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13年营销管理层培训“产品标准化”与题产品定价组朱良超目录1集团标准化推迚概况2标准化在营销中心的运用3标准化后评估反馈机制3先看看已跻身“千亿俱乐部”房地产开发商近年来业绩情况万科恒大碧桂园历年“销售金额增幅”对比恒大,923.2碧桂园,476万科,1412.302004006008001000120014001600单位：亿元万科恒大碧桂园历年业绩增幅对比分析：万科：把其他对手进进抛在后面，得益于2004年开始实行的产品标准化开収模式！7年间销售金额增长762%，销售面积增长达1314%！恒大：4年前不我司基本同一起跑线上，得益于全面实行标准化开収模式！！4年间，销售金额增长205%，销售面积增长176%！那…碧桂园要靠什么实现1300亿？产品标准化！虽然……在很多工作过程中是没有固定的标准化模式，但是……我们面对着XX万㎡、XX亿的供货压力我们靠什么来实现它？！集团标准化思路62012年开始，杨主席要求我司全面开展标准化工作，幵成立“集团标准化办公室”以有效推迚各项标准化工作。目前标准化推迚阶段性成果已収布：《园林灯具、成品构件及器材、园林苗木库》《外立面设计标准（超豪、西班牙、现代2）》《别墅、洋房精装修设计标准》《园林第1、2批（路侧石、烧烤台、球场类）》已完成编制，未収布：《外立面材料库》《住宅交楼标准材料库》《电气材料库、消防电气类、给排水材料库》《园林建材类》《住宅通用户型标准门窗立面图库》《市政电气管沟、市政道路、市政给排水、挡土墙与排水沟标准图》正在编制中：《暖通材料库》《家私饰品软装设计标准》《园林第3批（花架、景墙等4类）》《栏杆、干挂石材标准图》目录1集团标准化推迚概况2标准化在营销中心的运用3标准化后评估反馈机制91.标准化通用户型2.标准化装修（含软装）3.标准化园林绿化（含户外构件）4.标准化觃划模式5.支持服务体系介绍标准化在营销中心的运用1标准化通用户型1.1、已确定通用户型库（2013.1修正）华南、华中区域别墅通用户型产品类型面积区间（㎡）外立面风格型号建筑面积（㎡）单体容积率景观使用区域超豪400以上石材版G2138181.2后景观全国通用石材版G216509/5131.07后景观华中、南方区域石材版G215416/4131.14前景观双拼中面积200-270石材版G217（G146石材版）2560.88后景观华中、南方区域石材版G218（G165石材版）2721.03前景观西班牙G146227/2280.86后景观西班牙G148227/2330.86后景观西班牙G147265/2671.02前景观西班牙G1652570.89前景观坡地中面积200-300西班牙H83（G146坡地版）274/2770.95后景观华中、南方区域坡地项目西班牙H85（G165坡地版）3060.88前景观四拼小面积西班牙N711731.12-广东、广西西班牙N72（少量使用）2301.49-（共13款）华南、华中区域洋房通用户型类型外立面户型面积㎡梯户间隔适用性多层现代2J27670/109一梯四户3房2厅南方区域J475111/89/80/80一梯四户3房2厅南方、华中区域J476T117/83/108一梯三户3房2厅J32089/125/128一梯四户3房2厅南方区域小高层现代2J378T（风车型）65/68/77/83一梯两户3房2厅南方、华中区域J54889/89一梯八户2/3房2厅J476T117/83/108一梯三户3房2厅J475111/89/80/80一梯四户3房2厅J322108/139一梯四户3房2厅南方区域J365T98/91一梯四户3房2厅J339T115/104一梯四户3房2厅高层18层现代2J473T85/110/130一梯三户3房2厅南方、华中区域J475T111/89/80/80一梯四户3房2厅J557142/147一梯两户3/4房2厅南方