豪布斯卡君瑞滨河广场策划建议案

致:君瑞地产重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司谨呈2011年3月豪布斯卡I君瑞●滨河广场策划建议案聚鹏咨询地块感受Sitedeepexperience聚鹏咨询地块感受Sitedeepexperience聚鹏咨询地块感受Sitedeepexperience聚鹏咨询前言我公司在接触本案后，由于时间仓促，因此公司就本案的前期市场调研工作稍后进行，现就本案项目策划以及推广的建议做如下阐述。前言聚鹏咨询市场分析第一部分价格定位策略3.2.品牌塑造1.品牌推广2.品牌提升3.报告摘要招商策略4.项目定位1.第二部分项目推广策略5.项目总占地：63亩总建筑面积：137494.9平方米组成：塔楼3幢29层，其中住宅建筑面积：90521.18㎡2幢17+1层，1幢16层商业建筑面积：29313.48㎡地下建筑面积：17660.28㎡聚鹏咨询•项目性质:住宅位于巫溪赵家坝与老城衔接处，与改造中的漫滩路三期相连，与即将修建的巫溪旅游码头遥相呼应，属赵家坝成熟社区，各项配套设施俱全。第一部分市场分析【2010】巫溪县城建成区面积达到5.75平方公里，完成各类建筑总面积257万平方米，县城人口8.25万人，城镇居民人均可支配收入达到11562元，农民人均纯收入3786元。聚鹏咨询宏观经济发展【2011】城市建成区面积扩大1平方公里，新增城市人口2万人，县城总人口达到9万人，完成建筑业总产值15亿元，房地产开发总投资8亿元。政府将加快城市住宅建设，增加房屋建设投放量，有效稳控房价。规划加快君瑞●滨河广场等公租房、经济适用房、廉租房、拆迁安置房及各类商住房建设速度，全年总计完成建筑面积120万㎡，其中，竣工70万㎡，建成房屋7000套；并启动危旧房改造攻坚计划，力争用三年时间排除全县所有危旧房；实现建成小区物业管理全覆盖。聚鹏咨询宏观经济发展SWOT分析所谓SWOT（态势）分析，就是针对产品的各种优势（Strengths）、弱点（Weaknesses）、市场的机会（Opportunities）和威胁（Threats）通过调查罗列出来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（如对策等）的分析方法。聚鹏咨询Strength产品优势分析Weakness产品劣势分析本案地处CLD中心地带本案拥有巫溪目前单体最大的商业体量本案前期的设计和建设规模很容易形成具有鲜明文化特色的商业文化氛围本案的建筑外立面有别于巫溪其他建筑物，加上所处柏杨河，即将成为巫溪新的地标式建筑本案所处区域还未有成规模的商业物业本区域目前还无其他任何入场经营的大型综合商业场所本区域因为一直没有大型的商业综合体，以及对大型高品质小区的商业在心理上有一个接受过程巫溪县城结构分为三大块，老城、赵家坝和马镇坝。三大块的分散对于总人口仅8万人的县城来讲为中心商圈的形成增加了难度现阶段国际经融危机造成的不利因素还远为消除，国内通货膨胀的风险又在不断加大，消费者投资取向受到了很大的冲击，同时消费者也对巫溪商业的发展方向疑虑较多，最终形成持币观望的局面本案的开发商的品牌信誉度在巫溪还远没有建立起来开发商没有商业经营管理方面的经验和精力，难以形成强有力的专业团队Opportunity市场机会分析Threat市场威胁分析本案所在区域没有大型的综合性强的商业物业巫溪马镇坝的建设、巫溪政府机关的搬迁、巫溪政治中心的建成，将伴随巫溪商业中心建设机遇的来临巫溪CLD的不断成熟，寻求CBD的步伐肯定加快，而本案及周边项目的加快建设，离真正的CBD就不远了2011年政府规划在巫溪县城将建设三个四星级酒店漫滩路三期工程已确定为【巫溪县2011年十大民心实事】，这对本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意义如果有专业的团队加盟，将会使本案实现成功运营变为可能随着巫溪城市化发展进程速度的加快，巫溪第一商圈的选址竞争相当激烈；本案的进程速度如果放慢，将很可能被明珠广场或其他潜在项目所取代本项目就现实讲，如果选择的入市时机较晚，将会被巫溪新近政府倡导的重客隆及已经建成或正在建设的项目和未来将要建设的项目所取代本案的地理位置从地块属性角度分析，属于活跃区，而从本区域人口数量、人员结构、收入水平、消费结构以及本案所处赵家坝的人流量分析，符合支撑一个商业项目基本的元素；加之本案从建设之初至今，对于品牌树立、品牌归属、品牌号召力等方面都没有系统考量。