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CBD掘金行动！人瑞•潇湘国际整合推广策划案达观机构2010年4月12日版权所有敬请尊重地段、地段，还是地段！价值、价值，还是价值！在五一路这条长沙最繁荣的城市商业主轴一个长沙无法复制的CBD核心楼宇，将由此诞生于此！中央价值集优体，必将形成！项目推广基本目标精准定位，震撼表现塑就潇湘国际长沙出众形象低成本，高成效造就潇湘国际高价入市多渠道，高技巧成就潇湘国际持续热销CBD掘金行动步曲5市场及区域分析篇发现CBD项目SWOT分析篇价值CBD市场定位探索篇重塑CBD整合推广规划篇掘金CBD媒介策划篇策动CBD区域及市场分析篇——发现CBDONE每个城市都有自己CBD它是城市发展的引擎创造着无穷的财富成就着无数人的理想项目所在的地段就是如此！我们认为本项目区域价值能与之比肩的是纽约的曼哈顿东京的六本目巴黎的香榭丽舍香港的中环上海的陆家嘴广州的珠江新城5年来，长沙CBD楼宇高位畅销长沙中心片区的房地产市场火热起来。摩天1号、长宝1667、金烨融府、铂宫等一批中心片区的楼盘持续热销。据调查，大部分CBD公寓均价超过10000元/M2，有的甚至每平方米卖到12000元/M2。城市核心高档楼宇分布情况五一路是长沙CBD主轴，其优越地段是开发高价小户公寓首选之地。现在五一路沿线的城市中心小户公寓项目极少，项目周边几个小户公寓项目均处于售罄阶段，项目面临的竞争较小。长沙小户型分布概图天健芙蓉盛世未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目长沙商务中心当长沙市场的很多楼盘都标榜自己地处CBD的时候，试图以城市中心来提升自己的价值的时候，谁能真正的做到问心无愧？目标客户分析篇——发现CBDTOW客户定位基于项目CBD核心地段、绝版小户的特点。我们的项目的客户定位主要以2次以上置业的投资客为主。同时还有一部分的年轻自住过渡客。项目周边项目地处CBD核心地段，高档写字楼、政府行政部门、大型医院、名校林立。医生、高级白领、企业主、政府官员、老师等都将是我们的目标客户。投资型：主力客户群他们是私企老板，中小企业，个体工商户等等。总之，他们多半事业成功，财富可观，同时在各自社交圈中具影响力。地域：周边1公里企事业单位高层为主体，辐射全市乃至全省年龄：30~45置业次数：二次以上看好：区域王者地段和未来发展前景担心：担心投资价格风险策略：1-传达绝版地段，错过将不再拥有2-区域投资现在和未来升值前景传达自用型：次要客户群他们是周边原住民（或周边学校、企业的工作人员）、周边租户，对项目周边情况熟悉、前景看好。一次置业为主力、年龄普遍在26~35岁左右，家庭条件优越。置业用于过渡，同时也是为未来的投资。看好：CBD绝版地段、生活配套、价值成长潜力、居住生活氛围、物业使用价值担心：价格太高，物业管理使用成本过高分析：这是群热爱生活，追逐潮流的年轻人！他们热爱都市，宁要都市一张床，也不要郊区一间房子，面积可减可小，但居住感受应该是高端的，优越的。同时渲染酒店公寓无可复制的绝版地段和居住品质有利于增加项目附加值，降低客户对项目的价格敏感度。策略：侧重在推广中进行两个方面的宣传——1-城市铂金地段的渲染2-居住档次渲染目标客户群细分就项目所处区位、档次定位、价格区间。以及目前市场在售高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的目标客户群细分为是：核心群体周边原居民、芙蓉路、五一路上高级白领、中小企业主与商户、全市向往都市生活的年轻白领等。私企老板，中小企业主，个体工商户（老板）；公务员、国企、事业单位中高层（公务员）补充群体周边城市私营企业主、政府官员，省外投资客等辐射群体A目标客户群定位：群体划分他们实际就是一群：财智金领阶层财富与品味同步，回报与付出等比他们追求：A目标客户群定位：群体划分目标客户群定义项目SWOT分析篇——价值CBDTWO说的准：一个清晰有力的定位说的好：一个震撼市场的产品包装说的有力：一种强而有力的推广手法潇湘国际怎么才能呐喊呼出震撼长沙的声音？