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西安房地产市场报告2011.10营策中心事业部•西安城市规划发展•西安宏观市场概况•地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要报告目录城市认知•西安城市规划发展•西安宏观市场概况•地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第一部分城市认知城市远景2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。城市认知主城区规划大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向——北至泾阳、高陵北交界南至潏河西至涝河入渭口及秦都、兴平交界东至灞桥区东界。本案本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。中心城区空港区泾渭新区物流区浐灞新区生态区潏滈新区高新区沣渭新区本案•沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区；•泾渭新区以装备制造业为主导；•浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功能为一体；•潏滈新区以创意文化产业为主导；•空港区将被打造成空港新城；•高新区仍是高新技术研发区；•物流区将成国际港务能源产业承接区；•生态区是生态、农家休闲养生区。主城区规划空间格局：一心八区、组团发展城市交通现状由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形；近年来随着西安高新开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区等新兴外围组团的人口及就业的迅速增长，现阶段南北向交通建设速度明显快于东西向。三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。本案城市认知未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投资179.5亿元。西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2013年一号线（东西）可建成通车。地铁规划城市认知城市小结在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价值成长空间巨大；关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。城市认知宏观市场认知•西安城市规划发展•西安宏观市场概况•地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第二部分市场板块划分内城区为商业集中区；城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目。高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目。城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房；城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。城内板块城北板块中档城南板块高档高新区中高档城东板块中档城西板块中档长安区西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。商业、高档公寓、酒店高层公寓、小部分配套商业城改房及高层公寓高层公寓集中商业、高档住宅、公寓、酒店、写字楼商业、高档公寓、宏观市场认知本案一级市场供应随着房地产市场的稳步上涨，西安2010年土地供应量同比增长17.8%；住宅类用地增幅为14%，基本持平GDP增幅；商业用地增幅为30.4%，增幅较大。年份住宅商业办公综合工业其他合计10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供应分析土地供应区域分布万平米2010年全年，城南区供应土地共43宗，位居第一；其次为城东区，供应41宗；城北、长安和高新区分别供应15宗、15宗和13宗；城南城东仍为主要的供应区域。宏观市场认知城东区由于浐灞地区的带动；城南区由曲江新区、长安区的带动，成交面积位居前列。一级市场小结房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。宏观市场认知二级市场供求分析2010年商品房供求走势历年商品房成交走势2010年西安商品房供应达到1284万平米，成交量达到1420万平米，整体供求表现为供不应求。02年-06年，西安市场处于稳步上升阶段；07年市场出现井喷，成交量大幅上涨；08年受全球金融危机影响，成交量大幅萎缩；09年在各方利好因素的综合作用下，开始出现火爆局面；10年继续延续了09年的成交热度，并小幅超过，成交价格水平均价达到6568元/平米。宏观市场认知二级市场供求分析2011年1-8月商品房成交走势11年西安商品房前8个月总成交量为757万平米左右；同时受宏调政策影响，在3月开始出现一定滑落，但6月受个别热销盘的拉动，近几个月以来月成交量基本维持在100万平米左右。02040608010012014016001月02月3月4月5月6月7月8月0100020003000400050006000700080009000成交量成交价截止目前的成交量来看，政策对市场的影响还未产生大幅走低的影响。宏观市场认知住宅市场分析西安历年成交量走势2010年住宅月度供求走势受政策影响，10年西安住宅市场成交量1275万平米，出现少量下跌；但在通胀、购房恐慌心理及刚性需求等因素的驱动下价格出现上涨，达到6211元/平米、涨幅28%，出现量跌价涨的局面。2010年全年供应量为1135万平米，成交量为1275万平米，整体表现为供不应求。在政策从严的背景下，打压效力也波及到了刚需购房者，增加了购房成本，但刚性需求依然旺盛，促使成交量基本与去年持平。