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•如何兴隆城市花园及沐风园的卖点整合、提炼；•如何让项目借助企业品牌达到更有效的利润率；•如何让项目助推企业品牌发展，实现09--10年度企业品牌腾飞；•以上是本次方案主要解决的问题。兴隆城市花园沐风园推广方案--目录项目分析阐释沐风园推广策略市场分析•产品本位研究：•研判产品特性-能给消费者的价值；沐风园组团产品理解目标客户群分析兴隆城市花园产品回顾兴隆城市花园沐风园分析核心价值提炼•市场定位——高品质大型景观住区；•属性定位——65万方、第二城区、人文社区；•属性定位广告语——名盘名校/市政公园/亲情人居典范；我们在哪里？兴隆城市花园项目特性分析兴隆城市花园SWOT分析优势：*兴隆的品牌优势，载誉无数，且有提升空间；兴隆品牌的中铁实力背景，铁五建建筑实力与品质优越；*8年开发历程，成熟大城；*交通、健身、景观完善；*名校、市政公园配套完善；*销售率、入住率高，客户优势明显；*兴隆文化生活丰富；劣势：*处于小河，交通不够通畅；*开发时间长且沉寂2年，市场关注率低，消费者均认为兴隆城市花园已售完；*郊区大盘多期开发，产品类型多样；*老社区，精致感、时尚感不强；*兴隆因长期未大力推广，品牌优势降低；机会：*小河目前无新开发楼盘；*西南环线改造基本完成，已单幅通车，甘平隧道修建中，交通前景看好；*本地前几位的房企品牌，实力明显，且有提升的空间；因其一二期规模大，入住率高，因此客户资源较为丰富；*兴隆城市花园品质感强，口碑效应明显；*山水黔城等周边大盘带来一定的客源；威胁：*山水黔城等各大楼盘推广上给人造成降价的错觉；*目前市场前景不明朗；*政府大力发展金阳且其区内楼盘存量较大，价格下降还有政府住房补贴；*新开发的楼盘在景观、安保、精致度方面有明显提升；我们在哪里？•对于兴隆城市花园，因长期无市场推广，关注率低，造成项目品牌沉寂，入市时必须延续以前的良好项目品牌形象并且给与提升；•兴隆城市花园的项目品牌个性不明显，除去“品质”外，无有明显个性描述，品牌的情感感染力不强，亲和力不足；•兴隆城市花园因属于郊区大盘，产品上种类俱全，没有给人清晰的产品概念，必须清晰的向市场传达产品概念；•因为山水黔城等周边楼盘的强势推广，给小河市场带来部分客源，如何分流这些客源，达成销售与成本的最优化；我们在哪里？研判结论沐风园组团产品理解目标客户群分析兴隆城市花园产品回顾兴隆城市花园沐风园分析核心价值提炼项目与沐风园组团的结合•兴隆品牌12年历程；•历时八年/兴隆发轫之山水精品；•65万方兴隆城市花园收官组团；•组团规划：建筑面积20万平方米•回迁：约2万平方米•首期开发：先期开发6万方，沿南明河畔，均为18或38层的高层房，高层和小高层。沐风园组团简要介绍沐风园位置•先期开发沿南明河畔，后期开发沿山脉；•离主入口近，交通更加便利；•偏离兴隆城市花园主体组团，享受不到大组团景观和配套设施较远；•离山水黔城很近，对比感强；•户型配比：53㎡——110㎡•53㎡——80㎡之间的两房；•80㎡——110㎡住房升级、换房的客户；•户型特点：走亲情路线，实用性；客厅6米挑高层高，空中立体变换，空间演绎；•性价比高，可加建1房；沐风园图团户型介绍沐风园组团SWOT分析优势：*较其他组团位置优势明显，交通便捷；*风格较为现代；水岸景观特征明显；*户型面积跨度大，可选择空间大，户型特点优势均明显；*其他兴隆城市花园优势；劣势：*隧道造成1#和17#的隔断，交通不便；本组团之间和本组团与项目之间被分割，缺乏整体性；*17#成为孤岛，享受不到大社区景观、配套，交通不便；*先期开发与后期开发位置差距大；*全高层、密度高、容积率高、没有集中或连片的景观；机会：*创新的产品带来市场好奇度；*小户型市场接受度高；*货量少，但是选择跨度较大；*延续兴隆城市花园品质口碑，可产生销售推力；威胁：*17#离山水黔城的房子过近，风格对比强；*山水黔城仍有很大部分的存量，推广手法给人特价销售（价格低）的感觉，首付低，竞争激烈；*市场不明朗，部分楼盘在拼价格；我们在哪里？