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西部新城商务中心定位及功能策划专题研究定位及功能策划专题研究山东圣博华康城市发展咨询有限公司2010年4月目录目录商务中心发展环境分析第一部分：商务中心定位分析第二部分：商务中心业态规模、功能布局及开发建议第三部分：商务中心开发模式及策略附录第四部分：第五部分：附录第部分第一部分：商务中心发展环境分析1.1商务中心开发背景分析1.2商务中心发展机遇分析商务中心发展机遇分析1.3济南地产市场分析1.4商务中心案例分析15商务中心作用与影响1.5商务中心作用与影响1.1商务中心开发背景分析基地概况基地位于西客站片区十字功能轴的交汇处，区位优势明显，对未来发展极具带动作用基地东至腊山北路，北至济西东路，西至腊山河西路，南至站前路，建设面积约22.6公顷，距主城区中心约10公里，位于西客站片区6平方公里核心区当中、站前产业发展轴线与腊山河景观轴线的交汇处，是“一站、两轴、三心、多组团”布局结构中的重要组成部分。基地主要用于商务核心区的建设，北侧是站、两轴、三心、多组团布局结构中的重要组成部分。基地主要用于商务核心区的建设，北侧隔济西东路相望的为文化中心、会议中心以及会展中心的建设用地。目前基地拆迁工作基本结束，可投入建设。区域背景商务中心所在的西客站片区已经成为济南市城市建设的新的重点空间发展战略——“东拓、西进、南控、北跨、中疏”产业发展总体战略——“两翼展开、跨河发展”西客站片区商务中心西客站片区建设是带动西部城区乃至整个城市建设的重点工程，对省会长远发展具有重要的战略意义。各级各有关部门要进一步z建设西部新城，西客站片区是核心增强责任意识、机遇意识，牢牢把握京沪高铁建设这一历史性机遇，把西客站片区建设摆到更加突出的战略位置，把它作为全运会后拉动全市投资增长、加快现代化城市建设、保障改善民生的重中之重举全市之力加快推进西客站片区的开发建设重中之重，举全市之力加快推进西客站片区的开发建设。——济南市市委书记焉荣竹区域背景西客站片区规划打造成为“齐鲁新门户泉城新商埠城市新中心”交易总部等产西客站片区规划打造成为“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”，交易、总部等产业和功能主要是靠商务中心来实现围绕核心区交易、展览、文化三大主体功能，总大体部、商业两大支持功能，布局服务外包、高科技研发基地关联产业，并完善居住、商娱、公建等综合城市配套。打造现代化的服务业中心，成为经济圈的聚集平台商务中心成为经济圈的聚集平台、新省会的力量支点以及片区的动力引擎。目前三大中心的总开发目前三大中心的总开发体量已经确定为100万平方米。政策背景和导向政府针对西客站片区侧重于对第三产业的引导，尤其集中于金融商务、会展以及配套服务等领域z《2010年政府工作报告》“把西客站片区、魏家庄片区等一批城市综合体作为新区开发、老城提升、服务业发展的龙头，高起点规划建设”规划建设。”“做强区域性金融中心，以魏家庄片区改造和西客站片区建设为契机，推进金融商务中心区和后台服务区建设，完善多元化、多层次的金融服务体系。”z《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》“腊山新区位于二环西路以西，京福高速公路两侧，形成以新济南站为依托，以商务和会展产业为主导的现代化新区。中部随新济南站建设重点布局商业金融、物流会展等用地；西北布局物流、工业用地，的现代化新区中部随新济南站建设重点布局商业金融、物流会展等用地；西北布局物流、业用地，南部、北部结合自然地理环境，布局生活居住和工业研发用地。”z《济南市2008－2010年服务业发展实施纲要》京沪高铁西客站片区突出现代化新城区特色规划建设高档次高品位的金融展示商贸餐饮和文京沪高铁西客站片区突出现代化新城区特色，规划建设高档次、高品位的金融、展示、商贸餐饮和文化娱乐等设施，规划建设代表济南形象、体现城市品位的地标性建筑，形成充分体现现代化大都市风貌的现代商业、商务片区，打造济南的新“门户”、新“窗口”，辐射带动济南西部新城服务业发展。