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明珠项目融资报告一、法人情况二、项目描述（一）明珠国际商务港1、项目概况位置：济南市济南市中区经一路88号建成时间：2005项目技术经济指标：总用地1.08公顷，总建筑面积91279㎡。地上49层、地下3层,总高度达188米，使用功能：1至13层：酒店；14-35层：酒店式公寓；36-44层：办公；46层：办公；47层：空中酒吧。2、酒店部分：使用面积：共25107.65㎡。客房：8-13层客房的面积为10136.34㎡，共162间，258个床位（下列面积均为使用面积），其中：经济客房共36间，36个床位；标准客房共96间，192个床位；豪华商务客房共24间，24个床位；豪华套房共6间，6个床位。其他：共14971.31㎡。一层（大堂）：553.8㎡；二层行政餐厅、酒吧为1542.15㎡；三层1968.05㎡，为零点式海鲜酒楼及豪华餐厅11间；四层为4368.51㎡，会议室8个厅和私房菜7个豪华间；五层3123.74㎡，为娱乐中心；六层与西面裙楼六层3415.06㎡，为休闲洗浴中心。运营公司：香港怡和国际酒店投资管理集团。经营情况：平均入住率为50%，其中：经济客房498元/天；标准客房560元/天，；豪华商务客房650元/天；豪华套房1080元/天。休闲洗浴中心处于招商阶段。3、办公裙楼三至五层建筑面积为6606.36㎡，三到五楼层高3.3米，六层部分3.3米，部分挑空。其中：三层2654.91㎡，四层1463.89㎡，五层2487.56㎡。使用情况：项目需装修改造，未使用。裙楼与主楼之间可以打通并共用大堂，拟安装两部观光电梯以解决垂直交通的问题，电梯位置已经确定。4、产权情况产权年限为1994年至2044年，50年，商服用地，三至六层为建设建工集团自有产权。客房部分10136.34㎡，已作融资用，未来的收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。其余部分公司拥有完全产权。（二）明珠新世纪广场项目1、项目概况位置：济南市长清区长清大道建成时间：2005项目技术经济指标：地下一层，地上4层。总用地7万㎡，建筑面积55459㎡。使用功能：负一层：银座超市；一层：银座商城，临街商铺；二层：家居广场；三层：家俱建材超市；四层：娱乐健身。2、产权情况：商服用地，产权年限为40年（2002—2042年），还剩34年。负一层拥有产权，一层的8051.16平米作融资用，公司拥有经营权，对2636.24平米的门铺和432.46平米的西区拥有完全产权。负一层与一层共23072.26平米的17年（2007—2024年）经营权转予银座；二层有8768.98平米作项目融资用，对其他的1789.02平米拥有完全产权；三层（12292.80平米）和四层（4819.62平米）拥有完全产权。二至四层，租金期限为三年，三年后的租金根据未来市场的情况确定，在租商户具有优先承租权。对于融资用的资产，公司可以收回。融资部分：未来收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。二、市场分析（一）区域分析济南市是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄河带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。境内泉水众多，被誉为“泉城”。大济南都市圈确定为6+1型的都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等6个周边城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属环渤海经济圈。在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心。2008年中国城市竞争力报告中，济南的综合竞争力全国排名第20位，作为山东半岛群的发展级之一，济南市在产业规模、产业效益和产业结构方面提升和优化趋势明显，各种产业不断积聚和升级。1、明珠国际商务港（1）酒店市场目前济南的高端酒店主要集中在市区范围内(市中区和历下区为主)，有三个明显的集中区域：泺源大街-泉城路（2家五星级、6家四星级），火车站-市委市府（六家四星级），舜耕路-英雄山路（1家五星级、3家四星级）。火车站-市委市府片区：政府的行政办公功能明显，如济南市委、市政府、山东省委、国税局、劳动和社会保障厅、统计局、审计厅等机关单位。客户主要有中高端的商务散客，主要来自国内和省内；酒店自己的内部招待，如市发改委、省发改委、山东电力等单位；行政机关会议客人和来济办事人员。火车站-市委市府片区酒店情况：酒店名称位置开业时间房间数标准间价格入住率建筑面积开发商/投资商东方大厦经七路223号199222429890％3.2万平米山东劳动和社会保障厅贵都大酒升平街1199322131860％2.2万平山东电力集团店号丽天大酒店经一路66号199722736080％2.4万平山东通信公司鲁通集团吉华大厦英贤街19号200115635075％——济南经济发展总公司汇宝大厦经五纬二路28号200221134080％4.6万平济南利博实业总公司明珠怡和国际酒店济南市中区经一路88号200516256050%2.5万平建设建工集团（2）写字楼市场写字楼产品发展成熟，代表楼盘有银河大厦、中房大厦、恒昌大厦和汇宝大厦等。区域平均日租金在1.58-2.7元/平米之间，除汇宝大厦的入住率为65％，其他项目的入住率在85％以上，写字楼市场需求强劲。火车站-市委市府片区写字楼情况：项目名称项目位置写字楼面积（万㎡）租金（元/平米/天）入住率银河大厦（农业银行）经七路168号32.58100%中房大厦（济南商行）经四路与顺河街路口1.82.790%泉景恒昌大厦经四路288号3.21.21100%明珠国际商务港纬三路与经一路交汇处41.685%汇宝大厦经五纬二28号0.92.2565%汇鑫·国际商务大厦东西丹凤街3号1.51.5895%交通优势：北邻济南火车站、济南广场汽车站，是济南陆路口岸。