佛山时代广场项目投资价值分析报告(修改版)

Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.广东中长信投资管理有限公司佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告佛山时代广场项目投资价值分析报告二0一0年十月十五日Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.2第一部分.佛山时代广场—佛山北大门标志性建筑1.1企业基本情况1.2项目基本情况Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.企业基本情况企业基本情况企业名称：佛山企业名称：佛山企业名称：佛山企业名称：佛山××××××××房地产有限公司房地产有限公司房地产有限公司房地产有限公司1企业性质：（台港澳与境内合作）有限责任公司企业性质：（台港澳与境内合作）有限责任公司企业性质：（台港澳与境内合作）有限责任公司企业性质：（台港澳与境内合作）有限责任公司2注册资金：贰仟肆佰万美元注册资金：贰仟肆佰万美元注册资金：贰仟肆佰万美元注册资金：贰仟肆佰万美元3经营范围：兴建经营范围：兴建经营范围：兴建经营范围：兴建““““佛山时代广场佛山时代广场佛山时代广场佛山时代广场””””、出租、出售商业楼宇、公寓及配套设施、出租、出售商业楼宇、公寓及配套设施、出租、出售商业楼宇、公寓及配套设施、出租、出售商业楼宇、公寓及配套设施4成立日期：一九九五年一月二十三日成立日期：一九九五年一月二十三日成立日期：一九九五年一月二十三日成立日期：一九九五年一月二十三日5Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.4项目基本情况项目基本情况佛山时代广场（商住）佛山时代广场（商住）佛山时代广场（商住）佛山时代广场（商住）位于佛山市禅城区文昌路南侧，佛山火车站东侧●总用地面积：26703㎡●土地用途：商业、办公、旅业、公寓●使用期限：1993年10月15日至2063年10月15日（土地出让金已交清）●容积率：7●总建筑面积：210000㎡，其中商业面积98654㎡，公寓面积111346㎡●国有土地使用证：佛府国有（1996）字第06000301688号●建设用地规划许可证：佛规地证（2002）029号●建设工程规划许可证：佛规工证（2000）207号●建设工程施工许可证：44060120010122010孙波、章建平MOB：13928868899、13719396913TEL:[phone]FAX:[phone]E-mail:ADD：广州市天河区天河北路183号大都会广场3304-08室项目负责人项目证件项目位置项目名称项目用地情况及技术指标Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.5第二部分.投资主要数据及财务指标2.1投资主要数据2.2财务指标Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.6投资主要数据投资主要数据说明：说明：说明：说明：●方案一为投资方快速欲收回投资、稳健退出的投资收益保守预估。其核心是在收购后3-6个月内快速整体出售首期商业，基本收回投资款；而后以略低于市场价格快速销售二期公寓。●方案二为投资方拥有强大资金实力、品牌影响力、运营管理能力的投资收益乐观预估。其核心是利用投资方的实力，通过对首期商业先运营后销售的方式获取较高收益。金额单位：万元项目内容方案一方案二单价（元）金额单价（元）金额项目收购款8160081600一期商业收尾工程投入0120012000一期商业运营投入03003000二期11万方公寓建安及规费280030800280030800不可预见及财务费45005000总投资费用116900132400商业销售收入70007000015000150000商业运营收入（年）0公寓销售收入1000011000012000132000收入合计180000282000销售/运营成本及税金1800028200税前利润45100121400所得税后利润3382591050Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.7财务指标财务指标项目方案一方案二净利润（万元）3382591050预计投入资金（万元）9219096840短期收回资金（万元）700000实际资金投入（万元）2219096840项目周期（年）1.52投资收益率（%）152.43%94.02%Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.8第三部分.交易安排3.1转让标的3.2转让价格3.3转让方转让承诺3.4中介服务费3.5转让流程Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.9交易安排交易安排(1)(1)(1)(1)1、转让标的：转让项目公司--佛山××房地产有限公司100%股权，即佛山市南海区××房地产有限公司转让其所持20%项目公司股份；香港××国际有限公司转让其所持80%项目公司股份。2、转让价格：人民币80000万元。该价格包括转让方已对项目公司的投资款、该项目之前开展相关工作的所有支出、公司已支付及应支付的其他所有费用与债务等。