工程物业招投标资料库_物业管理方案

项目投标书目录前言..........................................................1第一章物业管理公司简介...........................................2第二章项目机构设置和人员编制.....................................21、机构设置的原则................................................22、管理人员结构图................................................2第三章经营管理目标...............................................31、项目分析......................................................32、主要经营指标..................................................43、重要承诺......................................................4第四章项目经营管理预测.........................................51、物业费标准测算................................................62、日常年度经营预算..............................................6第五章物业管理服务内容和标准...................................8一、工程管理.....................................................8二、房屋装饰装修管理.............................................8三、环境卫生和绿化...............................................9四、保安管理.....................................................9五、交通秩序与车辆停放...........................................8六、紧急情况处置................................................10第六章物业接管验收.............................................10一、物业交接工作的条件..........................................10二、物业交接工作的程序..........................................10三、物业交接工作的内容..........................................10四、物业交接工作的标准..........................................11五、物业接管验收的组织..........................................11六、交接记录....................................................11第七章社区服务功能设计........................................11代理劳务和方便服务：............................................11家政服务：......................................................11商务办公服务：..................................................12第八章社区文化建设和公众形象塑造..............................12项目投标书前言感谢**项目开发商对我公司的信任，给予我们一个参与**项目物业管理竞标、展示我公司实力的一个机会。我们非常珍视这个机会，也有决心竞标成功。为**项目物业管理服务上作出贡献。由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本标书主要是基于我公司多年的管理经验编制而成，所以不可避免的有些内容与实际情况会不甚符合，我们希望能有机会与开发商共同讨论协商，形成一个切合**项目实际情况的高水平的物业管理标书。我公司具有多年的管理经验和专业的管理理念，我们有信心，也有能力将**项目管理好，使之成为优秀的物业管理项目，成为产权人们理想的家园。第一章物业管理公司特点介绍北京新永外商业经营管理有限公司成立于2005年12月，公司注册资本金600万元人民币，物业资质等级为三级。公司经营管理人员有着多年从事物业管理的经验，其中公司法人代表***先生先后在天津市和平区滨江道步行街炳胜购物中心、天津市温州城和天津市和平商业大厦担任主要负责人，负责该部分物业的商业运营和物业管理；公司物业经理高平先生先后在（北京）光大国际饭店管理有限公司担任物业管理经理、北京南银大厦担任常务副总、北京中北物业管理有限公司担任常务副总，并且主持过尽30万平米的住宅小区的物业管理工作；公司物业副经理***先生曾任职于北京三利国际商务大厦，担任物业部经理。公司管理层人员都有十几年的物业管理及商业管理经验，从事过住宅、酒店、写字楼和商业的物业管理，且我公司对“**”项目做了深入细致的调查研究，我公司有能力为该项目的后期物业管理提供优质的物业服务。**项目现有面积46224.43万平方米，可入住285户。