设计阶段万科30个成本优化点

设计阶段万科30个成本优化点万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异。在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，30个成本优化点，你都知道吗？一、规划指标1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达2000元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积；4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约10~12万元（2500元/m2×40~50m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2×20~25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；二、基础设施6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造价；7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，应加以优化；9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；三、环境：11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；四、公建配套：14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；五、单体16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避免可能因此产生转换层；17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右；18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元/m2），所以应加以优化使用；20、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元/m2）比墙体单价（约200元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01开窗率约降低造价3元/m2建面；21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖-粘土空心砖-泡沫混凝土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土砌块；22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约100-200元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部位用普通门窗即可；23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化；25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；26、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板-聚苯板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖的施工及质量也有一定影响）；27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到1.8m，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；六、施工工艺、措施28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；29、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层。1.林黛玉：三生石畔，灵河岸边，甘露延未绝，得汝日日倾泽。离恨天外，芙蓉潇湘，稿焚情不断，报汝夜夜苦泪。2.薛宝钗：原以为金玉良缘已成，只待良辰，奈何君只念木石前盟，纵然艳冠群芳牡丹姿，一心只怜芙蓉雪。3.贾元春：贤孝才德，雍容大度，一朝宫墙春不再，一夕省亲泪婆娑。昙花瞬息，红颜无罪，到底无常。4.贾探春：虽为女流，大将之风，文采诗华，见之荡俗。诗社杏花蕉下客，末世悲剧挽狂澜，抱负未展已远嫁。5.