本项目位于长沙市芙蓉区中部，市中心的主干道五一大道上的繁华地段。项目所在区域属于长沙市CBD，紧邻长沙市火车站，距离火车站500米。自然资源：晓园公园行政机关：湖南省商务厅教育配套：曙光小学、育英学校商业配套：非常丰富，且高档：国储电脑城、华天大酒店、新一佳超市、阿波罗商业广场、长沙市第八医院门诊部等交通配套：火车站、长株潭汽车站；距离黄花机场车行20分钟项目基础信息火车站商圈五一商圈东塘商圈项目基础信息建筑面积：4068.72m2容积率：6.8户型：40-60m2商务公寓•80-140m2中央公馆价位：地段：长沙五一路与长岛路交汇处（原长岛饭店旧址）物业形态：集商务、商业、居家为一体，以商务核心、住宅为重要组成部分、附加商业的项目项目SWOT分析之优势（S）1、地段优势：本项目位于长沙市芙蓉区中部，市中心的主干道五一大道上的繁华地段。2、配套优势：教育配套：曙光小学、育英学校商业配套：非常丰富，且高档：国储电脑城、华天大酒店、新一佳超市、阿波罗商业广场、长沙市第八医院门诊部等交通配套：地铁站口300米，火车站、长株潭汽车站500米；距离黄花机场车行20分钟3、商圈优势：位居火车站商圈，文化底蕴得天独厚，商业基础与生俱来，商业价值不可复制；4、城市CBD发展：市政协委员郑明呼吁,打造火车站诚信经营商圈,让长沙“窗口”更明亮｡据悉,目前,火车站地区管理的范围东起候车大楼,南至解放路,西至车站路,北至五里牌｡辖区经营门店100余家,平均每天客流量13.5万人次,高峰期达到25万人次｡1、稀缺优势：位于五一大道上的高端商务写字楼同质化现象严重，而本项目的规划将成为五一大道上具有非常强的识别性项目，卖点很强2、户型优势：本项目规模较小，销售压力不大，周边配套十分完善，为挑战销售价格创造了良好的条件3、地铁优势：地铁2号线施工，极大提高项目推广价值、物业价值。项目SWOT分析之机会（O）隐性优势1、规模劣势：项目地块规模较小；地块规划发挥空间较小；2、间距劣势：与香格里嘉园楼间距太短，影响北向物业价值项目SWOT分析之劣势（W）项目SWOT分析之威胁（T）1、地段削弱：长株潭两型社会的发展，“融城”概念的造势，一定程度上削弱了五一大道“绝版地段”的优势；2、竞争激烈：周边楼盘竞争；3、政策变化：政策不确定性。市场决定了本项目在长沙的稀缺价值热卖不是悬念！关键是如何让项目以长沙最高的价格持续热卖。怎样的定位是入市的第一步！再进一步深挖项目的价值。市场定位探索篇——深挖CBDTHREE深度挖掘项目的核心价值项目价值投资价值巨大建筑立面时尚，开发商的实力中小户型为主，总价可控商业圈城市中央的核心区域尊贵配套具有很大的升值潜力地段1谁才是最核心的价值？2或是户型、升值等3项目建筑规划？地段1谁才是最核心的价值？2或是户型、升值等3项目建筑规划？户型或升值是项目的优势，但不足以成为项目的核心优势地段1谁才是最核心的价值？2或是户型、升值等3项目建筑规划？从目前撑握的情况来看，项目的内部配套并没有非常明显的优势，建筑立面相对较有时尚感，但作为项目的核心价值支撑，显然也不够份量。地段1谁才是最核心的价值？2或是户型、升值等3项目建筑规划？显然这是项目的核心价值所在五一路，湖南最具标志性的大道之一，是构筑大长沙的脊梁，在湖南乃至全国，都是最有名的城市道路之一，而知名度就意味着价值度！长沙的长安街长沙市的金融中心，一条堪比长安街的金融街！不论是现在，还是未来，红色区域将是金融云集、流金淌银之地，楼宇经济、总部经济最集中的区域！这将是长沙最具价值的一段，也是无法再复制的核心路段！而本项目，恰巧位于红色区域的核心中央，它的位置，意味着它出生不凡，它周边商业大鳄，意味着具有高贵的血统，它周边经济活跃，意味着它具有影响力，甚至可以高端发声。