济南火车站连接京沪、胶济两大铁路动脉，济南广场汽车站是山东省一级汽车客运站，为济南对外交通枢纽，日均流动人口量最多可达6.3万人。项目临主干道，交通畅通，周边路网发达，可方便到达市内各区域。商业与商务氛围：项目位于市中区经一路纬三路交汇处，属于济南老商埠区；东侧纬二路是济南较早的商务区，有历山厦、汇宝大厦等写字楼；文化底蕴深厚：老建筑古朴典雅，项目紧临山东省最早的涉外宾馆——山东宾馆，济南市最早的戏剧演出场所北洋大戏院；民族工业典范——瑞蚨祥鸿记，以及亨得利表店等。项目声誉：项目享有山东第一高楼美誉的地标性建筑，是济南市对外经贸发展的形象窗口，也是2005年济南市政府、市中区政府重大招商引资项目之一。未来规划：紧临济南金融商务区核心区，在金融商务区的扩展区域内。济南市把顺河街以西，经七路以北，纬二路以东，经二路以北规划为金融商务核心区，核心区外围（五龙潭以西，经十路以北，中山公园以东，经一路以南）为金融商务扩展区。2、明珠新世纪广场：项目优势：交通优势：项目比邻城区交通干道，出行便利，物流畅通；大学路是通往大学城交通要道，凤凰山路北段的开通增加了本项目与经济开发区的可达性。大学园区优势：紧靠长清大学园区，现已有山东师范大学、山东轻工业学院、山东中医药大学、山东工艺美术学院、山东艺术学院等八所院校入驻，本项目对学生的吸引力较强。主力店优势：银座为济南强势品牌，消费者认可度高与品牌影响力大。银座经营情况很好，商业氛围孕育的渐渐成熟，人流量客流量都在不断增加。区域发展优势：随着长清向东发展，实力客户由老城区向东迁移。明珠新世纪广场周边有文昌小区等居民区，整体消费力在长清相对较强。三、项目估价为本次需要，委托独立的房地产估价机构对建筑物的市场价值进行评估，项目融资部分如完全收回，估价为74942.7万元；项目融资部分如不收回，估价为47218.5万元。估价时点为2008年8月23日，资本化率为8％，租金在四年后每年增长2％。四、商业模式与现金流量表本项目有两种方式，一种方式为收回融资部分，作为一个整体经营；另一种方式是以目前公司具有完全产权的部分进行经营。下面对两种模式下的前四年收益情况与现金流量进行分析，四年以后的收益每年增长2％。（一）融资部分收回（项目估价为74942.7万元）1、明珠国际商务港项目年收益情况（1）酒店部分面积为25107.65㎡，估价为29097.5万元（单位：万元）项目第一年第二年第三年第四年年总收益3966.44045.84126.74209.2年总费用营业税费218.2222.5227.0231.5（收益×5.55%）管理费317.3323.7330.1336.7（收益×8%）广告费39.740.541.342.1（收益×1%）房屋维修费226.0226.0226.0226.0（重置成本×2%）能源费用158.7161.8165.1168.4（收益×4%）保险费22.622.622.622.6（重置成本×0.2%）成本1076.71098.31120.21142.6利润161.5164.7168.0171.4小计2220.62260.02300.32341.3年净收益(收益-费用-成本-利润)1745.91785.71826.41867.9（2）写字楼部分面积为6606.36㎡，估价为6308.2万元（单位：万元）项目第一年第二年第三年第四年年总收益551.8562.8574.1585.5年总费用30.631.231.932.532.5（收益×5.55%）66.267.568.970.370.3（收益×12%）11.011.311.511.711.7（收益×2%）59.559.559.559.590.0（重置成本×2%）5.95.95.95.99.0（重置成本×0.2%）小计173.3175.4177.6179.9年净收益(收益-费用)378.5387.4396.4405.72、明珠新世纪广场项目年收益情况项目面积为54251.98㎡，估价为39537.03万元（单位：万元）项目一年两年三年四年年总收益3046.43046.43046.43500.8年总费用营业税费169.1169.1194.3183.5（收益×5.55%）房产税365.6365.6420.1396.6（收益×12%）管理费60.960.970.066.1（收益×2%）房屋维修费91.491.4105.099.1（租金收入×3%）保险费33.333.333.333.3（重置成本×0.2%）小计720.2720.2720.2822.7年净收益(收益-费用)2326.22326.22326.22678.13、前四年现金流量（四年后每年增长2％）（单位：万元）项目一年两年三年四年年总收益7564.67655.07747.28295.5酒店部分费用982.5997.11012.11027.3写字楼部分费用206.8209.0211.3213.5商业部分费用720.2720.2720.2822.7成本1076.71098.31120.21142.6利润161.5164.7168.0171.4年净收益4416.94465.74515.44918.0（一）融资部分未收回（项目估价为47218.5万元）1、明珠国际商务港项目年收益情况（1）酒店部分面积为14971.31㎡，估价为17350.4万元（单位：万元）项目第一年第二年第三年第四年第五年年总收益2365.12412.42460.72509.92560.1年总费用营业税费130.1132.7135.3138.0140.8（收益×5.55%）管理费189.2193.0196.9200.8204.8（收益×8%）广告费23.724.124.625.125.6（收益×1%）房屋维修费134.7134.7134.7134.7134.7（重置成本×2%）能源费用94.696.598.4100.4102.4（收益×4%）保险费13.513.513.513.513.5（重置成本×0.2%