我国养老地产开发还享受“优先供地、税费减免、优惠利率、贷款贴息、财政补贴”等政策优惠，有营业税、地方税、所得税、开发补贴等一系列政策性补贴。開發模式國外类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型照顾社区独立生活，部分照料辅助和护理服务租赁或出售开发商美国日本老年社区身体健康、社交活跃环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国日本独立生活型老年公寓喜好安静，不排斥社交不提供就餐、交通不组织社会活动租赁或出售政府为主欧洲新加坡老年聚集区乐于参加社会活动除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活区身体有恙，需专门照料就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等出租开发商美国日本家庭照料社区老人、孩子刚出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料出租开发商美国日本辅助医疗型轻度护理院长期或慢性病，需长期照料提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工出租政府所有国家重度护理院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租政府所有国家開發模式國內类型用地性质开发模式产品形式目标客群配套需求功能体系案例康疗型土地划拨开发商为主体，政府及专业机构辅助，自有经营，会员制为主要形态养老机构养生体验年龄限制热爱养生经济实力专业医疗康复机构良好生态景观资源全方位的健康体检、照料看护、康复疗养并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心台湾长庚、上海亲和源、北京太申祥和山庄、燕达国际健康城居家型居住用地主题概念，基本配套及服务，出售为主普通老年住宅身体健康热爱社交经济实力生态资源养老服务养老主题地产，部分养老住宅、仅提供基本的宜老服务绿地21城万科幸福汇保利西塘越综合型居住用地开发商为主体，政府及专业机构辅助，有完善配套及服务体系，专门康疗设施及专业医护人员，租售结合大型养老社区中高收入全客群景观资源服务配套大型综合养老社区满足居住、休闲娱乐学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套北京太阳城东方太阳城杭州金色年华中国第一老年城农家休闲集体建设用地寄养式，与农村旅游相结合，具有季节性宅基地田园中高收入向往田园追求自然田园景观服务配套农村旅游将农业旅游和生态养老相结合，提供养老居住瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施江苏生态农庄艳阳乡村公寓度假型居住用地非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合休闲度假地产中高收入健康活跃强势资源优质气候良好配套通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强大连、青岛、三亚、海口等地運營模式國內養老收益模式持有租售結合单纯租用部分销售部分租用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼最慢长期运营出售单纯销售目前国内发展商在养老地产的开发运营上主要有三种收益模式：持有、出售、租售结合運營模式经营管理方式上，大型综合性老年住宅社区，一般有住宅建设与经营管理相结合以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式住宅建設与經營管理住宅建设与社区管理相结合住宅建设与社区管理相分离优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅配套服务为项目提供长期增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小对开发商专业要求低收益固定不具有长期性是社区，又像医院；是医院，又像社区定位：集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村规模：规划面积34.32公頃，建筑面积51万方，另有长1.456公里的环形步道规划特色：宽阔优雅的养生环境；全方位的照护规划，文化浓郁，住得好、付得起创办理念：一种积极的经营生活，而不是被动的接收养护；协助年长者过独立自主的尊严生活；提供健康监护和指导、预防保健;建立连续性的照护体系，是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所；与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合；是一个年长者学术研究的中心。典型案例台灣長庚養生文化村入住资格：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。管理标准：一房一厅（面积约46㎡）的单人间为每月1.8万元新台币；一房两厅（面积约73㎡）的单人间为每月2.6万元新台币；双人间再略增，膳食费及水电费按实际消费结算典型案例台灣長庚養生文化村最完善的健康服务系统养生的目的，是为了达到健康的生活；文化的强调，是为了充实生活的内容！①特约门诊、康复及照顾护理等服务、定期健康检查、防疫注射与体能检测②配备专业人员，提供周详用药服务③规划个人健康计划，提供养生处方④建立个人健康资料库⑤全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效紧急医疗救护功能①定期举办健康讲座、养生咨询等关怀流程典型案例台灣長庚養生文化村高品质的老年活动策划、完整的社区功能老年活动设置运动养生（太极拳、台球等）娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）社区功能超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池、其他典型案例台灣長庚養生文化村1.