因此本案真正意义上的第一次面市，必须全方位的进行品牌塑造，另辟蹊径寻求巫溪商业物业发展的新亮点。结论聚鹏咨询项目定位项目综合定位——豪布斯卡Ⅰ君瑞●滨河广场聚鹏咨询概念提升豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋娱乐空间CONVENTION＋商务公寓APARTMENT的复合体。聚鹏咨询豪布斯卡特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。高可达性功能复合性高密度，集约性土地使用均衡性整体统一性空间连续性内部外部联系完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力聚鹏咨询项目分功能定位分析（一）商业部分定位1、定位依据本案商业部分是项目的重要组成部分，因此对项目定位主要依照下面几个因素考虑。采取差异化定位，强调本案商业的独特性，区别于巫溪目前无商圈、商业凌乱的现状。与项目的整体定位一致，与项目其他功能形成巨大磁场。巫溪远期将形成具有国际化的都市氛围，因此本案的定位需有局部超越性与引导性。如何成功地与巫溪消费市场接轨。作为巫溪大型商业物业项目，开发定位与城市规划及运营有机结合。定位后对项目乃至整个片区商业市场甚至巫溪商业市场产生深远的影响。2、商业主题定位巫溪缺什么？巫溪需要什么？巫溪作为小三峡主要旅游景区，经济发展逐年加速，人民生活水平得到显著提高，同时各项事业也得到蓬勃发展，促进项目商业市场的繁荣。目前巫溪三大板块形成了巫溪凌乱的商业现状，巫溪商业市场的尴尬局面——缺少文化性与娱乐性、整体性。作为古城，巫溪不缺少传统消费场所，而是缺少集购物、旅游、商务、办公、娱乐为一体的商业场所，缺少有特色的现代化消费场所，因此如何打造独特的商业项目，乃是本案成功的关键所在。通过我们对商业经营者的调查访问，发现大部分商家不满足巫溪目前商业状况。同时巫溪业内人士也提出了对目前巫溪商业状况的一些看法，认为巫溪需要一个大型综合商业购物环境，需要一个集旅游、购物、办公、休闲、娱乐的互动式商业中心。本案位于巫溪赵家坝片区，该区域金融商务较发达，然商业相对薄弱。因此本案通过各功能的相互整合，可打造独具特色的商业形态项目分功能定位分析（一）商业部分定位业态经营定位：特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化经营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜功能定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心市场定位：中高档次商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌项目分功能定位分析（一）商业部分定位聚鹏咨询项目分功能定位分析（二）住宅部分定位1）品牌定位超前的、现代的、丰富的、融洽的——未来都市生活方式聚鹏咨询项目分功能定位分析（二）住宅部分定位滨河·未来城2）概念提炼未来城案名联用：滨河·未来城释义及支持点Ⅰ“未来”的内涵“未来”象征着超前、现代、科技、发展、健康、文明、丰富、和谐、融洽等；意味着高度发达、高度成熟、高度便捷、高度自由，生活异常丰富，发展空间极大聚鹏咨询项目分功能定位分析（二）住宅部分定位滨河·未来城2）概念提炼Ⅱ“未来”的外延——与楼盘定位方向的契合“未来”本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，是目标，是每个人心中都会有的梦想；创造、炒作一个“拥有未来生活”的概念，明确提出一个品牌承诺和品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的定位方向，容易得到目标群的认同感聚鹏咨询项目分功能定位分析（二）住宅部分定位滨河·未来城2）概念提炼Ⅲ“城”城市，都市，意味着一个规模宏大的、现代的、成熟的、丰富的、文明的生存和发展空间在一个特定的区域，以一个特定的概念，开发并差异化展现一个特定的楼盘Ⅳ科技——发