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辽宁红宝山国防教育基地项目可行性分析报告2012年5月26日目录第一章总论1．1企业概况1．2项目概况1．3可行性研究报告编制依据及研究范围1．4项目建设的必要性1．5本项目主要技术经济指标第二章项目建设主要内容、具体占地和投资分析第三章项目建设条件第四章建设规模及功能标准4．1建设规模和内容4．2功能设施标准第五章建设方案5．1总体规划及总平面布置5．2建筑方案设计5．3公用设施方案5．4消防安全5．5环境保护第六章项目实施进度计划第七章总投资与成本费用7．1投资估算7．2项目成本第八章销售收入估算与资金筹措8．1销售收入估算8．2资金筹措第九章项目盈利能力分析第十章项目风险分析及对策第十一章可行性研究结论及建议第一章、总论1．1企业概况沈阳万德企业于1998年成立，该企业是一家集科技、地产、教育、娱乐、商贸等开发、服务项目为一体的集团性企业。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续发展夯实基础，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋发展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。1．2项目概况（1）、项目所在地——项目位于沈阳苏家屯区十里河镇，是沈阳市与辽阳市的交界处，沈阳市的南大门地段。项目地块四至：东至：红宝山村西至：新庄村南至：沿河风景带北至：沈营路项目占地面积：400亩（2）、项目名称——辽宁红宝山国防教育基地（3）、项目性质——拓展训练、国防教育、休闲度假、绿色农业。（5）、投资商——辽宁卫通管理有限公司。（7）、项目规划与结构设计单位——辽宁北方建筑设计集团（8）、项目选定施工单位——辽宁中洋建设集团有限公司。1．3可行性研究报告编制依据及研究范围依据国家、辽宁省、沈阳市有关沈阳苏家屯新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对辽宁红宝山国防教育基地项目在建设必要性、市场分析与预测、项目建设条件、建设规模与功能标准、建设方案、投资与成本估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出项目建设在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。1．4项目建设的必要性1．4．1本项目是沈阳苏家屯新区建设发展的需要苏家屯新区位于沈阳城市南部部边缘，是沈阳城乡结合部发展最活跃的地区，是沈阳“南进”战略重要的承接空间之一。距沈阳市中心约40公里，距辽阳市中心约15公里，距桃仙机场10公里。有沈营国道、京沈高速公路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。苏家屯新区是经沈阳市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群发展区。苏家屯新区管委会为正县(市)级建制，是沈阳市政府派出机构，行使沈阳市级经济管理权限。苏家屯新区充分发挥项目平台、载体作用，是沈阳南部工业走廊的重要组成部分，到2025年，努力将新城建设成为高速发展的、新型的环保新城。苏家屯新区规划面积100平方公里，建设现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、新型建材四个主导产业为主的基地。到2025年，产出达1000亿元。苏家屯新区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2020年，产出达400亿元以上。发展目标沈阳工业母城的发展亮点沈阳现代工业走廊的承载节点辽阳经济发展的重要支点优越的地理位置及交通物流沈阳苏家屯新区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成部分，为辽宁中部城市群所环抱，是东北通往关内和内蒙古必经之地。距沈阳市中心40公里，距新民市中心约15公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳南部工业走廊的重要载体，是发展最活跃的地区。公路：四通八达，沈营路国道贯穿全区，京沈高速公路从北部经过，距高速公路沈阳西出入口仅2公里。铁路：距沈阳新建南站仅15公里，距京哈线铁路辽阳灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本项目的门前经过。航空：距沈阳桃仙机场10公里。沈阳目前开通国际航线30多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家和地区。港口：距营口鲅鱼圈港100公里，距锦州港190公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。沈阳苏家屯新区是沈阳市政府批准的以现代农业和高科技产业为主的工业集群发展区，同时，也是配合沈阳南部部工业走廊发展打造的一个现代服务业聚集区。随着现代休闲农业成为苏家屯新区的支柱产业，休闲旅游基地、现代农产品深加工基地、新型建材产业基地也闪亮登场。1．6本项目主要技术经济指标1）、规划用地面积：平方米2）、总建筑面积：平方米3）、现代农业面积：平方米4）、旅游度假面积：平方米5）、拓展训练面积：平方米6）、容积率：7)、预计投资额：亿第二章、项目建设主要内容、具体占地和投资分析（1）项目建设主要内容为提升国防教育素质，提高青少年素质，同时面对社会团体员工进行素质教育，我公司拟利用原十里河废弃采石场建设东北最大的素质训练基地。图一卫星图图二建成后效果基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，项目完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的能力，年接待训练能力20万人，接待各类旅游及比赛人次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大贡献。该项目建成后将由以下项目组成：军事训练中心：通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家安全意识；进行爱国主义、集体主义和革命英雄主义教育，增强受训人员组织纪律观念，培养艰苦奋斗的作风，提高受训人员的综合素质；使受训人员掌握基本军事知识和技能。消防教育中心：增强防火意识，教授受训人员在火灾发生时的注意事项和生存技能。灾情教育中心：以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃生等实用技能。日常生活素质提升训练中心：提高青少年日常生活技能，培养青少年自立能力。CS实战体验中心：以实战为背景，采用高科技器械进行战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实战形式培养青少年反恐意识。科普天文观测中心：科技知识培训，同时进行星象实际观测。国际标准双赛道越野车锦标赛赛场（附件越野车销售展示中心）：该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事比赛，同时提供越野车维修改装服务及销售服务。