1.2商务中心发展机遇分析后危机时代济南呼唤新的经济增长点后全运时期济南建设重心由东转西商务中心开发四大机遇高铁推动济南西部商务中心崛起中国艺术节为商务中心锦上添花高铁推动济南西部商务中心崛起中国艺术节为商务中心锦上添花后危机时代呼唤新的经济增长点商务中心的建设通过人口聚集而拉动消费，通过加快商务流动而提升贸易，通过基础建设而推动投资，这都为济南扭转危机局面，加快经济发展，提升增长质量带来了新的机会。由于固有的危机并没有完全解决，很多方面仍存在不确定性和不稳定性，所以各国都面临经济结构和经济政策的调整问题。2009年全国已经实现“保八”成功，济南增长率为12%，衰退已经有所缓和，需要进一步保持持久的增长力，并优化经济结构。消费拉德芳斯CBD现有15万人在其中工作，有10万平米的欧洲最大的商业中心为其配套满足消费。商务中心广州珠江新城CBD，每年有两百亿美元左投资贸易中心郑东新区CBD截止到2007年即完成投资105亿元每年有两百亿美元左右的国内外贸易都和其相关联商务中心的建设恰好是拉动经济的新增长点，对构成经济的“三驾马车”都会造成直接影响，同时也是调整经济结构，提升服务业比重的积极措施。后全运时期建设重心由东转西全运会后更多的人力物力财力集中于西区建设“两翼展开”的空间战略在逐步推全运会前全运会后全运会后更多的人力、物力、财力集中于西区建设，“两翼展开”的空间战略在逐步推进。主要服务对象文博会、全运会京沪高铁、中国艺术节主要建设地区东部奥体文博区西部新城主要项目奥体中心西客站、三大中心主要项目奥体中心西客站、大中心西客站西客站片区奥体中心片区高铁推动济南西部商务中心崛起z京沪高铁助济南填补京沪经济带中部塌陷的经济凹地。济南商务的规模、档次、以及运转速度都会因高铁而提升至新的水平z济青发展轴和京沪发展轴将由于高铁的通车联系更加紧密。济南西客站作为片区的核心，是未来省会新的“门户”和“窗口”，2020年旅客发送量将达到2507万，其中商务客流占比将达到45%，商务、旅游、探亲这些可以在济南形成消费的人群合计比例达到80%。商务中心如果能最大程度的将其消化，其流量经济水平将达到新的高度。中国艺术节为商务中心锦上添花中国艺术节将塑造城市品牌、提升城市形象，从而带给济南深远的社会效益和影响力，成为商务中心的发展契机在湖北举行的第八届中国艺术节中，16天内共1.197万名演职人员参演，48万名观众享受了视听盛宴，37.5万人次参观展览，参加群众文化活动者达283万人次。山东成功申办2013年第十届中国艺术节预计届时将有至少300万人次参与其中大规模的人群聚集山东成功申办2013年第十届中国艺术节，预计届时将有至少300万人次参与其中，大规模的人群聚集拉动商业消费，并且由艺术而衍生的服务行业和配套行业如酒店、艺术策划、咨询、出版等都会快速发展。商务中心将是为中国艺术节提供一系列的配套服务的核心主体。1.3济南地产市场分析（1）济南商务中心布局现状分析z整体分布结构的不均衡济南商务区发展路径是由中心城区向东部城区发展，西部严重滞后。z档次不高，难以满足高端企业需求现有写字楼多为金融企业类总部办公及大型国有企业总部办公场所专业及大型国有企业总部办公场所，专业写字楼供应较少，整体写字楼发展水平不高中心区山大路东部区域高新区开发时间90年代末2000年后2003年后2005年后成熟的商氛围快大学周边的文化依托城市向东发的战略齐鲁软件科技园的建立带依托资源成熟的商业氛围，快速的区域可达性大学周边的文化、电子氛围依托城市向东发展的战略方向以及东部的产业发展齐鲁软件科技园的建立带动了东部的产业发展租金水平（元/平米/天）3.5-4.51.5-21.2-1.50.8-1客户特征中外资知名企业在济的分公司或办事处电子产品经销商贸易型、服务性企业科技研发类的创业型企业商务办公楼规模上进一步扩大，区域上向西扩张，档次上向高档次写字楼提升，已成为济南商务区发展的明显趋势20252