岳阳城市规划管理技术规定

岳阳城市规划管理技术规定第一章总则第一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖南省城市规划法实施办法》、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》，结合岳阳市城市总体规划、有关规范、规定及本市实际情况，制定本规定。第二条本规定适用于岳阳市城市规划区范围内各项建设工程。临时建设、城乡个人居住用房建设不适用本规定。第三条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。各项工程建设应按经批准的详细规划执行；尚无经批准或未编制详细规划的，按分区规划（城市设计或特定地区规划）和本规定执行。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），本市建设用地分类如下：（一）居住用地（R）；（二）公共设施用地（C）；（三）工业用地（M）；（四）仓储用地（W）；（五）对外交通用地（T）；（六）道路广场用地（S）；（七）市政公用设施用地（U）；（八）绿地（G）；（九）特殊用地（D）。第五条居住用地（R）指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地，包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。居住用地分为3类：第一类居住用地（R1）市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地；第二类居住用地（R2）指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地；第三类居住用地（R3）指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。第六条公共设施用地（C）指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。其中：行政办公用地（C1）指行政机关、党派和社会团体等机构用地；商业金融业用地（C2）指商业、金融业、保险业、服务业、旅馆业和市场等用地；文化娱乐用地（C3）指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地；体育用地（C4）指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；医疗卫生用地（C5）指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地；教育科研设计用地（C6）指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）；文物古迹用地（C7）指具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。其他公共设施用地（C9）指除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。第七条工业用地（M）指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。工业用地分为3类：第一类工业用地（M1）指对居住和公共设施等的环境基本无干扰和污染的工业用地；第二类工业用地（M2）指对居住和公共设施等的环境有一定的干扰和污染的工业用地；第三类工业用地（M3）指对居住和公共设施等的环境有严重干扰和污染的工业用地。第八条仓储用地（W）指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。仓储用地分为3类：第一类普通仓库用地（W1）指储存一般货物的普通仓库用地；第二类危险物品仓库用地（W2）指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；第三类堆场用地（W3）指露天堆放货物为主的仓库用地。第九条对外交通用地（T）指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施用地。其中：铁路用地（T1）指铁路站场和线路等用地；公路用地（T2）指高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地；管道运输用地（T3）指运输石油和天然气等地面管道运输用地；港口用地（T4）指河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；机场用地（T5）指民用及军民合用机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地。第十条道路广场用地（S）指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。其中：道路用地（S1）指快速路、主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地；广场用地（S2）指公共活动广场用地；社会停车场库用地（S3）指公共使用的停车场和停车库用地。第十一条市政公用设施用地（U）指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。其中：供应设施用地（U1）指供水、供电、供气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；交通设施用地（U2）指公共交通、货运交通和其他交通设施用地；邮电设施用地（U3）指邮政、电信和电话等设施用地；环境卫生设施用地（U4）指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、处理等设施用地；施工与维修设施用地（U5）指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化和地下构筑物等的施工及养护维修设施用地；殡葬设施用地（U6）指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；其他市政公用设施用地（U9）指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地。第十二条绿地（G）指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。其中：公共绿地（G1）指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；生产防护绿地（G2）指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。第十三条特殊用地（D）指特殊性质的用地。其中：军事用地（D1）指直接用于军事目的的军事设施用地，不包括部队家属生活区等用地；外事用地（D2）指外国领事馆及其生活设施等用地；保安用地（D3）指监狱、拘留所、劳改场所和安全部门等用地，不包括公安局和公安分局机关用地。第十四条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（城市设计或特定地区规划）和附表一的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。第三章建筑容量控制指标第十五条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。第十六条位于城市规划道路两侧的建设项目，必须负责征用、拆迁临道路面长度相对应的规划道路用地的50%（城市道路按规划要求已建成的除外）。第十七条建设项目基地面积大于6000平方米的用地必须编制详细规划（特定地区详细规划设计覆盖范围需扩大时，由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。第十八条建设项目基地面积小于或等于6000平方米的用地，其建筑容量指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定，可只进行总平面设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。第十九条附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。附表二规定的指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行，对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第二十条未列入附表二的工厂、仓库、科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。但不应超过附表二中的相应居住建筑的控制指标。第二十一条建筑基地未达到下表规定最小面积的，原则上不能单独建设，其建设用地规划不得审批，应纳入成片统一开发范围内进行建设。建筑基地最小面积控制表序号项目内容建筑高度（H）最小用地面积（m2）1低层居住建筑H＜10m5002多层居住建筑10m≤H＜18m800多层公共建筑10m≤H＜24m10003高层居住建筑21m≤H＜50m200050m≤H＜100m3000高层公共建筑24m≤H＜50m300050m≤H＜1004000注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定；③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确定不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设。（一）公厕、垃圾站、邮政亭等社会公益性项目且按城市规划实施的；（二）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（三）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（四）受城市规划街区划分，市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。第二十二条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。第二十三条建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。核定建筑容积率（FAR）每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（m2）FAR＜21.02≤FAR＜41.54≤FAR＜62.0FAR≥63.0注：①建筑间距类区划分见附录一；②开放空间的条件和计算方法见附录二。核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定。第二十四条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。（一）通道内不设置商业设施且全天候对公共无偿开放。（二）通道的净宽度不大于6.0米，通道下净空高度不少于5.5米。但穿越宽度小于16米且不通行公共车辆的城市支路的通道下的净空可不小于4.6米。第二十五条在不超过成片开发区或街坊范围内总建筑容量指标的前提下，单个建筑基地的单体建筑容量控制指标，应不超过下表的规定。单体建筑的建筑密度及容积率最大限值表类型层数间距类区四面临路二或三面临路一面临路不临道路公共民用建筑八层及以上Ⅰ类建筑密度（%）4037.53532.5容积率11975Ⅱ类建筑密度（%）3532.53027.5容积率10864七层及以下Ⅰ类建筑密度（%）45.741.44037.1容积率3.22.92.82.6Ⅱ类建筑密度（%）42.94037.234.3容积率3.02.82.62.4居住民用建筑八层及以上Ⅰ类建筑密度（%）30252525容积率6543Ⅱ类建筑密度（%）25252525容积率5432.5七层及以下Ⅰ类建筑密度（%）34.332.93025.7容积率2.42.32.11.8Ⅱ类建筑密度（%）32.93025.722.9容积率2.32.11.81.6注：一、建筑间距类区划分见附录一；二、建设设计，应同时符合本表和本规定有关建筑间距的要求；三、规划容许设裙房的，其建筑密度可适当增加，但不得超过5%；四、规划需要提高层数时，在不超过本表规定的容积率的前提下减少建筑密度，规划需要降低层数时，在不超过本规定的建筑密度前提下减少容积率；五、混合用地按不同性质用地比例换算。第四章建筑间距第二十六条建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定。第二十七条建筑前后的间距，以南向建筑檐口高度（H）及建筑方位角作为计算的基本依据。第二十八条居住建筑或一般办公建筑计算间距时，其南向建筑计算高度（H）可按下列标准确定：（一）一般的按附录一建筑高度计算规定确定高度。（二）南北建筑底层均有层高相等的架空层、商店或其它用房的，可扣除底层高度。（三）两建筑室外