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港鐵龍華專案專題研究之精装修专题建议1深圳精装修发展背景精装修发展历程1999年提出住宅实现一次性装修，既减少扰民和装修对建筑主体结构安全的影响，还可以减少产生大量建筑垃圾。上海和北京等地宣布将尽快停止销售“毛坯房”2002年2006年《深圳市建立国家住宅产业化综合试点城市可行性报告》正式通过国家建设部专家论证，深圳市被确定为首个国家住宅产业化综合试点城市。2008年深圳住宅全装修发展趋势论坛上表明，深圳市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行全部装修，2010年年底前深圳全装修住宅销售率将达到100%的目标。2011年5月1日执行“限价令”政策以来，……2011年之前政府为促进精装修产业化发展，以减少扰民及产生的大量建筑垃圾等，曾推行多年1998-2001年，精装修处于简单式拼凑阶段；2002-2006年，精装修处于品牌化运作阶段，精装修开始真正的走入人们的生活；2007年之后，精装修大众化发展。限价后，大多数开发商几乎均以毛坯房入市。限价百余日内30余个入市新盘中，采用精装修面市的楼盘寥寥无几，绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的“高压线”，房企无不采取躲闪的方法来规避政策，降低成本。精装修发展历程2011年5月1日限价政策之后，开发商为了节约成本，争取尽早入市，多数取消原定精装修策略，改以毛坯房销售。这两个项目打响“限价第一枪”，虽说是以低于市场预期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；原计划全部做精装修单位，但限价后，也采取毛坯房入市。中海康城国际中海塞纳时光莱蒙水榭春天三期万科总裁郁亮此前表示，由于万科整个产品系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在成本上显然要高于市场上大多数的同类产品，因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、利润率的保证而言无疑压力大增。郁亮表示，克服限价所带来的困难的方法仍然存在，而万科也有把握能顺利度过这一难关。业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬能坚守住“精装修”阵地，但对于绝大部分房企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。短期内，深圳开发商最头疼的难题莫过于政府限价如何应对。根据当前市场案例分析，未来几月开发商在营销手段上将主要采取变装修为毛坯应对政府限价。这样主动降低成本，既降低售价满足限价要求，又不致损失过多利润，此种思路主要为品牌开发商大盘项目运用。——深圳思源精装修发展历程严峻的政策环境下，在深圳仅有万科在坚守着精装修的阵地，大部分房企放弃精装仍然是他们共同的选择。仅万科在坚守着精装修，虽说万科精装全过程已非常成熟，成本及标准控制已流程化，但仍存在较大销售及利润压力。由于半数以上客户对是否精装无特别偏好，限价后，绝大部分开发商取消精装，以保证项目开发。“‘限价’政策一出台，我们做的第一件应对措施，就是决定取消精装修。”某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时坦言。“我们自己也认为放弃‘精装修’挺可惜的，但考虑到企业的成本以及未来的可持续发展，我们必须要先保证企业的长远发展。”世联对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研，据了解，超过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘，没有特别偏好，其中半数置业者认为对于是否购买装修房，主要根据价格决定。