宏观市场认知住宅市场分析2011年前8个月成交量为636万平米，占到了同期西安市商品房总成交量的85%左右。在政策从严的背景下，打压效力有一定体现，但成体成交量较去年同期下滑不大。2011年1-8月住宅成交走势02040608010012014001月02月3月4月5月6月7月8月010002000300040005000600070008000成交量成交价西安住宅目前的整体价格水平不高，品质产品更易受到市场需求和认同。宏观市场认知宏观市场认知商业及办公市场分析2010年商业市场走势图2010年西安商业市场整体供求关系波动较大，但在年底由于看到国家对住宅市场的大力调控，许多投资人转向投资商业地产，商业项目需求明显放量。051015202501月02月3月4月5月6月7月8月02000400060008000100001200014000160001800020000成交量成交价2011年1-8月商业市场成交走势2011年西安商业市场整体成交量为67万平米左右，较10年同期有小幅增长（约20万平米）；但就单月商业成交量来看，商业项目的市场波动较大。宏观市场认知商业及办公市场分析2010年办公市场走势图西安办公市场整体发展相对落后，在商品房市场中所占比例较低，同时其供求受个案项目影响较大。010000200003000040000500006000070000800001月2月3月4月5月6月020004000600080001000012000成交面积（㎡）成交价格（元/㎡）2011年1-6月办公市场成交走势西安办公市场2011年上半年成交总量仅为31万平米，平均月成交量不过5万平米，且供应的90%都集中在高新区内，剩余在中心商业区有少部分写字楼供应。由于供应区域的商务需求较明显，因此写字楼整体售价水平较高，均价在9000元/㎡左右。各区域住宅及商业市场成交量价对比备注：由于办公物业体量太小，仅高新区和城中有少部分在售，此处不列入上表进行分析。区域住宅成交总量（万㎡）住宅成交均价（元/㎡）商业成交总量（万㎡）商业成交均价（元/㎡）城东243.636113.089.3612922.58城西117.565832.429.5010550.58城南336.958016.9226.6812928.92城北389.235611.7531.9712033.67高新160.487371.5821.2611384.50城内11.969262.335.9231171.83目前成交量价均高的热点区域商业价值最高区域，但供应有限2010年9月—2011年8月各区域住宅及商业成交量价对比西安主流供应区域整体房价水平差异不大，目前各片区开发基本都集中在3环以内，城南由于开发较早，可建设用地较少，后续住宅供应将主要集中在城东、城北区域，2个片区的房价水平属于市场中档偏低水平。宏观市场认知二级市场小结11年以前房地产二级市场总体表现较好，市场持续增长。住宅为主力供应，成交量略微减少但价格有所上涨，首改和首置依然旺盛，特别是在开发配套成熟的城南片区，成交量价均要明显高于其他区域。商业地产受政策影响，需求开始放量，但总体供应量仍然不大，10年商业供应总量约81万平米，仅占总供应量的6%左右。写字楼市场发展尚不成熟，市场供应量小，且呈现出特定区域开发的特征。宏观市场认知市场预测住宅建设计划2011年2012年商品住房885994经济适用房110110单位职工住房109109城中村改造安置房157157棚户区改造安置房4040廉租住房33合计13041413商品房住宅新增市场供应（2010年预计）万平米2011年的住宅供应中商品住房仍占绝对比例，但城改房、经适房等供应量也较大，据现有资料了解到，这部分供应主要分布在城东、城北区域。宏观市场认知西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域基本在3环以内，且后续供应量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段————在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域，客户导出的难度较大。尽管自2010年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看（约6%），不能以此作为商业需求旺盛的评判标准————成熟的商圈价值更易为市场认同，尚未出现城市边缘的区域商业个案。宏观市场小结宏观市场认知区域市场现状•西安城市规划发展•西安宏观市场概况•地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第三部分区域市场现状地块区位纺织城综合发展区位于西安市东南部，西临西安市主城区，北靠西安浐灞生态区，东接白鹿原现代农业示范区。规划用地位于纺织城综合发展区内，但地块所在片区距离原纺织城核心生活区尚有一段距离（约10公里左右）。本案区域市场现状地块周边现状04规划用地纺织城地区西安主城区251463除半引路口的“国际幸福城”（城改项目，目前停工中）外，地块周边均为品质较低的自建房，无成熟的生活氛围和社区配套。由于区域商品房开发基本在三环及浐河以内，加之进入纺织城片区的主要交通无需通过本地块，因此目前基本无外区域人流或是车流进入本地块所在区域。1、雁鸣湖湿地2、高科地产储备土地3、西安日报社报业大楼4、地铁5#线编组站5、南部居住区6、白鹿原地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧浐河以西（三环内）现状浐河以东（三环外）现状从城区进入地块区域的道路断面区域市场现状地块规划条件本案该项目规划用地位于纺织城南部，半引路以西、东三环以东，规划用地，呈带型分布，南北狭长最长处约1000米。规划总用地面积：15.95公顷规划总建筑面积：749491㎡地上建筑总面积：558275㎡容积率：3.5建筑密度：29.6%绿地率：32.6%规划指标：地块一地块二地块三区域市场现状地块规划条件规划根据审核标准，规划需设停车位4262个，其中地面426个，地下3836个。保障性住房建筑面积占住宅总建筑面积的30%，共计112647平方米，1456套。（其中地块一中1、2号楼中的408套为廉租房，其面积占5%，建筑面积为19498平方米，408套。）地块一中1