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沈阳空港板块别墅市场调研报告辽宁通启市场研究咨询有限公司2010年2月1日辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况四、空港板块别墅项目消费者人群特征辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅发展轨迹1992年开始启动独栋为主20套河畔花园1996年第一个高峰独栋为主250套以上静园天辰景翠靓马新村靓马云珠巴黎世家凤凰花园1999年第一个低谷慕马大案巴黎香榭别墅概念营销2003年第二个高峰风格丰富理念完善联排出现客群开始多样性两大百万平米别墅群奥林匹克花园香格蔚蓝2005年第三个高峰环境资源配套改善品质提升市场反应火爆九如溪谷奥林匹克花园2006年2009年平稳增长环境资源配套改善品质提升销量增长第二个低谷国八条的出台粗线条的跟风现房后配套不足生活不便利资金与产品投入宣传与实楼差距市场信心受挫辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新近年主要的供应区域景观资源丰富区域发展迅速配套逐渐健全最高品质楼盘销售主力棋盘山板块近年主要的供应区域景观资源一般区域发展迅速配套逐渐健全销售主力沈北板块05年前主要的别墅供应区域无景观资源区域发展迟缓配套不健全发展相对滞后空港板块新兴区域景观资源一般配套完善是距离市区最近的别墅区浑河沿线板块沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。05年前，空港别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布●●沈阳中体奥林匹克花园·花园新城金地·长青湾假日·伊丽雅特湾皇第龙邸中海龙湾美地庄园桑堤亚纳香格蔚蓝富力·仙湖国际方迪山庄泉涌新镇大溪地万科·兰乔圣菲中旅国际小镇信盟花园莱茵南郡玫瑰园悠诗美地碧桂园凤凰城碧桂园太阳城博士花园比华利北美家园8栋洋房九如溪谷沈阳中体奥林匹克花园·花园一号穗港公园里圣诺兰桥深航翡翠城花溪山庄佳地园佳苑庄园锦绣山庄沈阳碧桂园翔凤·山水国际泉涌山河里清韵百园沈阳奥林匹克花园米拉晶典皇嘉美墅辉山别墅唯美品格唯美十方听雨观澜首创·银河湾阳光假日山庄维也纳森林别墅丰达花园别墅绿岛花园保利·十二橡树首创·琥珀湾辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局注:2009年数据截止至11月份。沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势，并在2008年达到顶峰。在政策明确限批别墅产品的情况下，开发商仍以其它形式获取相应审批，向市场供应别墅产品。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。从成交情况来看，2007年后是别墅市场成交的高峰时期。沈阳别墅市场供应套数与消化套数分析0100020003000400050006000单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%供应套数80080012001684187252253377销售套数300348344300102820841776销售率37.50%43.50%28.67%17.81%54.91%39.89%52.59%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（到11月）辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新沈阳市别墅市场供应面积与销售面积分析166106685073.53%63.86%0204060801001201401601802008年2009年（至11月）58.00%60.00%62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%供应面积销售面积销售率单位：万平沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析数据来源：沈阳市房产局注:2009年数据截止至11月份。2009年沈阳别墅市场的供应面积相比2008年有大幅下降。2009年下半年，保利·十二橡树和首创·琥珀湾的开盘热销，直接带动别墅市场成交率的提升。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况四、空港板块别墅项目消费者人群特征辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新空港区域产品产品类型多样化；建筑风格多样化；户型设计以豪华、舒适大户型为主。空港区域价格高端产品价格在11000-15000元/㎡之间，以富力·仙湖国际、信盟花园为代表；中档别墅产品价格在5000元/㎡以下。空港区域销售情况除锦绣山庄外，其余项目平均每期销售周期在2－3年；主力消费群以塔尖阶层为主。空港区域综合分析区域房地产发展起步较早，但发展较为缓慢。此区域是沈阳市别墅发展较早的区域，以信盟花园为代表，进入中期发展阶段陆续出现了锦绣山庄、花溪山庄、香格蔚蓝等代表项目；本地开发商开发；缺乏自然资源和综合配套设施，在景观等方面无法与浑河沿岸及沈北、棋盘山的项目抗衡；该板块的项目建筑风格多为北美风格，在户型设计方面存在严重的同质化现象。空港板块别墅市场概况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新空港板块别墅市场概况-区域项目分布图信盟花园比华利山庄玫瑰园香格蔚蓝富力·仙湖国际锦绣山庄美地庄园花溪山庄在售项目售罄项目空港板块以沈阳桃仙国际机场为主，辐射周边区域，代表性项目为香格蔚蓝、美地庄园、富力·仙湖国际、信盟花园、玫瑰园、锦绣山庄、花溪山庄和比华利山庄等。其中大部分项目开盘时间在2004年以前，是沈阳老牌的别墅区域。