2深圳市场精装修现状区域楼盘名称成交均价（元/平）对外精装报价（元/平）精装产品风格偏向关内宝能太古城50000-55000（北区楼王精装）北区楼王8000-10000南区精装公寓3000208平楼王——鸿威海怡湾50000（部分精装）6000部分143-165平产品——岸芷汀兰45000（全部精装除复式外）500082-98平2房；115-139平3房；141-174平4房——兰溪谷公寓40000-500005000-6000精装公寓90平现代奢华云顶香蜜湖380006000155㎡；179㎡欧式万科璞悦山220005000高层：170㎡、220㎡欧式香山里350003000140-180㎡3-4房现代简约海境界30000-33000（全部精装）400073-83平2房；86-124平3房；138-148平4房；201-220平顶复——港澳8号31000（全部精装）300039-60平天健W35000（全部精装）350050-54平米的复式1－3房单现代龙岗万科天誉16500（全部精装）300089㎡三房、151㎡四房、168㎡五房豪华鹏达摩尔城14500（全部精装）300085两房，92平三房、120平四房，145平四房豪华奢侈系：5000-10000元/平品质系：3000-4000元/平深圳精装修现状2011政策年，高溢价难以实现快速走速，如云顶香蜜湖开盘45000元/平走量仅六套，太古城楼王开盘零成交。少量溢价有一定走速，万科璞悦山2.2万带精装比周边十二橡树2.1万不带精装仅贵1000元/平。有少量溢价的香山里、精装有局部亮点的海境界销售情况较好。香山里开盘推出800套双拼单位销售300套；海境界开盘推出346套、销售180套。从市场现状来看，精装修可根据报价分成三个等级即奢侈系、品质系、经济系。区域楼盘名称成交均价（元/平）对外精装报价（元/平）精装产品风格偏向龙岗保利上城公寓16000（带2000精装修）普通住宅16300(非拼)拼合12900起200038-83平公寓——阳光天健城18000（公寓部分精装）200031-70平公寓现化简约布吉公园里180002000125三房、160平四房——宝安招商果岭15000（全部精装）200061㎡1房71-77㎡1-2房124-126㎡3-4房现代简约万科金色领域13000（全部精装）200089-120㎡3房125㎡4房法式万科翡丽郡11000（全部精装）200089㎡3房；126㎡4房；143㎡5房欧式龙岗中海塞纳时光10500起（全部精装）150070-77平二房；83-89平三房：115-124平三房现代简约清林径12000（全部精装）1500110平三房；147平四房简欧珑瑜16500（全部精装）150033-77平的一房、两房。现代简约万科金域缇香11000100075平米两房，89平米三房，89平米复式现代简约布吉万科红17800150050平1+1户型、71-77平2+1户型、88-89平三房、126平四房（双拼）——精细化：2000元/平经济系：1000-1500元/平有少量溢价的精装品质较好项目销售情况良好。万科金色领域、翡丽郡、招商果岭等均以销售完毕或接近尾声。深圳精装修现状从市场现状来看，有一定溢价、客户感知精装较佳项目走速较快，高溢价项目难以实现快速走量。奢侈系典型案例：宝能太古城（10000元/平精装）创意与智慧的火花进阶客厅奢享半开放式书房及书房自动门设计：保证客厅视觉感及空间的灵动感；精心地面拼花设计：恒久时尚全屋墙壁预留挂画轨道设计：提前为家装家饰全面设想，避免日后打也对墙面的破坏。奢华中央空调：日立以独特的清玻纱玻璃丰富空间层次与空间感，让客厅感观更为美观、大方。套房：墙面以高档墙纸与天然进口石材铺装，呵享所有家人。生活阳台：铁刀木实木地板铺装，具有超强耐腐、耐久及耐磨性能楼王顶级精装修家居齐聚汉斯格雅、唯宝、西门子、日立等国际品牌，并配合书房及厨房自动门设计，以人为本，打造舒适、尊贵的宏伟气派完美卫浴生活解决方案人性化创新环保考量独特的设计，环保的坚持，一流的工艺与最好材料的无缝结合，为居者带来最符合生命享受的完美产品。浴室四件套：唯宝品牌，豪华浴缸、双面盆、独立坐便空间，高端国际化住宅的基准，体验高尚人居优雅与舒畅；汉斯格雅花洒及水龙头。地面采用“V”型加工防滑槽，让您不用再为家中老人与孩子的洗浴安全担忧；防雾、除雾玻璃的特别设置，防止水腐蚀墙面，免除浴后模糊的视觉担忧；洗手台及墙面接口处黑金石档水板的匠心处理，倍显细节处的用心所在。全功能厨房设置让您的厨房生活声色谐趣厨房所有设备的用材用料，均秉承德系产品经典之作，创新厨房空间新理论。人性化自动门：突破以往厨房门固有思维，让空间随心所欲的切换。