结论二：如何让充分发挥产品的地段优势，成就项目价格最高化。结论一：如何让项目的价值最大化，完成项目形象的最高化。结论三：如何展现项目的稀缺性，体现出项目的绝无仅有。地处CBD中央商务区——高端价值五一路中心，长沙商业核心街上三大CBD商圈围绕，商务氛围浓郁。高端价值凸显！地处CGD中央政务区——高档价值北邻省委、省军区，比肩省商务厅、公安厅等是长沙的权力中心；高档价值凸显！CCD中央文化区——高知价值长铁一中、长沙六中、曙光小学、育英学校等十多个教育机构，人文氛围浓郁；高知价值凸显！CLD中央居住区——高成熟价值华天、通程等五星级酒店及多座高级商务楼；近靠友谊、阿波罗、新华书店、火车站IT商圈等；俯瞰晓园公园，眺望烈士公园、年嘉湖；共同构成10分钟生活圈；高成熟价值凸显！交通核心区——高速交通价值南临五一路，西临长岛路，距八一路250米；距长沙火车站800米，距地铁2号线300米；将为项目所在区域的发展带来新一轮的提速。高速交通价值凸显！区域未来规划——高发展价值市政协委员郑明呼吁,打造火车站诚信经营商圈让长沙“窗口”明亮地铁口300米远，人口高峰期将达25万人次项目地段具备巨大升值潜力。高发展价值凸显！核心价值：无与伦比的中央区位，千亿配套，高贵品质，带来无可估量的价值与增值重要价值：中央区位：南临五一路，西临长岛路，距八一路250米；中央枢纽：距长沙火车站800米，距地铁2号线300米；中央政务：北邻省委、省军区，比肩省商务厅、公安厅等；中央商务：华天、通程等五星级酒店及多座高级商务楼；中央商业：近靠友谊、阿波罗、新华书店、火车站IT商圈等；中央风景：俯瞰晓园公园，眺望烈士公园、年嘉湖；中央人文：长铁一中、长沙六中、曙光小学、育英学校等；中央地标：长岛新翼，百米新地标，艺术立面，形象出类拔粹；中央优品：超大阳台、层层空中花园，24小时热水、光纤宽带；项目总结：潇湘国际10大价值解构价值分析外围环境自身产品绝无仅有的6高价值成就项目绝无仅有的2极价值成就项目高档次高格调结论本项目完全具备成为CBD中心·价值聚合体因为价值，人瑞·潇湘国际将如稀有的铂金一样耀亮星城！吸引着所有长沙人的目光！五一中•CBD中•中央价值集优体物理定位中央区位中央枢纽中央商务中央人文中央地标中央优品次推定位：五一路·CBD商务公寓头等舱中心·CBD五星级酒店公寓五一中•CBD中•中央价值集优体形象定位C形象定位：物理定位//形象定位次推定位：CBD轴心·价值聚合体主推：得中心者，得天下广告语C形象定位：物理定位//形象定位千年潇湘央国际新地标一城繁华皆左右备选：整合推广规划篇——掘金CBDFOUR结合项目属性定位和客户属性定位，寻找一个最切合项目的案名，是推广的第一步。也是我们开始掘金CBD的开始！案名建议希尔顿国际主推：结合目标客户的价值观的属性特征结合项目地段显赫的优势结合差异性并与项目定位案名解读一准确的定位和一个好的案名，是项目完美入市的第一步！对于本案，规模小，放量小，价格高，总销售额一个多亿的特点，一个震撼市场的案名可以第一时间吸引人们的注意，用最大限度的缩短推广时间和推广经费，完成销售！希尔顿公寓的案名，不同于其他的案名，只浮与表面。他体现着产品价值，因为说到希尔顿，人们马上会想到世界的“酒店之王”希尔顿酒店。希尔顿一词，在国人的心目中，是高端的、高价值的、高品位的！案名解读二希尔顿作为案名的绝妙之处，是他打了一次炒作中的擦边球！在推广中，炒作对于一个高价项目是非常重要的，将本案同在长沙人心中档次最高的喜来登酒店进行类比，更突出了项目的CBD绝版地段和铂金品质！案名入市后可能会有些争议，但更有噱头，吊起人们的胃口！在项目还没有卖之前，用推广炒作之道就先火起来，为开盘的高价入市，制造最好的良机！1：长岛新翼2：CBD首府3：蓝钻国际4，摩根中心5，希尔顿国际备选：其他命名建议C形象定位：物理定位//形