史湘云：醉酒卧石，坦荡若英豪，私情若风絮，嫁与夫婿博长安，终是烟销和云散，海棠花眠乐中悲。6.妙玉：剔透玲珑心，奈何落泥淖，青灯古佛苦修行，高洁厌俗袅亭亭。可惜不测之风云，玉碎冰裂，不瓦全。7.贾迎春：沉默良善，见之可亲，深宅冷暖，累遭人欺，腹中无诗情风骚，膺内缺气概魄力。空得金黄迎春名，可怜一载赴黄泉。8.贾惜春：高墙白曼陀，冷水伴空门。孤寒寂立一如霜，如何能得自全法？狠心舍弃近身人。侯门金簪冰雪埋，海灯僻冷长弃世。9.王熙凤：毒酒甘醇，罂粟灿艳，锦绣华衣桃花眼，眼明刀锋吊梢眉。何幸七窍玲珑心，只惜冷硬霜凝集。千机算尽，反误性命。10.贾巧姐：七月七日，牵牛花开，绮罗金线裹绕成，家亡院坍落污地。幸有阴德济困危，得获余生农家栖。一亩薄田，岁月绵长。11.李纨：寒梅立霜，春来朝气。本自名宦出，农家稻香自甘愿，忠贞侍亲犹清心。竹溪茅舍佳蔬，分畦田列落英，一世宁安。12.秦可卿：花容柳腰，风情月韵。钗黛兼美太风流，袅娜温软惜早夭。荒唐言尽，辛酸泪流，引情凡世仙客来，红楼梦醒扶春归。2.陆雪琪只是微笑，深深凝视着他，这个在梦里萦绕了无数次的男子，许久之后，轻轻地，低低地道：“别管明天了，好吗？”3.清风一缕西南荡，风铃响，仙乐扬。碧水霓裳，共与灵犀晃。月映残鬓忆以往，襟又湿，欲断肠。探首出窗望迷茫，青云上，黑竹旁，翠影依依，拂袂试晨霜。笑语欢声起心浪，同心结，不能忘！4.我半生说学，尽在相术，尤精于风水之相。这青云山乃是人间罕有灵地，我青云一门占有此山，日后必定兴盛，尔等决不可放弃。切记，切记！5.风雨萧萧，天地肃杀，苍茫夜雨中，彷彿整个世间，都只剩下了这一处地方，只有他们两人。6.生则尚有希望，死则背信怯懦7.曾经的一抹绿，我会倾尽全部守护她.8.这样的一生，又会有多少的事，或人，值得你这般不顾一切呢？9.光阴如刀般无情，温暖你心的，是不是只有一双淡淡微笑的眼眸？你忘了么？多年之后，又或者另一个轮回沧桑？你记得的，又是什么？那空白的空虚就像回忆一样，怔怔的看着黑暗、远方。曾经的，我曾经拥抱过么？10.天高云淡，蔚蓝无限，的确令人心旷神怡，可是，却怎比得上，深心处里那一个心爱女子的──一个微笑？11.碧瑶：现在这些事，其实都是我的不是，是我瞒骗了他，所以我受什么责罚，也是应当的，但我绝不能背叛师门。12.暮雪千山，我不是一个人。13.师父，你别说了，弟子心里都早已想得清楚了。此事乃是天意，师父你自己也想不到的，何况当日最后时刻，虽然田师叔他老人家口不能言，但我心里清楚明白地感觉到他的心意，那一剑，田师叔也是要我出手的。14.陆雪琪：‘我当然在乎，若有可能，谁不愿长相厮守，谁不想天长地久？只是明知道难以达成，便不去想了吧！反正将来怎样，谁又知道，我却是终究不肯忘怀的。'15.若不是情到深处难自禁，又怎会柔肠百转冷如霜？也许真的拥抱了你。这个世界就从此不一样了吧。16.雨丝从夜空里落了下来，在黑暗的夜色中，在张小凡少年的眼里，仿佛带了几分温柔，甚至于他忽然觉得，这夜是美丽的，这雨是缠绵的，就连雨水打在竹叶上的清脆，也是动听的，响在了他灵魂深处。只因为在他身旁，有那样一个美丽女子，抬着头，带着七分青春二分欢喜乃至一分凄凉的美，怔怔出神地看着。这一场雨！17.旧时沧桑过曾记否伤心人白发枯灯走天涯一朝寂寞换宿休18.那眼光在瞬间仿佛穿过了光阴，忘却了这周围熊熊燃烧的火焰，看到了当初少年时，曾经的过往。19.黑暗深渊里的回忆，仿佛和今日一模一样，像是重新回到了，那曾经天真的岁月。原来，这一个身影，真的是，从来没有改变过吗？那变的人，却又是谁？20.在你绝望的时候，有没有人可以与你相伴？即使无路可走，还有人不曾舍弃吗？21.一切，终究是要结束的。一切，仿佛也将要重新开始……日月旋转，穿梭不停，斗转星移，谁又看尽了人世沧桑？22.那时候，我们身陷绝境，垂死挣扎，可是我却一直没有害怕过，当时若是就那样和你一起死了，我——我也心甘情愿！23.原来，千百年的时光，还是抹不去深深的一缕伤怀么……24.我知道你心里在想什么，师姐，你多半是骂我不知人事，不知这世道艰险，我心中所想所求，泰半都难有结果。其实我又何尝不知？若说心苦，我也曾的确为此苦过。只是，我却是想开了，人家说世难容，不可恕，而我终究不能如他一般，破门出家。但即便如此，我也只求心中有那么一个人可以相思，而且我还知道，他心中也有我，只要这般，我也就心满意足了。25.一剑斩龙，两界阴阳，三生合欢，四灵血阵，五婴圣骨，六和镜玄八卦幻，七朵痴情伤心瓣。八凶赤炎玄火鉴。26.碧瑶：你哪里会笨了？你聪明的紧！难怪我爹老是对我说，你这个人看似木讷，其实内秀的很。27.九幽阴灵，诸天神魔，以我血躯，奉为牺牲。三生七世，永堕阎罗，只为情故，虽死不悔。28.从小到大，不知道有多少人讨好我，送了多少奇珍异宝，可是……“她抬起头，凝视著张小凡的眼睛，轻轻道，”就算全天下的珍宝都放在我的眼前，也比不上你为我擦拭竹子的