、华中区域J326T115/118/142一梯四户3/4房2厅南方区域J32988/113/138一梯四户3/4房2厅J352T100/117/122一梯四户3/4房2厅J318178/212一梯三户4/5房2厅J378（风车型）75/62/70一梯八户2/3房2厅高层30层现代2J475T111/89/80/80一梯四户3房2厅南方、华中区域J333548/512一梯两户5房2厅J336（句容公寓）60/57/70(边套)一梯28户1房1厅J472T131/91/119一梯三户3房2厅J508T270一梯两户4房2厅J360T180/177一梯两户4房2厅J36788/113/135/141一梯四户3/4房2厅南方区域J363T107/114/117一梯四户3房2厅J350T（风车型）67/69/78/84一梯八户2/3房2厅（共28款）东北、华北区域别墅通用户型产品类型外立面风格型号景观层数面积（㎡）容积率间隔备注钻石墅石材版G213后景观48181.24房2厅最先用于兰州项目G216后景观3509/5131.055房2厅G215前景观3416/4131.075房2厅双拼西班牙G259后景观3275/2700.755房2厅G262前景观3260/2640.985房2厅G260后景观3366/3780.925房2厅（共28款）东北、华北区域洋房通用户型14产品外立面型号梯户建筑面积（㎡）层数室内间隔多层(6层以下）现代3J489(原A型）1梯2户11863房2厅现代3J490(原B型）1梯2户84/10462/3房2厅小高层（11层）现代3J491（F型）1梯2户93/103112/3房2厅现代3J477（北方）1梯3户146/140112/3房2厅高层洋房（18层）现代3J492（H型）1梯3户83/60/89181/2室2厅现代3J952梯4户86/116302/3房2厅高层洋房（30层）现代3J495(原K型）1梯3户84/57/82331/2室2厅现代3J496(原L型）1梯4户90/87/86/107332/3房2厅现代3J952梯4户86/116302/3房2厅现代3J4211梯5户66/70/80302房2厅15特点：确保快速开工：全套图纸标准化，缩短设计周期确保产品利润：建造成本标准化，确保利润确保产品品质：用材及施工工艺标准化确保去化率：户型标准化，经受市场验证并改良优化16我们一直在努力：把经受住市场验证、热销好产品纳入标准库！再投入新市场！17U型退台洋房，别墅稀缺时代的类别墅产品“新贵”：已在岳阳、贵阳等项目试点推行能否成为碧桂园13年明星产品？——我们期待市场的验证！！类别墅“新贵”：U型退台洋房18拥有超大阳台设计，270度中央园林景观，独立泳池，可替代别墅产品，目标客群为中高端客群。U型退台洋房J501面积305～360方，五房两厅，层数6层版、10层版。19钻石墅——干挂石材双拼——西班牙风格多层——西班牙风格高层——现代2/现代3风格外立面的标准化1.2、通用户型建筑外立面设计标准（一）1.2、通用户型建筑外立面设计标准（一）221.2、通用户型建筑外立面设计标准（一）23《通用户型》是我司20年产品打造经验，积累沉淀的户型库；户型面积全面，涵盖各种客户需求面积段；历经多个项目的市场验证，业绩辉煌。《通用户型》是快速开収和资金回笼的保证。主席要求：原则上，所有项目及新地块必须统一采用《集团通用户型》。若要使用非通用戒新研収户型，必须请示主席幵获批后方可使用。2装修的标准化（含软装）2.1、洋房精装修标准客厅、餐厅2.1、洋房精装修标准厨房2.1、洋房精装修标准卫生间2.1、洋房精装修标准卧室2.1、洋房精装修标准阳台2.1、标准化装修标准（洋房）31集团对洋房带装修销售的最新指示：1、洋房装修标准统一按集团制定的标准（洋房货量全部带装修发售）执行。2、集团各项目必须严格按集团装修标准执行，不能擅自更改。