•兴隆城市花园，因长期无市场推广关注率低，项目品牌沉寂；•沐风园组团在兴隆花园中的位置相对独立，景观分散，且出现17#楼的隧道隔断，存在销售上的阻力；•市场认为兴隆城市花园房子已售完，部分兴隆忠实客户有遗憾，可以利用其心理做文章；•只有借助兴隆城市花园和铁五建的建筑品质口碑，表现户型的高性价比，推出新的产品概念；•沐风园组团在兴隆城市花园中的位置优势、户型优势明显；我们在哪里？研判结论项目价值梳理产品力+品牌价值一：区域价值•区域发展潜力：小河，贵阳第二城市人居区；•与城市的关系：交通便利，便捷享用成熟市政配套；•自然景观：南明河畔、卧龙市政公园等优势景观资源；二：产品力•高附加值的——1-2居，通过改造可变3-4居•高舒适度的——更新、更环保材料的运用；•配套完善的——星级酒店、恒温游泳池、社区商业、名校；•异域风情的——泛美式建筑风格；三:品牌价值•中铁五局实力背景中铁置业全国战略布局17沐风园组团要给目标消费者提供1、升级的产品（便捷交通、创新户型、山水、舒适、健康的家园）2、升级的生活（大空间尺度情调生活）18产品升级核心价值提炼：精锐生活升级体验精度建筑(升级）精细服务(升级）精锐生活(升级）沐风园价值体系关键价值体系小河区位，交通更加顺畅80万方成熟社区名校、名企、名盘酒店、商业、会所俱全山水生态产品创新产品、服务升级卖点分析整合•贵州名盘、铁五建/中铁置业开发；•相对兴隆城市花园其他组团，位置更优越，交通更通畅；•景观优越；环山面水；•幸福大家庭、文化社区；•成熟兴隆大社区，名校、商业、酒店、游泳池等配套完善；•深圳中铁物业服务；•泛美式色彩，现代感外立面；6米挑高客厅，开阔阳光尺度；•户型面积偏小，总价低、首付低、月供压力小；我们有哪些卖点？它们足够强势吗？能够击穿市场吗？1、主形象：小河区80万方成熟社区，山水环绕；2、配置：高尚会所+商铺+名校；3、户型：创新产品；4、……[判断]现在住宅的竞争已经非常激烈，表现在产品的同质化、诉求的同质化、创意表现的同质化；看看我们的卖点，象外立面、地段、配套、垂直绿化、智能化等等，都已经成为商住楼的基本；他们不具备足够的市场差异性。对比一些我们不具备的优势：酒店式的管理，生态集成，国际名家设计，精品园林空间……我们如何才能扬长避短，寻找到我们攻击市场的利器？从产品出发，从消费群出发，从市场出发，然后超越它们！兴隆花园沐风园：五大魅力，引领品质居住未来！品质生态人文成熟配套产品升级关键词产品价值点兴隆城市花园收官之作50-110M26米挑高山水文化社区开发商实力、品质、规模刚性需求景观人文创新沐风园组团产品理解与市场各竞品对比兴隆城市花园产品回顾兴隆城市花园沐风园分析唯一核心价值提炼目标客户群分析上次你们是这样做的，没能出彩！这次你们还是这样做的吗？房地产竞争模式分析全面市场调研能力把握个体需求能力把握群体需求能力快速反应能力资源整合能力项目管理品质保证规划设计品质保证工程质量品质保证产品文化和艺术品质保证整体企业形象项目产品形象企业人员形象营销组合能力整合传播能力全过程个性化服务能力优势楼盘市场品质品牌我们与谁竞争？兴隆城市花园（含沐风园组团）与世纪城的对比•小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园主体景观不足，山水优势明显；三桥--金阳区位，交通优势明显；大社区，未来成熟生活；户型适中；内部规划水脉；住宅价格适中；实验一中、实验一小；商业街、写字楼；邻里幸福生活；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•品质感强、口碑好，品牌优势明显；•成熟配套优势明显；•山水自然优势明显；•产品创新优势明显；兴隆城市花园（包含沐风园组团）与