展的动力，“未来”的支撑新型、高科技建筑材料的使用智能化设施网络中心平台：链接业主、社区和世界的桥梁名牌物管(顾问)/先进的物管服务聚鹏咨询项目分功能定位分析（二）住宅部分定位滨河·未来城2）概念提炼Ⅴ升值空间——发展的结果，“未来”的必然位置因素：位处巫溪赵家坝片区，是老城与赵家坝连接必经之地，是衔接新区马镇坝的纽带环境因素：观柏杨河，闹中取静，随着巫溪城区的发展及政府扶持，势必带动物业附加值的不断提升；物业因素：随着项目开发进程的加快,规模优势将呈现,内部配套日益完善,综合质素不断提升,升值指日可待；市场因素:社会/经济迅猛发展,人们的消费水平不断提高/居住观念不断提升,越来越多的人希望拥有更有品味\更有档次的生活方式,高档特色物业势必越来越受市场追捧。对二次置业人士和投资者而言，“未来城”都是一个升值的城。聚鹏咨询滨河·未来城3)主题语提炼揽盛世，观宁河未来城——对美好人生孜孜不倦追求的产物完美的生活、发展、自我实现的空间超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示我们相信，我们已经找到了一个新颖、贴切的差异化核心推广概念项目分功能定位分析（二）住宅部分定位聚鹏咨询项目分功能定位分析（三）写字楼部分定位1、定位背景•巫溪经济持续快速发展•本案位于赵家坝目前最具商务条件的（CLD\CBD）中心•本案所在区域集中主要的商务办公场所•本案作为政府形象工程，是巫溪的一张名片•与项目整体定位相吻合聚鹏咨询项目分功能定位分析（三）写字楼部分定位2、项目开发主题定位——豪布斯卡商务写字楼借助滨河广场的优势配套，打造全景观高档商务写字楼。3、写字楼规划建议（1）配套规划会所，是商务交流的俱乐部，是永恒的白金语言是傲气是诠释会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、餐厅、茶艺馆数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心聚鹏咨询项目分功能定位分析（三）写字楼部分定位（2）酒店式大堂采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。聚鹏咨询项目分功能定位分析（三）写字楼部分定位4、星级服务，尊贵享受把星级酒店搬来，把尊崇的享受搬来，把想要的全般来。建议聘请重庆市知名的物业管理公司5、智能化设施及装修配套中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系统、双电源线路、楼宇自动化、监视系统、花岗岩地面、外墙采用玻璃幕墙、实木门、玻璃地弹门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、铝合金天花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字间墙面为乳胶漆聚鹏咨询项目分功能定位分析（四）酒店部分定位1、定位思路酒店部分作为滨河广场物业配套。与旅游结合，形成滨河广场独具特色的星级旅游酒店。共享滨河广场的商务配套聚鹏咨询项目分功能定位分析（四）酒店部分定位2、项目定位——滨河广场星级商务酒店支撑点：与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。可借助豪布斯卡文化背景，打造滨河商务酒店。聚鹏咨询项目分功能定位分析（四）酒店部分定位3、产品定位全景观超豪华商务套房。景观豪华套房。标准间。经济商务间聚鹏咨询项目分功能定位分析（四）酒店部分定位4、配套酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划。在酒店其他配套功能上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配套功能，有效形成本案功能补充。聚鹏咨询价格定位策略1.项目价格定位原则提要市场供需原则根据巫溪现有项目的市场占有率以及本案工程进度确定一个近期和远期价格预期值价格相对稳定原则价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。聚鹏咨询价格定位策略2.项目价格定位目标提要符合项目最大利润目标符合项目市场占有份额及