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烟台城市投资潜力研判专题研究1导读山东重点城市投资潜力研判专题研究:烟台篇一、烟台整体发展潜力研判………………………………………………………………P31.1城市宏观发展条件分析……………………………………………………………………………………….......P41.2城市整体市场条件分析……………………………………………………………………………………….....p13二、细分区域发展潜力研判………………………………………………………………P242.1区域基础发展条件分析……………………………………………………………………………………….....P252.2区域市场发展条件分析……………………………………………………………………………………….....P34三、烟台综合发展潜力评定………………………………………………………………P1013.1城市整体发展方向评定……………………………………………………………………………………….....P1023.2细分区域发展潜力评定…..…………………………………………………………………………….............P1043.3区域综合进驻策略建议……………………………………………………………………………………….....P10721、地产人交流QQ群:8075014072、地产人交流微信群:添加管理员微信号bwcxweixin66,申请加入(备注哪家公司,在什么部门;添加管理员微信后,请提供名片或公司通讯录截图,根据您所在的部门邀请到相应的群,目前有工程、运营、营销、综合群)3、地产人运营公众号:米小侠烟台整体发展潜力研判RegionalPotentialResearch11.1城市宏观发展条件分析1.2城市整体市场条件分析31.1城市宏观发展条件分析•概况•经济•规划•人口•产业•交通4概况经济产业人口规划交通烟台市是我国首批沿海开放城市之一,内辖六区七市,是我国东部沿海重要的制造业基地和港口城市,区域性的金融、贸易、服务中心,全国重要的旅游度假胜地。地理位置:地处山东半岛东北部,东连威海,西接潍坊、青岛,南邻黄海,北濒渤海,与辽东半岛对峙,与大连隔海相望。行政区划:辖六区七市一县(其中芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区为中心城区)烟台是我国首批沿海开放城市之一,是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。空港高新区高新区中心城区5烟台市2016年GDP总量排名山东省第二位,2015年之前经济连续保持8%以上高增速,第三产业比重逐年增涨。2010-2016年烟台市GDP走势图(亿元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP4358490752815614600264466926涨幅14.1%12.1%10.3%10.2%9.1%8.4%7.4%0%5%10%15%02000400060008000概况经济产业人口规划交通0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.0青岛烟台济南潍坊淄博济宁临沂东营泰安威海德州聊城菏泽滨州枣庄日照莱芜2016年省内各市GDP对比图(亿元)经济指标烟台青岛对比值经济实力GDP(亿元)6925.710011.369%GDP增幅(%)8.10%7.90%103%人均GDP(元)98389110050.589%财政收入(亿元)577.112832.720%居民支付力、购买力城镇居民可支配收入(元)3874432885.0*118%本外币银行存款余额(亿元)7580.0713155.7*58%人均存款余额(元)57004.455222.6103%在岗职工平均工资4992.24141.0121%社会消费品零售总额(亿元)2976.073713.7*80%2016年烟台市、青岛市宏观经济指标对比7.7%7.4%7.2%7.5%7.4%6.8%6.7%58.9%57.7%56.5%54.8%53.5%51.6%50.0%33.4%34.9%36.3%37.7%39.1%41.6%43.3%0%20%40%60%80%100%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年第一产业第二产业第三产业烟台市产业结构变化趋势6数据来源:烟台统计局概况经济产业人口规划交通指标生产总值(亿元)增长率(%)第一产业467.514.0第二产业3461.668.2第三产业2996.498.6生产总值6925.668.1产业特点:坚持走新型工业化道路,加快调整优化产业结构,形成先进制造业和现代服务业“双轮驱动”、三次产业结构合理、富有竞争力的现代产业体系。调结构方向:加快发展现代服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点,做大服务业总量和规模,提高比重和层次,推动服务业跨越发展。烟台市的产业结构以二产为主,二三产业并重发展。“十二五”期间,三次产业比例调整为6.7:50:43.3,虽然第三产业产值比重逐年上升,但对比青岛、济南城市来看,烟台三产比重仍有较高提升空间。城市一产二产三产支柱产业青岛3.9%43.3%52.8%旅游业、电子类烟台6.8%51.6%41.6%食品、机械、化工、电子济南5.0%37.8%57.2%电子信息、交通装备、机械装备潍坊8.8%48.2%43.0%机械装备、纺织服装、海洋化工威海7.2%47.4%45.4%外贸出口、旅游、渔业日照8.4%48.7%42.9%制造业、旅游业、钢铁/化工行业2015年各市三产比值及支柱产业情况烟台2016年三产7数据来源:烟台统计局概况经济产业人口规划交通2016年烟台市常住人口约706万人,2016年以3.4%的速度增长(增加约24万常住人口)目前仍有近50万常住人口属于无户籍状态(无房或未落户),是当前烟台购房生力军。