物业管理模式研究

物业管理模式研究传统的计划经济体制下，物业管理概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理的方式进行，公有住房由房管所管理，单位住房由行政办公室或后勤部门负责。随着市场经济的建立，住房制度改革深化，产权多元化后，一个以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制产生了。现代房地产物业管理远程教育2一、物业管理的类型根据物业管理性质，目前我国物业管理类型大体可分为三类：１、行政、福利管理型主要是指公房住宅区的管理。其特点是由房屋所有权单位或房管部门的房管所实施管理，其住户只有使用权，没有所有权，住户交租金。现代房地产物业管理远程教育3一、物业管理的类型２、行政性与专业化相结合管理型主要是指政府建设的按一定优惠条件内销售给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商业化，由独立核算、自我运转的专业管理部门对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单位进行少量补贴。现代房地产物业管理远程教育4一、物业管理的类型３、社会化、专业化、市场化管理型主要是指房地产开发企业建造，按照市场价格出售的住宅小区的管理。其特点是房屋所有权完全归购房者。由具有法人资格的物业管理企业对其实行统一管理与服务。现代房地产物业管理远程教育5一、物业管理的类型三种不同类型的管理方法，产生不同的经济体制。随着社会主义市场经济的建立与发展，第一种类型已逐渐减少；第二种类型主要存在于内地一些城市；第三种类型主要存在于我国南方城市及沿海开放城市。随着市场经济进一步发展，社会化、专业化、市场化、规范化、法制化的物业管理将是城市化管理的重要载体。现代房地产物业管理远程教育6二、我国物业管理的六种模式比较１、根据不同地区的经济状况，我国住宅小区（楼宇）管理模式大体有以下六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式；完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务；由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司组建为新的管理模式——称之为“三合一”的管理模式。现代房地产物业管理远程教育7二、我国物业管理的六种模式比较以上六种模式的大体比例是：51%17%13%3%5%11%房地产开发企业派生房管所转制单位直管公房管理模式街道居委会组建三合一模式按现代企业制度组建现代房地产物业管理远程教育8二、我国物业管理的六种模式比较２、六种管理模式的比较１）行政管理部门——街道居委会组建的物业管理企业这种模式特点：（１）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强；（２）专业管理机构在街道居委会行政统一领导下，分工明确，专业协作，各负其责；现代房地产物业管理远程教育9二、我国物业管理的六种模式比较（３）基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性；（４）此类公司往往是在街道、居委会里再挂上一块物业管理公司牌子，人员保持不变，“一套班子，几块牌子”；现代房地产物业管理远程教育10二、我国物业管理的六种模式比较（５）在产权多元化后，要防止行政管理代管一切。目前小区内的违章搭建据有关部门统计，占56%左右都是行政组织——街道居委会所为。（６）这种公司主要承担着一些未实施小区化、旧小区或非小区住宅（单幢楼或者１～２栋楼）的管理工作，因为这些地方管理成本高，按照市场化运作的物管企业不愿意接管。南京市就出现这种情况，成为物业管理工作的“死角”。此类公司在这种情况下应运而生，承担起清除“死角”的任务。现代房地产物业管理远程教育11二、我国物业管理的六种模式比较２）国家房管部门转制成立的物业管理企业这种模式特点：（1）发挥了房管部门管房的专业之所长；（2）住宅小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌;（3）在小区总体管理上，这种模式难以协调，各专业部门容易各自为政，不能齐心合作。而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。现代房地产物业管理远程教育12二、我国物业管理的六种模式比较（4）此类公司的人员一般具有学历层次低，人员老化严重，离退休职工比例大等特点，对物业管理知识缺乏。（5）长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，而市场经济下的住房商品化后，对住宅小区业主（使用者）如何开展全方位服务，还需要转变过程。现代房地产物业管理远程教育13二、我国物业管理的六种模式比较3）房地产开发公司组建的物业管理企业这种模式特点：（1）发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理一条龙，可以为业主提供全方位服务。（2）这类物业管理企业开展服务的目的是作为房地产商售楼的卖点。现代房地产物业管理远程教育14二、我国物业管理的六种模式比较（3）此类物业管理企业依附于开发商，物业管理企业经营好坏以及盈与亏都由开发商负责，造成物业管理企业自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。（4）近期来看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理企业总有一天要“断奶”，因此此类物管企业应增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的实体。现代房地产物业管理远程教育15二、我国物业管理的六种模式比较4）单位自行管理房屋的物业管理企业此类模式的特点是：（1）管理对象是本单位职工和房产，相对单一。（2）单位领导较为重视，经费来源是以单位福利基金为后盾，比较充裕。（3）由于企业领导一元化，出现问题，行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。现代房地产物业管理远程教育16二、我国物业管理的六种模式比较（4）此类模式只能在企业内部进行。（5）随着人事制度改革，单位用工自主权增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便。（6）管本单位住房的后勤部门——（组建的物管企业）不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，难以实现职能分解，政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。