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1营口渤海大街地块市场策划提报2010.06项目战略定位项目产品建议项目价格客源项目战略定位聚仁理解的营口（我们将要承载什么）聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）排名城市生产总值（亿元）1大连44102沈阳43593鞍山19154营口8225锦州7806抚顺7247盘锦6858本溪6809辽阳65810丹东65511铁岭65312朝阳52013葫芦岛48714阜新2702009年辽宁各市GDP排名排名城市人均生产总值（元）1大连702232沈阳560573鞍山526104盘锦507405本溪430376营口348937辽阳346318抚顺294589丹东2620010锦州2548311铁岭2106412朝阳1710513葫芦岛1705014阜新142102009年辽宁各市人均GDP排名城市经济具备较好的经济基础2009年辽宁各市GDP增幅排名排名城市环比增幅（%）1朝阳20.0%2营口19.0%3本溪18.6%4鞍山18.5%5铁岭18.0%6丹东16.2%7锦州16.0%8辽阳16.0%9大连15.0%10沈阳14.0%11抚顺12.0%12葫芦岛10.5%13盘锦4.0%14阜新--城市人均GDP、经济发展居辽宁前列，具备较高可支配财产收入，对高端物业购买力提供有力保障城市经济城市定位升级辽河大桥国家级战略定位升级，城市地位和经济环境进一步提升预计于2010年10月1日通车，将营口与大连、丹东、葫芦岛形成五点一线的沿海经济带；“五点一线”是促进环渤海区域经济新发展的迫切需要，是国家战略部署之一；国家宏观经济发展战略部署、东北地区经济新增长极城市楼市城市楼市进入快速发展期营口04-09年城市住宅投资与增长比例91.8120.03.622.049.661.20.020.040.060.080.0100.0120.0-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.0住宅投资额23.628.322.122.850.196.2增长率（%）61.249.622.03.6120.091.8200420052006200720082009营口04-09年住宅成交量与增长比例56.916.724.225.410.722.90.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.00.010.020.030.040.050.060.0住宅成交量106.3132.0165.5183.2225.1357.7增长率（%）16.724.225.410.722.956.9200420052006200720082009住宅投资与增长率——08、09年爆发性发展——08、09年住宅投资额分别50.1亿、96.2亿，增长率120%、91.8%住宅成交量与增长率——市场需求量同样爆发性发展——内聚型市场特征，05、07年政策调控成交量保持稳定——08、09年住宅成交量225.1万方、357.7万，增长率22.9%、56.9%城市进入楼市快速发展期，市场潜在需求逐步释放城市楼市改善高端产品需求稳定项目名称一房两房三房复式面积供应比例去化率面积供应比例去化率面积供应比例去化率面积供应比例去化率君临天下∕∕∕∕95-11212030%92%112-15312030%87%201-25715040%41%水岸一品4915010%57%86-10165040%31%95-13950030%14%147-18010020%31%美景英伦郡∕∕∕∕96-10518436%44%111-15829657%31%166347%24%自然风景∕∕∕∕97-10721070%62%122-1405017%40%300-3104013%25%格林山水城∕∕∕∕109-1174613%76%130-17322766%64%205-2577221%64%金港绿洲∕∕∕∕75-10724345%86%135-15819640%37%180-19010115%87%翰宇园∕∕∕∕78-10547665%77%129-13518325%35%154-1987310%63%水御兰亭672710%44%98-10610539%91%112-1399033%58%149-1894818%40%佰仕枫景∕∕∕∕97-10816040%77%124-14224060%80%∕∕∕∕城南公馆∕∕∕∕68-9827033%87%14228034%79%160-28027033%75%合计/1773%54%/246444%69%/209237%52%/88816%54%三房以及跃层的稳定热销一方面也反映出城市高端需求稳定，市场具备高端产品需求及高端购买力城市楼市产品高端表现力不强水岸一品格林山水城英伦郡行列排布形象同质总规现代、英伦多种风格建材以面砖为主立面处理简单无主题性景观市场立面有一定差异竞争，但风格品质表现不纯粹；景观主题性不强城市楼市价格与城市发展落差大房价与城市发展存在反差初级市场，缺乏颠覆性产品引爆市场，提升整体价值表现09-10年辽宁各市区公寓价对比排名城市市区公寓均价（元/㎡）1大连10000以上2沈阳7000以上3丹东5000-70004鞍山3000-60005抚顺、本溪3000-50006营口、辽阳、朝阳3000-45007阜新、铁岭2500-4000城市经济情况：2009年GDP排名第四2009年GDP增幅排名第二2009年人均GDP排名第六楼市发展情况：楼市处于爆发式快速发展阶段内部高端需求稳定、购买力强经济、楼市快速发展房价表现低位运行城市理解结论内聚型城市，以区域客为绝对购房主力，封闭市场受政策影响微弱；伴随城市大发展，城市经济迎来新一轮发展机遇，良好经济基础、较高的可支配财产收入，对高端物业购买力提供有力保障；同时楼市处于爆发式发展阶段，高端改善物业需求旺盛，市场产品也逐步向品质时代发展，但产品力表现普遍不强无法引爆市场价格快速发展。