国际标准卡丁车赛道：该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全国性室外锦标赛赛事比赛。沙滩车体验中心：利用赛车车道，做娱乐项目，为该基地的一个旅游设施。登山攀岩拓展基地：利用山体地貌，建立沈阳市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。旅游采摘休闲体验中心：该项目偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。养殖中心：为基地提供绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。模型俱乐部活动中心（航模、车模）：吸引沈阳市各航模协会举行比赛，提升基地知名度，增加基地收入。水上运动体验区：开展水上运动，增强基地竞争能力，增加旅游收益。宾馆、北京四合院度假区：该项目为我司计划的二期项目，项目将建设成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。（2）用地需求1、军事训练中心建设营房区（35000平方米）、军械博物馆（1000平方米）、射击训练中心（2000平方米）、新闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂（7000平方米）、信息化中心、办公区、员工宿舍（3000平方米）、防空教育、农业知识展区、军棋模拟操作中心（1000）平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。需要建设用地100亩地。2、消防教育中心建设一个独立的消防体验建筑（1000）平方米，利用声光电等高科技手段，建设现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生时的逃生措施。需要建设用地5亩地。3、日常生活素质提升中心建设体验1000平方米体验中心，教育少年日常生活自立能力，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带领下提升青少年的自立能力。需要建设用地5亩地。4、科普天文观测中心建设科普馆（1500平方米），利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远离城市，建设天文爱好者观星台，同时将该中心建设成航天天文科普中心。需要建设用地3亩地。5、水上运动体验区：利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。6、宾馆、北京四合院度假区：利用项目所在地的自然环境，建设一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。计划假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专业会议等服务项目。总建筑面积8万平方米，需要建设用地100亩地。5、附属设施提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电（在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明）、地源（或水源）热泵、沼气供应等，同时我司计划投入500万元将山前现有河流进行改造，将该河流打造成该地区水系景观带。（3）投资项目市场分析1、国防教育、日常生活素质提升目前沈阳市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次（7天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为20万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将达到800万元以上。项目综合回报率将达到年15%以上。2、赛车、CS等拓展项目赛车赛事广告费用、CS及各拓展项目收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2000万。可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在项目地建设2000平方米专业越野车销售中心。兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。3、旅游采摘目前辽宁省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次（2天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，总收费为10万*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。4、宾馆、北京四合院度假区：该项目为我司计划的二期项目，总投资约为4亿人民币。项目将建设成为高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为辽阳汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进行宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。年营业额不低于5000万。上交税费不低于500万。第三章项目建设条件3．1沈阳万德房地产开发有限公司具有房地产开发三级资质的专业房地产开发公司。公司管理严谨，有健全的内部组织机构、各种规章制度。3．2项目区交通、通讯方便快捷。市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。3．3开工前的各项准备工作正在紧张有序地进行，按计划在2014年10月底就可完成一期开工建设。3．4开发区主管领导和各级行政主管部门对项目十分关心和支持，公司上下齐心协力，项目开工前的准备工作和资金落实工作正在有条不紊地进行。第四章建设规模及功能标准4．1功能设施标准目前休闲消费需求体现出：对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，服务设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。设施各空间功能更加明确，设备、装修更加体现个性。根据消费需求特点。4．1．1一期规划：面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。1）.办公楼、宿舍、食堂；纯框架结构；户型配比：30平米70%80-90平米70%4．1．2设施标准食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；第五章建设方案5．1总体规划及总平面布置项目定位为以“军事训练与休闲度假相结合”概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。建筑：（1）建筑风格：古朴中式、立面造型丰富美观（但不要过于复杂）、高低错落有致、现代、沉稳。（2）多层（电梯）；（3）低层（含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式）；（4）小高层（大平层多室、大空间复式住宅等形式）；（5）高层；（6）坡屋顶：考虑开窗；（7）色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求（8）