现代房地产物业管理远程教育17二、我国物业管理的六种模式比较5）按照现代企业制度建立的物业管理企业此类模式的特点是：（1）市场经济体制下产生，管理思路清晰，竞争意识强烈。（2）企业按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”方式进行。（3）市场意识清楚，为业主服务热情，办事认真，扩大市场份额。现代房地产物业管理远程教育18二、我国物业管理的六种模式比较（4）企业内部运用市场经济规律，采用优胜劣汰竞争机制，对企业职工采用聘用制，合同工制，定期考核，定期评审，充分调动全体员工积极性。（5）由于目前国情所限，经济还不发达，人民生活水平还不高，人们观念还未转变，一些物业管理公司还处在低水平上运转，一些物管公司还会出现亏损。（6）这种按现代企业制度建立起来的物业管理公司是我国物业管理行业发展的方向，符合社会主义市场经济要求，具有强大的生命力。现代房地产物业管理远程教育19二、我国物业管理的六种模式比较6）按照“三合一”方式组建的物业管理企业此模式特征：（1）所谓“三合一”体制是由街道居委会、物业管理公司和社区服务组织组成。（2）由于由居委会参加，可以树立物业管理公司形象。（3）容易与政府各部门协调，解决一些困难。现代房地产物业管理远程教育20二、我国物业管理的六种模式比较（4）此种体制不顺，居委会主任由上级街道委派，物管公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁说的为准？（5）形成了新的政企不分的局面，物业管理公司作为企业，自负盈亏，居委会作为国家基层行政组织，则以行政利益为重，企业利益与行政利益发生冲突，领导常和稀泥。（6）物业管理出现重大失误，业主把物业管理公司告上法庭时，由于体制不清，领导就是企业经理，又是居委会主任，就出现业主告政府（居委会主任代表基层政府组织）被动局面。现代房地产物业管理远程教育21三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别1．传统的房屋管理1）此管理单位是政府的一个职能部门，采取行政管理。2）由于房管部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。3）管理的工作比较单一（主要是房屋及其附属设施维修、养护），管理水平也不需要很高，房管所只配“一员三工”便可以管理。现代房地产物业管理远程教育22三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别2．市场化的物业管理1）市场化物业管理采取的是以经济手段进行管理，其物管公司属于企业性质。2）物业管理企业对住宅小区（大厦）管理上有经营管理权而无产权。3）物业管理企业管理内容非常广泛，主要分为三类：公共服务——为全体业主提供经常性的有偿与无偿服务专项服务——为住宅区内住房提供专门服务特约服务——即根据住户特殊需求进行服务现代房地产物业管理远程教育23三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别3．两种管理方式比较从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理，如果从物业管理概念与传统房屋管理比较，就会发现有许多不同，详见下页表。现代房地产物业管理远程教育24三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别序号管理方式比较项目传统房屋管理市场化物业管理1所管的物业产权归属国家财产（产权单一）业主私有（产权多元）2管理单位性质事业单位企业单位3管理人员政府委派监管人员公开聘用专业人员4管理手段行政手段法律、经济手段5管理范围非常狭小（仅限于房产使用服务）非常广泛（除维修服务外还开展综合服务）6管理经费来源低租金和政府或单位拨款补贴自己筹措（收取管理费和开展各种经营）7费用状况严重不足收支平衡，略有盈余8服务方式多为无偿服务有偿服务9管理效果房屋损坏严重，物业寿命缩短，社会财产浪费房屋维护良好，物业保值升值，物业延长寿命10用房态度听之任之，无可奈何认为合理，进而支持现代房地产物业管理远程教育25三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别两种管理方式比较可归纳为以下四点：1）从管理体制上两者差别（1）传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的方法，是计划包办的维修、管理办法。（2）物业管理公司是专业化企业。它的服务是通过市场，采用经济手段进行社会化管理的有偿服务。现代房地产物业管理远程教育26三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别2）从管理内容上看两者的区别（1）传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。国家实行的又是福利型低租金政策，即使收租也养不了房，仍需政府补贴。（2）物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位，多功能的经营、管理、服务。企业通过开展一业为主，多种经营的经营方针，实现造血功能，逐步走向良性循环。现代房地产物业管理远程教育27三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别3）从管理对象的产权关系来看两者的区别（1）传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。（2）物业管理是在产权多元化后，对一些公共部位，公用设施，实行高度统一，全方位服务于一体的管理。同时还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能。现代房地产物业管理远程教育28三、传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别4）从管理机制上看两者区别（1）传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住房，他们与住户关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。（2）市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物管企业。物业管理企业有权接受或者不接受选聘，双方在完全平等的原则上，通过双向选择签订合同，明确各自权力、义务。现代房地产物业管理远程教育29四、中国物业管理体制发展趋势1．中国近期物业管理特点1）中国物业管理市场潜力大（1）1978年～2000年，我国GDP年均增长率9.5%，人均GDP增长也高达8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元上升至6280元。（2）人均居住面积，从