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中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=447１２目录中投顾问点评：商业地产开发模式朝多元化发展破解长期发展难题.................３前言.......................................................................５我国商业地产发展瓶颈及解决方案.............................................９发展瓶颈................................................................９透视商业地产发展的六大瓶颈..........................................９融资渠道匮乏困扰商业地产发展......................................１４资金人才困扰商业地产持续发展......................................１７解决方案..............................................................２０REITs和保险投资解决商业地产融资瓶颈...............................２０如何突破商业地产人才“瓶颈”......................................２３商业地产如何突破招商瓶颈..........................................２６商业地产的九大定位依据............................................２８做好商业地产胜出大法..............................................３１中小城市商业地产发展难题、解决方案及成功案例.............................３３发展难题..............................................................３３三大难题困扰昆明商业地产..........................................３３天津商业地产估值不高商铺凸现三大价值瓶颈.........................３６武汉商业地产存在的问题............................................３８苏州商业地产遭遇四大瓶颈..........................................４１福州市商业地产发展问题初探........................................４２哈尔滨商业地产三大问题缠身........................................４３解决方案：中小城市商业地产如何突破发展困局............................４５现象的主要原因分析................................................４６对主力店的招商步骤和技巧..........................................４７区域成功案例借鉴......................................................４８深圳商业格局定位清晰主题鲜明.....................................４８成都商业布局细化详尽值得昆明借鉴.................................４８商业地产开发商困扰及解决案例.............................................４９六大困扰..............................................................４９地产商成功案例解析....................................................５１万达集团打通商业地产任督二脉......................................５１洪大集团“五赢”之道破解商业难题..................................５５房地产行业电子书推荐.....................................................５６３中投顾问点评：商业地产开发模式朝多元化发展破解长期发展难题随着传统住宅市场的低迷，商业地产呈现出红红火火的景象。北京、上海、杭州、深圳、成都等全国各大城市商业地产均出现了量价齐升的表现。各路资本纷纷进入商业地产，一时间商业地产成了名副其实的“香饽饽”，其开发模式也更加多元化，同市场结合更加紧密。中投顾问高级研究员高博轩指出，房地产开发同国家宏观调控政策走向关系紧密，房地产开发开始朝多元化发展，这符合房地产市场精细化发展方向。围绕商业地产开发为主的多种开发物业形态也多种多样，如旅游地产、写字楼地产、购物中心地产、工业厂房地产、养老地产、创意产业地产等等开发模式。中投顾问昀新发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》显示，我国的商业地产开发“起步晚，发展快”，约起步于2000年，2003年以后进入一个快速发展时期，2005年进入第一轮的高峰期，2006年后商业地产的开发开始步入理性发展时期。综观这几年我国的商业地产开发可以发现，前几年国内商业地产开发主要采用了分割出售、售后返租、租售结合、只租不售、不售不租等几种模式。高博轩指出，商业地产开发是一项长期的投资，投资的不确定性高，风险较大，无论是对开发资金的要求，还是对专业人才的要求都是比较高的。今后商业地产开发模式有朝只租不售的方向发展。这种模式更利于商业项目的总体规划、资源整合及经营管理，挖掘商业地产的长期价值，然而这种模式昀大的弊端在于融资，但是对于实力雄厚的各路资本而言，目前资金问题似乎并不是昀大的问题，而开发经营模式显得更为重要。中投顾问研究总监张砚霖指出，2006年前期大规模的商业地产开发的弊端显现，商业地产开发模式同市场需求脱节，同质化严重，导致空置率高。今后商业地产开发将越来越多元化，根据不同的城市、文化、经济情况会采取不同的商业地产开发模式，通过多元文化理念同商业地产开发相结合来寻求长期的产品增值。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，发展商业地产应注重以下几个问题：1、做好前期规划与定位工作目前我国商业地产结构性矛盾突出，布局不尽合理，在管理上与国外也有很大的差距，我们应当根据城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设，尤其是社区网点建设更应当加强。由于商业地产与市场需求关系紧密，前期规划设计十分重要。地产商在开４发商业地产的时候，定位非常关键。要抓好定位先要调查好市场，确定招商对象、经营模式和业态需求，从市场规律出发，走适合自己的路，不能简单套用住宅项目的开发模式。地产商要了解项目特色、客流情况，计算该区域的人均收入、居民可花费的收入，然后再进行建筑规划设计，以昀大限度减少日后改造的成本，降低商业地产的风险。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要对商业地产项目的规模、档次、区位等多种要素也应充分考虑，要错位经营。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到比大型商业更专一更精细。2、注重地产商和经营者的资源整合商业地产在开发过程中，地产商和商业经营者应加强资源整合，共树品牌形象，共御风险。地产商不注重与商业经营者核心品牌价值的整合，没有科学规划商业业态，进驻的商业品牌和业态与居住人群的消费习惯、消费能力没有很好对接，必将导致租金下降，业主和投资者不能获得稳定的收益，投资受损。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。实现商业与地产紧密联手，才能降低投资风险，这也是中国的特色。3、完善政府管理机制由于商业地产在我国出现的时间不长，目前以出售房产产权为主要运营模式，所有权和经营权完全或部分归属业主。因此，通过强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必要的。依据城市经济水平和城市总体规划，制定城市商业规划，以此来调控商业网点的布局和等级规模，消除商业地产泡沫。成熟的城市商业布局与成功的商业地产有着很强的依赖关系，政府在制订相关规划的时候，应该考虑让更多的房地产开发商参与到其中来，实现政府、项目投资商、开发商、楼盘投资者、普通消费者“五赢”的局面，真正体现商业地产的开发价值。商业地产要走向可持续发展，加强管理，引导商业地产运营模式理性回归，减少产权式商铺销售，逐渐增多租赁或只租不售的商业地产项目，以求获得合理的、长期的收益。4、完善商业地产投融资机制要建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70％以上，有的一些大型商业地产项目甚至超过90％。引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这将对提升商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。中国领先产业研究专业机构中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：５前言近日，大型房地产公司恒大地产高调宣布进军商业地产，这意味着中国的商业地产市场将在未来竞争中愈演愈烈。受2008年的世界金融危机影响，国际商业连锁曾纷纷宣布减少商业扩张规模，甚至计划关闭一些在中国业绩不好的连锁商业。然而事隔数月，2009年的下半年国际商业连锁并没有等到后金融危机彻底结束又开始蠢蠢欲动，纷纷宣布在中国市场的扩张计划。这看似虚晃一枪的商业形势并没有让中国商业地产开发企业引以警惕，相反却成了商业地产开发企业一个利好的机会。因此，商业地产以惊人的开发速度在中国各城市拔地而起。与此同时，一个制约商业地产发展的危机也在悄悄浮现，解决商业地产的“招商困局”将成为未来商业地产破解的难题与发展的出路。从商业地产开发的角度来说，商业地产的昀大价值在于通过成功的招商与可持续化的运营来实现物业增值。商业地产价值的基本概念是由静态地产与动态商业之间共同的意识形态对接所完成的。商业地产项目在没有招商之前不能体现其价值优势，只有通过成功招商所搭建的运营架构才能体现商业地产的价值趋势。因此，商业地产对招商资源的竞争将是未来商业地产发展的瓶颈。造成商业地产招商困局的主要原因分为内部因素与外部因素，