3、转让方转让承诺：●同意将项目公司100%股权及其各项权益全部转让给受让方●同意将建设用地清场交吉●同意放弃对项目公司所有投入资金的追索权●已获得其股东、董事会充分授权，有权签署转让协议●保证佛山时代广场是项目公司全资拥有的建设项目；未曾进行任何形式的预售、未曾申领或开具销售发票；转让方有权将项目公司股权转让给受让方并保障受让方合法获得佛山时代广场项目；受让方受让该项目，不会受到任何第三方追索。（除公开的债务清单外）●保证与受让方一同办理归还债务的手续Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.10交易安排交易安排(2)(2)(2)(2)5、转让流程：●受让方审阅项目资料及进行项目初步调查及核实●受让方出具收购意向书及提供资信证明●受让方与本方签署服务协议●受让方与转让方磋商转让细节及转让协议后，签署转让意向书并监管诚意金及全额服务费，转让方按监管诚意金占转让金额的比例向受让方办理股份担保手续●受让方进行尽职调查，确认无误后，签署正式股权转让协议，并全额监管转让金●工商变更完成后，全额解付服务费及按正式股权转让协议所约定的方式解付转让金，转让协议实施过程中产生的税费，由各方根据规定依法各自承担4、中介服务费：受让方按转让价格的2%向我方支付中介服务费。Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.11第四部分.背景资料4.1项目进度及现状4.2开发商情况4.3项目情况4.4项目区域背景Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.12项目进度及现状项目进度及现状●2001年对项目用地北面部分进行开发，现已建设封顶完一期8层纯商业楼宇框架一栋（完成部分外墙装饰），建筑面积98653.7平方米，其中地上建筑面积约为87000平方米商业，地下地库车场面积约为11000平方米。楼层层高分别为1、2、8、9层层高6米，3、4、5、6层层高4.5米，负一层层高4.3米，7层层高5米，9层夹层2.6米。●2003年1月7日，佛山房管局发出（2001）029号《商品房预售许可证》，可预售房屋建筑面积98654平方米。●二期工程按设计规划可建公寓、酒店，建筑面积约11万平方米，楼高85米，如不改变原设计规划，出设计施工图即可按原规划办理施工手续。●现项目周边用地租给他人作临时五金批发市场。该租约由现股东负责全部解除,并将以上场地清场交吉给收购方。●过往法律纠纷：项目于项目于项目于项目于2006200620062006年年年年1111月月月月27272727日因佛山市中级人民法院违法违规压价评估、一日因佛山市中级人民法院违法违规压价评估、一日因佛山市中级人民法院违法违规压价评估、一日因佛山市中级人民法院违法违规压价评估、一人拍卖，以人拍卖，以人拍卖，以人拍卖，以9333933393339333万元的极低价格拍卖。后因项目公司的控告，佛山中院于万元的极低价格拍卖。后因项目公司的控告，佛山中院于万元的极低价格拍卖。后因项目公司的控告，佛山中院于万元的极低价格拍卖。后因项目公司的控告，佛山中院于2007200720072007年年年年8888月月月月21212121日发出（日发出（日发出（日发出（2004200420042004）佛中法执字第）佛中法执字第）佛中法执字第）佛中法执字第1159-171159-171159-171159-17号函通知国土局暂停过户，该拍卖程序暂停号函通知国土局暂停过户，该拍卖程序暂停号函通知国土局暂停过户，该拍卖程序暂停号函通知国土局暂停过户，该拍卖程序暂停执行。在有关监督部门的安排下，由项目公司向债权单位还款和解，申请法院撤销诉执行。在有关监督部门的安排下，由项目公司向债权单位还款和解，申请法院撤销诉执行。在有关监督部门的安排下，由项目公司向债权单位还款和解，申请法院撤销诉执行。在有关监督部门的安排下，由项目公司向债权单位还款和解，申请法院撤销诉讼处理。讼处理。讼处理。讼处理。Allrightsreserved.NocontentcanbereproducedwithoutprioragreementwithZhongChangXinCapital.开发商情况佛山市计划委员会佛山市对外经济委员会佛山市建设委员佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山××××××××××××××××房地产房地产房地产房地产房地产房地产房地产房地产有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司有限公司佛山佛山佛山佛山××××××××房地产有限公司是经佛山市计划委员会、佛山市对外经济委员会、佛山市建设委员会批准，房地产有限公司是经佛山市计划委员会、佛山市对外经济委员会、佛山市建设委员会批准，房地产有限公司是经佛山市计划委员会、佛山市对外经济委员会、佛山市建设委员会批准，房地产有限公司是经佛山市计划委员会、佛山市对外经济委员会、佛山市建设委员会批准，为建设为建设为建设为建设““““佛山时代广场佛山时代广场佛山时代广场佛山时代广场””””而成立的中外合作企业，总投资而成立的中外合作企业，总投资而成立的中外合作企业，总投资而成立的中外合作企业，总投资5674567456745674万美元万美元万美元万美元，