台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中负面刻板的印象，强调安全、人际及健康管理；2.长庚医院完整的医疗护理，平价但高级的定位，为项目的成功实施与运作奠定了扎实的基础；3.强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，是其最大优势；4.多渠道推广养老概念，大范围进行理念宣传典型案例台灣長庚養生文化村典型案例北京東方太陽城项目规模：总建筑面积80万平方米，配套公建近5万㎡建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院及电梯公寓等项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地；全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施规划特点：带状排布，最大借景；组团式设计，社区中心设置公建区，既保证各组团的私密，又能形成组团间的交流整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周围7000亩绿化隔离带；组团呈带状平铺，保证每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：项目各期体量较大，周期长，采用组团设计，功能景观内部配套，互不依赖特色规划景观细节精心打造：在整体景观之外，每个组团内单独布置大量水系、绿化景观，满足老人对环境舒适性的需求多层级交流空间：组团式布局，内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所，架设交流桥梁公建区三期一期二期典型案例北京東方太陽城规划依据目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所为太阳城一期太阳城二期太阳城三期欧式风格，塑造田园式社区典型案例北京東方太陽城联排独栋典型案例北京東方太陽城四合院洋房商业街高尔夫球场俱乐部典型案例北京東方太陽城精心设计社区水系和绿化园林规划——精致的社区水系和绿化景观，营造生态的居住环境典型案例北京東方太陽城保证了疗养级空气质量水景观：近500亩水面分布其间，水面比例达到3-5%绿化率：周边有10万株林木，绿化率高达80%，且每个区域林木各具特色，形成天然视觉屏障空气质量：负氧离子含量高达3000个/m³，居住环境达疗养级别典型案例北京東方太陽城序号部位初装修标准备注1楼、地面卧室、起居室、内走道、阳台现浇砼楼地面基层及垫层找平预留面层位置厨房、卫生间做完防水层和保护层地面砖用户自理2墙面卧室、起居室、走道等做至基底，刮水泥腻子面层乳胶漆用户自理卫生间做完防水,水泥沙浆搓麻面层瓷砖用户自理厨房做完防潮，水泥沙浆搓麻面层瓷砖用户自理3顶棚做至基底，刮水泥腻子面漆用户自理4户门防火、防盗、隔音高级户门安装到位5内门预留门洞内门框及门扇用户自理6外窗及有关部件外窗（起居室落地门窗）铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门）窗台板水泥窗台抹平7卫生间管道接至预留位置（并安装截止阀门）所有卫生洁具用户自理8厨房燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩口，完成全部下水管道9阳台阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同10空调机位预留空调室外机位置和空调孔11暖气片集中供暖，暖气片安装到户12照明灯、灯具及控制开关安装普通灯具，开关按设计安装到位装饰灯具用户自理13插座按设计全部安装到位，包括面板卫生间、厨房的插座安装预留面层位置14电视、电话插座按设计全部安装到位15电脑网络预留端口16户内跃层楼梯楼梯到踏步基层面层及扶手用户自理17安防及报警系统每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动按钮一个，主机一台玻璃破碎、红外报警等探头自理大型公共建筑群配套服务——针对老年人需求建立社区医院，配备专业医师及设备，并为业主提供定期体检计划典型案例北京東方太陽城社区医院规模：面积达1.6万㎡专业医师和设备：由北京市老年病研究中心选派，高于国家二级医院标准定期保健计划：对每位业主每年进行一次免费体检并存入个人健康档案，为业主量身定做保健方案全覆盖应急呼叫系统：将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城设立急救站规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中夬，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假、休闲等多种功能于一身配套与服务——项目内部规划健身中心、老年大学、自劣农庄，丰富老年人的娱乐生活典型案例北京東方太陽城大型康体中心：接近8000㎡，室内外游泳池、跑道、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉等，均针对老年人特别设计开敞空间：视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活劢场地、湖滨健身步道与儿童乐园老年大学:北京市第一家社区老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师社区农庄：社区内开辟可以耕作的农庄，管理费低廉，老人可以在地块中耕作，仿佛农家乐的感觉景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入会所会所典型案例北京東方太陽城人性化设计——多样化交流空间，特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计•电梯均设无障碍坡道•地面防滑，预埋扶手，阳角磨圆•户内紧急呼叫与电子安防系统•居室充分考虑朝向、采光和通风•卫生间离卧室不远并设防滑扶手•插座、开关都相应地降低高度•感应门锁替代旋转式钥匙•采用明亮颜色，