依据开发商的测算物管费的标准，商业和住宅为2.30元/平方米/月，年总收入128万元，物业管理费收费率达到90%，年收入115万元；加上停车场的年收入10万元,及其它创收2万元，共计127万元。通过反复测算和商业和住宅的特点，人员正常配置43人，足可承接物业管理。我们将尽全力为产权人及使用人服务。以优质服务让发展商满意、让产权人满意，愿早日能同**项目开发商合作。第二章项目机构设置和人员编制一、机构设置的原则我公司在**项目项目部机构设置中将以保证物业管理服务质量为前提，尽可能减少人员编制降低人力成本，组建一支专业素质高、综合协调能力强的专业管理队伍。二、项目架构图项目投标书编制说明：人员编制43人。第三章经营管理目标项目分析**项目为商业和住宅；其功用以商业为主，人、车分流。物业管理企业只有拿出切合实际的物业管理标书，抓住该物业创收节耗与经营方能更有效的控制运营成本和管理费用，保障服务质量，使该物业管理服务得到良性发展。一、项目基本情况**项目商业住宅东临松林东路，西至北京114中学东墙，南靠安乐林路，北邻革新中街。总建筑面积：45922m2，其中商业为一个物业单元，面积：28420m2，地上四层，地下一层；住宅面积：17502m2分为北楼5-15层、南楼5-16层，有商住户285户。1、户外配套设施1）公共绿地2710㎡，绿化率25%；2）庭院照明20KW，楼道照明15KW；行政人事部1人出纳1人客服接待1人工程部主管1人项目经理1人会计1人电水维修4人保安员12人保洁员6人高压值班4人保安部主管1人园艺工1人客服部主管1人客服助理2人行政人事助理1人工程资料员1人锅炉房4人项目投标书3）垃圾房收集点1个；4）生活水泵2台,共22KW。；配电室2个；5）道路、楼道等部分设有24小时摄象监控系统、可视对讲系统、经济照明系统；地下车库出口设有控制设备；6）住宅电梯5部，1部13KW，4部16KW；7）每幢一层设有集投信报箱；8）公共设施采用双路供电；2、户内配套设施1）有线电视系统；有2）可视对讲系统；有3）一户一表（冷热水远传表、电磁卡表）；4）综合布线系统；5）燃气锅炉2台(4吨、2.8KW/每台)；6）住宅采暖系统：分户供暖；3、按市优社区质量标准进行管理1.房屋完好率：98%2.房屋零修、急修及时率：99%3．维修工程质量合格率：100%4．管理费收缴率：90%以上5．绿化完好率：99%6．清洁保洁合格率：99%7．道路完好率及使用率：100%8．化粪池、雨水井、污水井完好率：100%9．排水管明暗沟完好率：100%10．路灯完好率（庭院灯、楼道灯）：98%11．停车场完好率：100%12．公共文体设施、休息设施及雕塑、小品完好率：99%13．消防设施设备完好率：100%14．违章处理率：100%15．投诉处理率：100%16．管理人员培训合格率：98%17．业户回访率：100%18．产权人对物业服务满意率：90%以上4、重要承诺1）在实际接管二年内达到京价房字(2003)335号文件关于公共性服务标准的市优秀物业管理社区。项目投标书第四章项目经营管理预测**项目年度物业管理费收支预算序号项目预算（元）备注一、物业管理收入1’275’782收费面积46224.43m2、285户二、物业管理支出合计1’278’956盈余为：-3’174元1、管理服务人员工资、社保及工资附加费490’800(餐费121’680元)（1）管理服务人员工资11人（2）运维人员工资13人（3）工资附加费福利、教育附加15.5%（4）社会保险费养老、医保、失业30.5%2、共用部位、共用设施设备运行维护费用431’836（1）机电设施设备维修保养费30’000水泵/强弱电/门禁对讲智能系统（2）电梯维修保养费252’000含5部电梯年检费（3）公区能源费119’836水泵、公区灯、水电费（4）零星维修材料费30’0003、物业管理区域清洁卫生费用87’200（1）保洁人工费43’200清洁员6人（2）垃圾清运费12’000(3)外墙清洗费（4）水箱清洗费用（5）化粪池清淘费12’000（6）劳保工具耗品费20’0004、物业管理区域绿化养护费用22’200（1）园艺人工费7200园艺工1人（2）绿化养护费3000（3）绿化用水费10’000（4）花木补种费20005、物业管理区域秩序维护费用144’000保安员12人6、办公管理费用102’920（1）管理工具用具费12’000(2)办公及交通费24’000（3）办公通讯费24’000（4）交际应酬费9600（5）社区文化活动费20’000（6）工装费26’640/213’320×2年制分摊7、物业企业固定资产折旧费12’000固定资产、长期待摊、低值耗品8、管理酬金10%9、营业税5.5%88’32310、物业公众责任险11、不可预见费用总支出2%项目投标书一、物业费标准测算物管费收费标准：商业外围和住宅2.30元/m2/月二、日常年度经营预算（1）收入：127万元1）物业管理费收入：建筑面积46224M2，共有285户.127.590%+12=115万元2）车位租赁收入：10万元;（其中：40%需上缴公安交通队，10%为浮动）。3）其它创收：2万元（2）支入：127万元三、人员费用支出：1、年人员工资费用支出：854’448元序号职务人数工资月标准12月工资第13月工资社保费46%年工资总额01项目经理1350042’00027’60087’60002客服主管1250030’00013’80043’800客服助理2180021’600993631’536客服接待1150018’000828026’28003工程主管1250030’00013’80043’800工程资料员1150018’000828026’280运维修师2180021’600993631’536运维修工61500108’000108’000锅炉工4150072’00072’00001行政人事主管1250030’00013’80043’800行政助理1150018’000828026’280会计