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新金桥商业中心新金桥商业中心目录第二部分案例研究第三部分项目定位第一部分市场研究目录第一部分市场研究区域范围商业面积（万m2）占总面积比例（％）陆家嘴功能区161.4247.37三林功能区47.8214.03金桥功能区40.6011.91川沙功能区35.3810.38外高桥功能区30.839.05张江功能区24.757.26浦东新区340.80100目前，金桥功能区内总居住人口约50万人，人均商业面积约为0.8m2/人，低于全区平均水平。数据来源：浦东区政府1.1.1浦东新区商业现状¾现状：新上海商业城已形成规模，同时完善特色商圈及社区商业，初步形成了多层次商业等级服务网络。¾不足：市级商业中心的综合服务功能尚待完善；商圈交通制约较为明显，业态结构不尽合理，尤其是餐饮和休闲娱乐设施偏少；便民利民的居住区必备业态不足，居民生活不便问题比较突出。新上海商业城1.1、宏观市场研究1.1.2浦东新区未来商业规划¾未来发展目标新上海商业城小陆家嘴商务旅游区新国际博览中心会展商贸区机场物流区世博会区域主题公园区域规划12个每50万人1个中心商业圈特色商业圈地区商业中心¾浦东新区“十一五”商业规划居住区商业商业总面积（万m2）人均商业面积（m2）全市人均商业面积（m2）2005年340.81.21.82010年6201.942市级商业中心800.25--特色商业900.28--地区商业中心1300.41--居住区商业3201.0--其中数据来源：浦东区政府社区商业中心街坊商业1.1、宏观市场研究根据规划，浦东社区商业人均将达到1m2。本项目作为政府着重建设的社区商业，将填补板块内这一空白。1.1.3浦东新区轨道交通线路名称2号线已通车8号线已通车6号线已通车4号线已通车建成时间宝山路—浦东大道—宜山路—宝山路起始站点中山公园—张江高科新江湾城—三林港城路—外环路站目前，途经浦东的已建成的轨道交通有4号线、8号线、7号线和6号线。其中6号线与2、4号线相交，使项目具有较好的交通可达性。1.1、宏观市场研究1.1、宏观市场研究1.1.4市场小结¾浦东新区内社区商业的发展相对落后、业态结构不合理，尤其休闲娱乐、餐饮设施偏少，便民利民的居住区必备业态不足，居民生活不便问题比较突出。¾本项目所处的金桥功能区目前人均商业面积为0.8m2，低于全区水平。浦东“十一五”规划将大力发展社区商业，人均商业面积将达1.94m2，本项目将填补这一区域空白。¾浦东新区现有4条轨道交通线已建成，特别是6号线的建成将为本项目带来更多人流。1.2、区域市场研究1.2.1大金桥板块分析北金桥板块金杨板块碧云国际社区金桥工业园区¾大金桥板块包括金杨板块、北金桥板块、碧云国际社区及金桥工业园区。区域内多为住宅小区，居住人口众多。项目位于较为成熟小区内，且周边有高端客户群。1.2、区域市场研究1.2.2金桥板块交通情况罗山路高架（内环）金桥路（中环）杨浦大桥浦东大道杨高中路张杨路轨道交通6号线已建成的轨道交通6号线贯穿金桥生活居住区，使金杨及北金桥板块连接更为紧密，同时使人行交通大为改善。目前，板块内车行交通便捷，轨道交通6号线的开通，人行交通大为改善。北金桥板块金杨板块碧云国际社区金桥工业园区1.2.3项目周边消费人群特征研究金杨板块z人口总数：超过15万人z年龄：大多在30-50岁左右，是具有工作能力的消费人群z住户来源：多为上海本地，少部分新上海人及外地打工者z工作情况：周边工业园区，部分浦西工作z住宅价格：新房：28000-35000元/m2(金桥瑞仕)二手房：20000-25000元/m2北金桥板块z人口总数：超过20万人z年龄：大多在25-50岁左右z住户来源：上海本地较多，一部分新上海人及外地打工者z工作情况：大多在张江高科技园区和金桥工业区，少数在浦西z住宅价格：新房：18000-25000元/平方米二手房：15000-20000元/平方米碧云国际社区z人口总数：超过1万人z住户来源：60%以上为境外人士z工作情况：周边工业园区高管，部分浦西工作z住宅价格：售价：28000-35000元/m21.2、区域市场研究新房新房次新房次新房老公房老公房建成时间：上世纪90年代的新村住户特征：主要是老动迁户、工薪阶层及一些外地生意人居住。建成时间：2002-2006住户特征：主要是区域内改善居住条件的居民；在市中心及周边工业区工作人群；还有一些为了子女就近读书的人群。建成时间：目前在建或即将开工住户特征：由于品质较好，相对价格也较高，主要是一些高收入人群居住。住户来源1.2.3项目周边消费人群特征研究板块内楼盘以次新房为主，楼盘入住率达90%以上，二手房交易及租赁市场较活跃。1.2、区域市场研究目录第二部分案例研究2.1黄金钫层高建筑面积A区32137m2B区32232m2C区33830m2D区2392m29项目总占地面积7604平方米，总建筑面积13260平方米。9地上：8794平方米，地下：4466平方米。9A、B、C三区均有地下1层，互相连通，为集贸市场。9B区地下1层作为地下车库，共36个车位。