人口指标烟台常住人口(万人)701.41户籍人口(万人)653.28外来人口占比7%城区户籍人口(万人)185.14050010001500临沂潍坊青岛菏泽济宁济南烟台聊城德州泰安淄博枣庄滨州日照威海东营莱芜7012015年山东省各市人口数量对比图(万人)-5.0%0.0%5.0%690.0700.0710.02010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2010-2016年烟台市常住人口变化人口(万人)自然增长率8数据来源:烟台统计局十三五期间,规划进一步完善已有的带状组团结构,六大组团相应拓展、完善功能,同时将西部的蓬莱和南部的回里、桃村纳入中心城区范围,形成一带一轴“T”型城市结构。概况经济产业人口规划交通发展方向:积极拓展东西两翼,适度向南发展。空间结构:以芝罘滨海地带为中心,拓展东西两翼,贯通南北山海,形成“山耸城中,城随山转,海围城绕,城岛相映,融山、城、海、岛于一体”的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔,形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六大组团,构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构。中心城区功能布局芝罘组团:以行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区。莱山组团:以文教科研、高新技术为主的功能区。牟平组团:以旅游度假为主的综合功能区。开发区组团:以工业和生活服务功能为主的综合发展区。福山组团:以工业、物流和生活服务功能为主的综合发展区。八角组团:以港口和临港工业为主的新港城。9概况经济规划人口产业交通作为环渤海、东北亚区域交通物流枢纽城市和沟通日韩门户城市,烟台市着力打造“海陆空”全方位交通体系,构建“快捷、高效、安全、绿色”的现代化综合交通运输体系。线路描述公路G15同三公路同三高速是出入烟台的重要高速干线,是连接青岛和烟台的重要通道,但由于路行绕远,车流量不大G18烟新高速G18高速是连接烟台和威海的重要交通通道,也是连接烟台和京津唐地区的重要过境通道,交通作用显著青龙高速连接龙口和青岛的新高速烟海高速烟台至海阳40分钟,至青岛2小时(2012年5月底开通)铁路青烟威城际高铁青岛-烟台-威海-荣成4个始发站点(2016年年底通车)德龙烟铁路德州至烟台,改变北部沿海无铁路历史(2012年底竣工)蓝烟铁路在营线路海路芝罘港区以集装箱、客货滚装运输和矿石、煤炭、粮食、化肥、钢材等散杂货作业为主,共有泊位48个西港区石油作业区、液体化工作业区、大宗散货作业区、通用散货作业区和集装箱作业区蓬莱港以通用散货和客货滚装作业为主,拥有生产泊位7个航空莱山机场现属于二类4D级机场,一类航空口岸。蓬莱机场飞行区等级将达到4D(兼顾部分E级飞机),航站楼10万平方米,满足年旅客吞吐量1000—1200万人次需要。G18G26G15莱山机场蓬莱机场芝罘港西港区至大连至韩国日本汽车总站烟台站烟台南站汽车西站汽车东站牟平站10概况经济规划人口产业交通轨道交通线网规划由4条线路组成,总规模约200公里。1号线预计5年内完成。线路职能备注1号线为中心城区骨干线,服务于芝罘、开发、莱山、高新和牟平5大组团大运量轨道交通系统2号线为南北向骨干线路,起自烟大轮渡码头,沿环海路穿过烟台火车站后,沿大海阳路、机场路向南,到达城际铁路烟台南站,沿成龙线、北关大街,终点设在金山湾。中运量系统3号线为中心城区骨干线,服务于芝罘、开发、莱山和福山4大组团大运量轨道交通系统4号线为中心区加密线,线路长约20km,设15座站。起自福山小杨家村,沿永达街、红旗西路、只楚路、南大街,终点站设在文化中心。中运量系统11城市观点从宏观发展层面来看,烟台凭借地理优势、港口资源及服务业基础,与青岛及威海加强联动,打造胶东半岛生活中心,同时青荣城铁全线开通运营,形成“半岛一小时生活圈”,另外,轨道交通规划,也势必给烟台市场带来契机;短期来看,烟台市仍有近50万的常住人口属于无户籍状态,并每年保持一定增量,这部分人口仍将是区域未来几年内的购房生力军。当前烟台发展重点聚焦于积极拓展东西两翼,适度向南发展。形成芝罘、莱山、开发区、福山、牟平、八角等六大组团,构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构;坚持走新型工业化道路,加快调整优化产业结构,形成先进制造业和现代服务业“双轮驱动”、三次产业结构合理、富有竞争力的现代产业体系。;近50万常住人口属于无户籍状态(无房或未落户),是当前烟台购房生力军;十三五期间,规划进一步完善已有的带状组团结构,六大组团相应拓展、完善功能,同时将西部的蓬莱和南部的回里、桃村纳入中心城区范围,形成一带一轴“T”型城市结构,以芝罘滨海地带为中心,拓展东西两翼,规划2020年市域总人口为790万人,城镇人口553万人,城镇化水平70%。;除高铁、公路、高速路网外,未来规划全市4条地铁线,使烟台生活中心交通更完善,同时青荣城铁全线开通运营,形成“半岛一小时生活圈”。121.2城市整体市场条件分析•容量•价格•存量•产品•结构13①住宅市场14烟台住宅市场成交量在近年来不断上涨,2016年成交472.7万㎡,大幅超越往年水平,成交额319.2亿元,芝罘区、开发区领跑市场;整体供求走势相对平稳,今年以来供不应求,标杆去化能力为1.26万㎡/月,平均0.45万㎡/月。容量价格存量产品结构近两年烟台住宅市场供应端收窄,成交火热,2016年成交量创新高,供求比0.8218.3428.2288.0365.1472.72.11.11.71.10.80.01.02.03.00.0200.0400.0600.0201220132014201520162012-2016年烟台市住宅市场供求走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比万㎡供求比2016年烟台市成交面积TOP10排名项目名称成交套数成交面积(万㎡)成交金额(亿元)1烟台中海国际社区150415.089.342万光中央公园7749.046.303烟台万科城9088.445.884金地格林世界8537.984.905富春山居7577.604.456海信天山郡7897.354.287香橙7457.074.968金海名园6626.994.989第一国际新区7566.853.6210盈科花溪径6596
本文标题:【城市进入研究】烟台-锐理
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