保利温泉新城（岭秀）对比•小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园组团主体景观不足，山水优势明显；•乌当区顺海（新添寨略偏）；•大品牌开发商及持续推广：当世界偃旗息鼓，唯保利拓疆前行•成熟配套、配套商业街（温泉大道）；•名校（北大附中），国际温泉；•75-236平米洋房（别墅式）•项目及企业品牌持续推广；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•品质感强、口碑好，但品牌优势不明显；•山水自然优势不明显；•产品创新优势明显；•社区文化生活氛围明显；兴隆城市花园（沐风园组团）与保利云山国际对比•小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园组团主体景观不足，山水优势明显；•黔灵山麓；•大品牌开发商；•项目及企业品牌持续推广；•产品面积及户型新颖；•平层、跃层（三跃）小户型，137-230平米户型；•67万方生态大盘，一山两户三公园；•实验小学，北大附中；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•品质感强、口碑好，但品牌优势不明显；•山水自然优势不明显；•产品创新优势明显；•成熟配套优势明显；•社区文化生活氛围明显；兴隆城市花园（沐风园组团）与山语城对比•山语城：•太慈桥，小车河；•大品牌开发商；•现已推出宣传，8月推出产品；•产品类型跟沐风园相同；•山水生态规划；•小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园组团主体景观不足，山水优势明显；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•品质感强、口碑好，但品牌优势不明显；•山水自然优势不明显；•产品创新优势不明显；•成熟配套优势明显；•社区文化生活氛围明显；兴隆城市花园（沐风园组团）与中天世纪新城对比•南明区水口寺；•项目及企业品牌持续推广；•大品牌开发商；•产品专利，连廊叠院；•半成熟社区：•小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园组团主体景观不足，山水优势明显；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•无区位优势•品质感强、口碑好，但品牌优势不明显；•山水自然优势不明显；•产品创新优势明显；•成熟配套优势明显；•社区文化生活氛围明显；兴隆城市花园（沐风园组团）与山水黔城对比小河区位，交通得到极大改善；•开发商及建筑优势，信誉及责任；•品质感强，口碑好；•长期未作大力推广；•成熟社区，成熟配套优势：名校；•文化生活丰富；•产品创新优势明显；•户型面积迎合市场；•山水自然优势；•沐风园组团主体景观不足，山水优势明显；•小河区位；•成熟配套社区，名校名盘，商业及餐饮、会所、酒店优势；•长期持续在贵阳及贵州范围内推广，知名度美誉度高；•特价房活动；•户型优势•山顶公园，山水生态优势；•小区内精致感强；•价格略高于周边楼盘；•大品牌开发；•低首付优势，部分买房送装修；•项目及企业品牌持续推广；研判结论兴隆城市花园（沐风园）•品质感强、口碑好，但品牌优势不明显；•山水自然优势不明显；•产品创新优势明显；•社区文化生活氛围明显；沐风园组团产品理解与市场各竞品对比兴隆城市花园产品回顾兴隆城市花园沐风园分析唯一核心价值提炼目标客户群分析核心诉求是什么？兴隆城市花园（沐风园组团）与各竞品对比一览兴隆城市花园核心卖点：品牌、山水规模、配套、社区文化、产品创新世纪城：大社区、成熟配套、户型价格山语城：山水规划山水黔城：大社区、成熟配套、园林生态、强势促销保利云山国际：名企名盘、户型、价格、学校、生态保利温泉新城（岭秀