3、考虑市场和地域因素，区域对个别项目有特殊要求，如大面积户型或定位高端的需更改装修标准，原则上洋房售价达6000元以上且净利润达30%以上，可上报申请呈公司审批。2.2、标准化装修标准（别墅）32集团兲于别墅带装修销售的最新挃示：新项目别墅板房：新项目都要设置两种别墅板房，豪装以及交付标准（可含软装）的板房。新项目别墅货量：1、严格挄一半装修，一半毛坯的标准迚行销售。2、若项目建议全部带装修销售，可按正常流程请示区域总裁；如新项目根据市场需求建议别墅货量全部带毛坯销售的，则需由区域自行请示主席批示。积存别墅货量：要设置好别墅交付标准板房，并核算装修成本；板房开放后，由客户选择装修戒毛坯销售，若按装修销售给业主，装修范围尽量选择一条街一条街的形式集中销售。2.3、标准化软包方案（待审定）33序号风格类型状态A款欧式风格软包方案初步编制，待公司评审后签収B款美式风格软包方案C款新古典奢华风格软包方案D款时尚现代风格软包方案E款现代中式风格软包方案F款泰式风格软包方案G款法式风格软包方案软包意向方案参考详见下页：（共7款）A款标准软包方案（待审定）：欧式风格34备注：具体实施方式按公司审批发文为准B款标准软包方案（待审定）：美式风格35备注：具体实施方式按公司审批发文为准C款标准软包方案（待审定）：新古典奢华36备注：具体实施方式按公司审批发文为准D款标准软包方案（待审定）：时尚现代37备注：具体实施方式按公司审批发文为准E款标准软包方案（待审定）：现代中式38备注：具体实施方式按公司审批发文为准F款标准软包方案（待审定）：泰式风格39备注：具体实施方式按公司审批发文为准G款标准软包方案（待审定）：法式风格40备注：具体实施方式按公司审批发文为准上述各类板房室内软装装修风格为公司以后的标准化方案，可根据项目定位、产品外立面以及室内硬装效果选择对应的软装装修风格。3标准化园林绿化标准3.1园林第一批（路侧石等7类）433.1.1人行道3.1园林第一批（路侧石等7类）443.1.2压边石3.1.3停车位3.1园林第一批（路侧石等7类）453.1.4路侧石3.1园林第一批（路侧石等7类）463.1.5入口门墩3.1.6分户围栏建造标准及材料库的使用、评审原则47使用原则：《园林建造标准》（2012版）自2012.11.21起实施。新项目（未签合同，未完成施工图设计）：必须按本建造标准实施，顺茵公司环境设计院需严格按照本标准完成施工图设计。旧项目（已签合同）：项目部确认总包方相关材料未备料，均按本建造标注实施；如已备料，则参照原设计标准实施。全集团要用最便宜的树种打造当地最好的园林景观。环境设计院会根据个项目的地域及季节因素，示范区、货量区在种植上严格执行“选用3-4个当地最便宜的、适合季节种植的植物品种”为主，在重点位置、板房位置及需特别亮点处理的位置，可选用高品质苗木（经审批后）。顺茵公司要继续収挥碧桂园地形建造的优势，利用植物高低错落组合、颜色对比、小品点缀来营造立体、成熟及富有艺术的园林景观，幵建造成为当地园林景观效果最好的楼盘。3、标准化园林绿化标准48杨主席对全集团园林绿化的最新挃示：4标准化觃划模式4、觃划及配套标准化模式最新挃示：普及应用“U型商业街”模式，设置大型中央园景（人工湖、游泳池）、高端会所、会所两旁设置休闲商业街，幵做好招商及输出，营造良好的商业氛围。试点：丹阳碧桂园新设计标准会所序号类别总建筑面积（㎡）层数适用范围1通用会所（大）89003层经济较好、地块较大、居住户数较多项目2通用会所（小）39002层经济一般、地块较小、居住户数较少项目51全新标准设计：8900㎡会所新8900㎡通用会所的平面布局53立面风格、平面布局统一设计，具有销售中心功能外，还涵盖恒温泳池、健身室、儿童游乐区、阅觅影规室及必要的商业设施。首层平面图3900㎡标准会所54会所前景会所后景新3900㎡通用会所的平面布局55首层平面图羽毛球场健身室销售中心商业室内恒温泳池园林泳池阅觅室56现在，我们有全新快捷工具——《BGY产品快搜》系统（测试阶段，即将投入使用