如此考虑，让餐厅与厨房进出自如，细节设计可谓独具匠心；高端厨房电器：国际西门子品牌双开门冰箱、全自动洗碗机、电烤箱等豪宅厨房必备产品，为您品味及便捷生活提供基本保证。FRANKE水槽、Legend开关插座。典型案例：宝能太古城（10000元/平精装）奢侈系典型案例：云顶香蜜湖（6000元/平精装）德系精工大宅，通过德国顶级配件，尽显豪宅气质。内容品牌及标准入户门锁德斯曼（DESSMANN）品牌（高端德系指纹密码销）门窗五金配件德国诺托品牌洗卫用具杜拉维特、汉斯格雅、科勒衣柜苏菲亚、史丹利照明雷士厨柜柏丽、艾诺水槽美国摩恩电器设备（炉灶、抽油烟机、嵌入式消毒柜）西门子地面、墙面、屋顶大理石卧室地板德国斯坦巴赫地板三层中空LOW-E玻璃立面干挂石材空调20万中央空调大金分类内容品牌及标准全屋开关插座西蒙铝合金玻璃门窗彩色可视对讲机1个中央空调大金鞋柜1个厨房地面瓷砖墙面瓷砖天花石膏板吊顶收纳定制橱五金（厨盆及龙头）科勒厨房电器（抽油烟机；燃气灶；消毒柜；微波烤箱）西门子客餐厅墙面内墙漆地面实木复合地板天花内墙漆，局部吊顶阳台/露台地面瓷砖墙面、天花外墙漆主、次卧室墙面、天花内墙地面实木复合地板卫生间地面、墙面瓷砖，局部石材天花石膏板天花定制玻璃沐浴屏，定制浴室镜柜及洗手台盆柜洁具及五金（座便器、洗手盆、浴缸）科勒龙头及花酒汉斯格雅奢侈系典型案例：万科璞悦山（5000元/平精装标准）为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅形成产品差异化竞争优势。奢侈系精装标准总结：奢侈系精装标准124入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门，子母门，配品牌门锁窗户：三层LOW-E玻璃窗品牌：此类标准下各门窗五金都开始标明品牌，如德国海福乐五金件•地面：高级防滑瓷砖•墙面：厨房为高级面砖，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸•天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨•灯具：灯具普遍配筒灯•设施：普遍赠送厨房设施，包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽、高级抽油烟机及炉灶•国际顶尖品牌整体厨房，如德国劳斯，曼蒂克•电器目前使用品牌主要西门子的抽油烟机、消毒柜、微波炉•地面为：诺贝尔磁砖•水槽和龙头均为德国品牌，如汉斯格雅，弗兰卡3材质：地面：高档品牌瓷砖；墙面：乳胶漆或壁纸；天花：乳胶漆或造型吊顶；灯具：吊顶部分配筒灯；衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜品牌：此类项目非常重视品牌，如巴洛克生活家地板，新科墙纸，同时开始考虑配置部分家私入户门、分户门、窗户玄关、客厅、卧室餐厨区域卫生间设施：德国唯宝、科勒洁具；德国杜拉维持的水龙头、花洒；德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆，浴缸；地面墙面：诺贝尔磁砖，背景部分增加马赛克装饰分类内容品牌及标准全屋智能安防霍尼韦尔空调日立除湿中央空调客厅入户门锁智能入户门锁客厅电视墙面大理石、地脚线采用不锈钢铺设开关插座西门子厨房厨卫电器（Digi数感智控燃气灶、Digi数感智控吸油烟机和超感恒封消毒柜）西门子橱柜欧派整体橱柜垃圾处理器爱适易食物垃圾处理器滤水器英国道尔顿矽藻滤水器卧室卧室地板鸿基木地板衣帽间欧派步入式衣帽间门窗五金件萨威奥SAVIO窗卫浴卫浴墙面、地面大理石铺装地暖系统德国汉堡阁地暖系统卫浴全智能坐便器、洗脸洁具、浴室全套五金配件TOTO品质系典型案例：湾厦海境界（4000元/平精装）在厨房及卫生间区域突显高档，品牌更高端，同时在细节处突显品质。品质系精装标准总结：品质系精装标准124入户门：高档实木门，门锁为国际品牌；分户门：实木复合门窗户：铝合金LOW-E玻璃窗，部分出现品牌，如雅鼎五金配件品牌：此类标准门少量有品牌，但会用顶级的品牌门锁，如韩国的IREVO3地面：基本为高级实木复合地板墙面：乳胶漆或壁纸天花：乳胶漆或造型吊顶灯具：吊顶部分配筒灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖。另外其主要突出的是其高附加值部分，如LOW—E玻璃+坚朗的五金