005-2009年写字楼供应量规山51015规划中中心区山大路高新区02005年2006年2007年2008年2009年面积（万平米）年份供应量（平方米）吸纳量（平方米）空置率（%）甲级乙级甲级乙级甲级乙级2008120，00050，00080，00060，000182120070148，00011，95183，7677242006046，86325，58870，792920200545，000026，07773，0541926（2）济南商圈布局现状分析济南商圈集中于主城区西部地区商圈建设十分落后济南商圈集中于主城区，西部地区商圈建设十分落后。商圈数量虽多，但结构凌乱，层次不高，功能单一，配套也不尽完善，同时泉城路核心商圈不够突出，西客站商圈在功能和布局上弥补了济南商圈的不足z核心商圈：泉城路商圈泺口商圈z次级商圈：大观园商圈花园路商圈泺口商圈北园商圈花园路商圈英雄山商圈八一商圈西市场商圈泉城路商圈北园商圈西市场大观园商圈老东门商圈花园路商圈山大路商西客站片区西市场商圈老东门商圈等z专业商圈：泺口服装鞋帽市场场商圈英雄山商圈八一商圈商圈泺口服装鞋帽市场北园建材家居市场山大路科技市场张庄路茶叶市场张庄路茶叶市场济南规划的商圈布局分析西部城区成为下阶段商业发展重点，打造崮山、腊山两大商圈，并借助新城开发和京沪高铁通车，逐步发展形成两个西部市级商业副中心。商在崮山、腊山两大市级商业副中商业规大市级商业副中心基础上，还将进一步构建白马山、党家、长清划结构西客站片区山、党家、长清城关、经济开发区四个区域级商业中心，并针对布局图社区等不同层级需求，设立社区级商业网点，形成多层级商业中成多层级商业中心。济南酒店布局分析序号酒店级别入住率济南酒店集中分布于市中和历下两区西区市场空缺1贵和皇冠假日酒店五星级90%2银座索菲特大饭店72.6%3山东大厦85%济南酒店集中分布于市中和历下两区，西区市场空缺。尤其高等级酒店入住率普遍较高，有很好的发展前景。4泉城大酒店90%5玉泉森信大酒店80%6华能大厦75%18187中豪大酒店80%8良友富临大酒店70%9山东新闻大厦80%四星级10山东翰林大酒店70%11舜耕山庄85%12贵友大酒店75%1166771717161613金都大酒店70%14吉华大厦80%15汇宝大酒店60%11558899151514142416贵都大酒店80%17丽天大酒店50%18黄台大酒店70%331010131311111212黄五星级酒店四星级酒店济南地产市场分析小结济南地产市场分析小结总体战略拉高建设起点满足西进战略要求，是推进“两翼展开”济南西部是未来地产空间发展格局的有力举措市场和新城建设双重需求提升档次规划政策明晰发展方向在规划和相关政策的指引下，向西挺进成为商业商务发展的主要趋建设开发的重要地区次为了吸引更好的企业和更多投资，提升效率，并且拉动整个济南西部发展，商务商业和酒店的高档化是西区商从零开始，发展潜力巨大挺进成为商业、商务发展的主要趋势商务、商业和酒店的高档化是西区商务中心建设的主流趋势原来济南西区商务、酒店、商业的建设几近空白，未来发展有很大空间，同时周边环境相对简单降低了规划、拆迁和建设成本1.4商务中心案例分析新城商务中心的公理性特征区位特征商务中心一般位于新城核心地段，是未来引领经济的龙头未来引领经济的龙头核心建筑商务中心通常是以一座超高层建筑为功能组成商务中心的必要功能一般包含商务办商务中心通常是以座超高层建筑为核心，该建筑有的以单体出现，有的则采用双子塔形式商务中心的必要功能般包含商务办公、酒店、商业，也可以加入少量居住功能商务中心公理性特征交通条件商务中心需要优良的交通条件，一般要有公交地铁等成熟的交通网络最好同时外围环境商务中心外围通常为大量住宅，以聚集人群，也有的新城建设把经济开发区物流园区与公交、地铁等成熟的交通网络，最好同时靠近高速入口、高铁站以保证对外交通也有的新城建设把经济开发区、物流园区与商务中心组合起来，方便产业链的运行商务中心案例比较广州珠江新城在规划背景、发展规模、周边环境、占有资源等方面都和