博山东路枣庄路A区C区B区D区博山东路枣庄路A区C区B区D区类型租户面积（M2）877392602834126.5479949625昂立教育2532.9超市14.5%迪亚天天10002.5菜场26191.06753金融服务27%餐饮21%英孚教育2.7教育26.5%娱乐11%博金堂休闲2.5租金（元/m2/天）光大银行7.0浦发银行6.9工商银行6.6必胜客宅急送2.2新煮意4.5华浦教育3.4平均租金3.1上岛咖啡2.24黄金钫一期招商情况¾黄金坊一期商业已经入驻，目前平均租金为3.1元/m2/天。¾以金融服务业、教育及餐饮为主，以满足周边居民生活需求为主要诉求—总占地面积：近5.3万平米—总建筑面积：逾11万平米—停车位：300多个—发展商：上海证大商诚房地产开发有限公司—建设经营:证大商业旅游投资发展有限公司—所获荣誉：“上海十大社区商业示范点之一”融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区＆区域型商业中心有着艺术氛围的商业广场2.2、区域优质商业——大拇指广场各类美食、专卖店酒吧、西餐、甜点休闲类娱乐休闲类1F业态布局¾引进家乐福、好乐迪、KFC等大众消费娱乐品牌，带来大量人流。¾在广场主入口沿芳甸路一侧排布了大量餐饮及品牌专卖店，既引入了人流亦提高了租金。¾广场内也引入了瑜伽馆、家居饰品、户外用品、画廊、影院、儿童科技馆等，满足不同年龄、文化层次的人群。编号商铺A-1唐朝酒店A-2优悠瑜伽A-3耐克工厂店A-4SPORT100A-5星宝宝A-6百丽（已关闭）A-11Only,Jake&Jones,VeromodaA-7沙华多利意式餐厅A-8哇吧A-9儿童梦工厂A-10Malone’sA-12秀发丽昂B-1避风塘B-2桦韵阁B-3味知堂B-4韩林碳烤B-5豆捞制造B-6燕舍家居B-7赛百味B-8影酷数码影院B-9LZH游戏网络B-10咖啡杜梦B-11青桐书店B-12美颂巴黎B-13Raddision酒店B-14证大现代艺术馆B-15藏珑坊A-1A-2A-3A-4A-5A-6A-7A-8A-10A-11B-1B-2B-3B-4B-5B-6B-7B-8B-9B-10B-11B-12B-13B-14B-15A-12A-9服饰餐饮文化娱乐其他2F业态布局房产中介35%美发美容15%餐饮9%便利店9%药房3%银行5%洗衣店5%服装2%大型超市4%五金建材3%装潢4%其他6%¾项目周边商业以便民的社区商业为主，由于周边聚集了十多个高档楼盘，因此又以房产中介的数量居多。¾大拇指广场为项目周边较高档的商业，除去酒店及办公楼的面积，餐饮在其商业面积中占了将近一半，弥补了周边商业的不足。¾目前大拇指广场租金约为8-15元/m2/天，周边商业租金为5-10元/m2/天，高出30%-50%。样本为周边1公里内的商铺（社区商业为主）样本数：100艺术中心2%娱乐天地11%家具卖场9%金融（银行）4%特色餐厅17%饮食、休闲27%零售13%家乐福17%大拇指广场业态分布业态分布庆典广场广场活动玫瑰婚典广场音乐会赞助活动广场特点¾所有建筑均采用大面积玻璃，增加现代感。广场上随处可见的雕塑，增加了艺术感。¾第二层设计走廊，将所有分散的区域连成了一片，便于人群回流。¾位于商业区中心的庆典广场内，经常举行各类活动，增加自身知名度及人气。成功原因¾引入了家乐福、好乐迪等大型购物、休闲的场所，吸引了大量人流。¾享受十年包租保底收益，吸引知名商家进入。¾品牌餐饮大量入驻，从大众化的KFC、麦当劳、味千拉面、必胜客等，到中高档的星巴克、避风塘、西餐厅、日本料理等，弥补了周边餐饮市场的空缺，满足了不同消费群的要求。¾各类大型广场活动，为本项目提升了知名度。每晚广场上聚集着一批旱冰爱好者，带来了人气。¾大拇指广场是浦东新区重点商业项目，周边大量的高档住宅也为项目带来了稳定的消费人群。黄金钫2金桥路站地理位置张杨路、金桥路口，6号线金桥路站口总占地（m2）60,000地上商业面积（m2）120,000地下商业面积（m2）25,000（大卖场）停车位1200个投资开发商MorganStanley&香港崇邦集团美国Gensler公司设计公司工程进度2009.9完工2009.11试营业中高档并兼顾高档市场的区域性综合商场2.3区域优质商业——金桥国际商业广场12#综合性商场有意寻求整体出售6#5A办公楼约16000m2裙房商业9#、10#、11#各类零售与专卖1#、2#、3#、7#、8#目前正在招商地上4层，地下2层B1层已出售给易买得超市B2为停车库项目平面图招商情况•直营店，拒绝加盟店、不知名品牌和个人投资者•大宁国际70%的品牌•目前已完成70%店铺招商•1F20元/平方米/天•2F16元/平方米/天•3F10元/平方米/天•4F6元/平方米/天业态组合餐饮28%零售48%休闲娱乐24%零售餐饮休闲娱乐•大型超市、国际品牌旗舰店、精品店、中西餐饮，儿童室内主题公园、健身中心、医疗保健中心、工艺品店、艺术家工作室招商运营管理招商目标•香港崇邦集团附属公司负责招商及运营管理•曾操作上海新天地、大宁国际等商业项目业态类型租金报价目录第三部分项目定位项目总定位餐饮休闲金融生活教育休闲便捷的生活生活休闲大众化的品牌满足日常生活需求亲民的价格身边的理财之所——金融创造您的财富培训助您的孩子全面成长家门口的美食天地餐饮1F方案金融烘焙甜品干洗店便利店儿童摄影美容美发生活小店2F方案教育培训健康生活特色简餐美容健体Thanks!