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网聚仁理解的营口（我们将要承载什么）聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）项目战略定位《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网渤海大街城市核心形象、商业配套价值直接受益者市中心价值、城市第一大盘老商业中心行政中心商业中心本案项目形象营口中心价值、第一大盘形象项目名称占地面积（万方）建筑面积（万方）自然风景4.416.0华城花园3.28.0水岸一品10.020.0英伦郡9.421.0君临天下11.026.0君悦澜湾10.015.0水御兰庭10.821.0佰仕枫景3.87.0格林山水城3.211.0本案15.448.6城市中心形象代表——渤海大街《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目级别全市型高端个案楼盘布局格林山水城4100水岸壹品3500水御兰庭3600英伦郡4200本案君临天下3800佰仕枫景3400翰宇园3200自然风景3300中天尚品3500中高端组团3200-3500高端组团3500-4200市场最高价值，代表城市高端形象区域全市型高端形象级别项目名称价格表现（元/㎡）高端格林山水城4100水岸壹品3500英伦郡4200水御兰庭3600君临天下3800中高端翰宇园3200自然风景3300中天尚品3500佰仕枫景3400《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目品牌城市唯一国际性品牌项目名称开发商格林山水城营口奥泰诚德水岸壹品营口隆昌房地产英伦郡营口美景房地产水御兰庭营口津海置业君临天下中天企业翰宇园营口宏宇房地产自然风景营口大中房地产佰仕枫景营口嘉德房地产市场以本土开发商为主项目是营口唯一港资注资开发的个案国际背景、国际团队、国际品牌国际形象完全超越市场营口城市未来发展具备良好上升期，市场需求旺盛且支撑高端产品运作，只是目前市场缺乏一个真正的品质代表个案引爆市场，将营口城市的价格运作到一个新的市场平台；而我们，作为营口市中心第一规模大盘、并且代表可城市未来核心价值的指标个案，在国际背景的运作下，完全有能力通过项目品质的提升，引爆市场，树立新的市场规则以及价格标杆。项目战略定位思考《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目战略定位颠覆营口现有居住价值的，代表未来城市核心价值已经居住品质形象的营口第一品质个案项目产品建议如何塑造品质标杆、城市第一个案形象？如何将我们现有的资源最为合理的运用？《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目思考一•项目条件？总体量：近50万方容积率：3.0-3.8高容积率限高：最高75米，约25层配套：约6万方决定项目成为高密度建筑群的必然性！基地北临渤海大街城市主要道，比邻大商购物中心、市政府奠定项目城中心、中心城不可复制的稀缺地段！项目思考二•营口缺什么样的产品？洋房、多层、小高层已经成为市场主流产品高层产品开始进入本地市场，但尚属稀缺……北京、上海、深圳乃至大连、沈阳，高层产品已经成为市场的主导，高层建筑的出现代表了一个城市发展高度的标志，代表一个先进的、国际的城市形象深圳大连沈阳项目思考三•营口缺什么样的品质？新古典、简约现代、欧式、德法、加州等风格都有存在新建商品房当中深色调偏多……但整体基调差异化不够明显，个性、创新、国际市场一大空白项目思考四•我们能带给营口什么样的产品？相似案例分析上海·中凯城市之光开盘：2003-09-30入住：05-09-30（第一批）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网恒隆泰富梅陇镇相似点：绝版的地段地段：威海路成都北路口，位于上海的坐标地段。该案得天独厚的地理位置使其步行到人民广场、淮海路及南京西路三大商圈仅需8－15分钟。相似点：容积率、用地性质总体量：24.5万方容积率：3.8解决原地回迁解决一定比例社区配套中凯：合理利用土地价值，成功的规避了配套、回迁用房对项目整盘商品房的干扰回迁酒店公寓配套会所《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网借鉴点：高端定位城市之光……市中心最高端规划：市中心绝版豪宅定位•3.8的容积率•规划有2幢独立原地回迁房•为体现地段商业价值，规划1幢酒店公寓，主打市中心精装迷你豪宅•为塑造项目国际化功能品质，规划有4层超大会所，以及沿闹市道路的街铺商业，以及极具国际感的建筑形象•为打造与地段相匹配的高端品质，主力公寓采用大围合，为小区景观打造预留充足空间建筑：差异化、国际化风格定位中凯石库门•中凯以其现代时尚的建筑风格在周边老式石库门、传统公寓当中脱颖而出•中央规划有近8000平方米的生态景观湖•26000平方米湖滨花园•配上假山、拱桥、亭台，衬托出一片和谐优雅之景。•这种设计在市中心的楼盘中实属稀有。景观：市中心稀缺湖景豪宅景观定位配套、服务、团队：追求豪宅高端品质会所：大型会所为业主提供