目前在售的只有富力·仙湖国际和香格蔚蓝的三、四期产品，还有信盟花园和美地庄园的少部分产品，其他均已售罄。随着沈北和棋盘山板块别墅市场的兴起，空港板块缺乏足够的竞争力。2004年以前开发75%2004年以后开发25%辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目名称占地面积（万平）建筑面积（万平）容积率绿化率开盘时间入住时间香格蔚蓝100700.740%2004年2006年美地庄园50160.2380%2001年2003年富力·仙湖国际37150.438%2008年2009年信盟花园3513.50.3880%2003年2006年玫瑰园249.60.465%2003年2006年锦绣山庄306.60.2270%2007年2007年花溪山庄2560.2460%2000年2002年比华利山庄————0.32——2004年2006年空港板块别墅市场概况-主要项目情况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目名称产品形式均价（元/平）独栋双拼联排叠加洋房独栋双拼联排叠加洋房香格蔚蓝★★★★12000800065005000美地庄园★★★★11000800060006000富力·仙湖国际★★★15000100009500信盟花园★★★★12000900060005000玫瑰园★★35003500锦绣山庄★10000花溪山庄★6000比华利山庄★4000空港板块别墅市场概况-主要项目情况辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新空港板块别墅市场概况-主要项目情况占地面积与建筑面积100503735243025070161513.59.66.660020406080100120香格蔚蓝美地庄园富力·仙湖国际信盟花园玫瑰园锦绣山庄花溪山庄比华利山庄单位：万平占地面积建筑面积容积率0.70.230.40.380.40.220.240.3200.10.20.30.40.50.60.70.8香格蔚蓝美地庄园富力·仙湖国际信盟花园玫瑰园锦绣山庄花溪山庄比华利山庄所有项目中，香格蔚蓝的占地面积、建筑面积和容积率均为最大。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新报告结构二、空港板块别墅市场概况三、空港板块代表性别墅项目分析五、调研结论与建议一、沈阳别墅市场宏观发展概况四、空港板块别墅项目消费者人群特征辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目基本信息富力·仙湖国际楼盘地点东陵区凤凰大街77号开发商富力房地产开发有限公司物业公司沈阳富力物业有限公司物业费3.9元/㎡/月总占地面积370000㎡总建筑面积150000㎡容积率0.4规划总户数232户规划期数二期开盘时间（一期）2008年9月交房时间（一期）独栋2009年12月，双拼、联排2010年10月空港板块代表性别墅项目分析-富力·仙湖国际富力·仙湖国际辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新在售产品情况：规划产品情况：空港板块代表性别墅项目分析-富力·仙湖国际开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一期独栋400-1200㎡15000元/㎡63%双拼298㎡10000元/㎡100%联排249/275㎡9500元/㎡91%本项目共有两期，目前只有一期产品在售，二期尚未推出；项目一期包括独栋、双拼和联排产品（四联、六联）；一期推出独栋128套，双拼20套，联排22套，其中双拼产品均已售罄，独栋去化达到63%（已售80套），联排去化达到91%（已售20套）；目前只剩余部分联排产品销售，所剩户型多为中间户型。本项目共分为两期，一期在售，二期正在规划当中；即将上市的为一期双拼产品，面积区间约为300㎡，预计上市套数为50套，均价约为11000元/㎡。辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目基本信息香格蔚蓝楼盘地点东陵区桃仙大街6号开发商辽宁香格蔚蓝房产开发公司规划设计公司加拿大维多立亚建筑设计机构策划公司辽宁天基地产顾问物业公司英国独资第一东方物业公司总占地面积1000000㎡总建筑面积700000㎡容积率0.7绿化率40%规划期数暂定四期开盘时间三期：2008年7月，四期：2007年9月入住时间三期：2009年8月，四期：2009年11月空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新在售产品情况：空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝本项目暂定四期，目前一、二期售罄，三、四期在售；一、二期2004年即开盘销售，2006年已经入住，是沈阳别墅开发第二个高峰时期的产品，价格比较便宜；一、二期只有四联和六联的别墅产品，面积区间160-300平，早已售罄；目前在售的是听雨观澜和圣罗伦斯产品，目前销售状况良好。开发期数建筑形式面积区间均价销售情况一、二期联排160-300㎡3300元/㎡100%三期（听雨观澜）独栋600-800㎡15000元/㎡100%双拼320-370㎡8000元/㎡60%联排250-310㎡7000元/㎡90%四期（圣罗伦斯）双拼250-280㎡6600元/㎡90%联排250-280㎡6600元/㎡洋房56-107㎡5000元/㎡辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新项目基本信息美地庄园楼盘地点沈阳桃仙机场国际航空港副城开发商沈阳美地房地产开发有限公司规划设计公司沈阳建筑设计院物业公司沈阳美地物业公司总占地面积500000㎡总建筑面积160000㎡容积率0.23规划总户数五期118套规划期数暂定五期开盘时间四期：2006年6月，五期2009年10月入住时间四期：2007年，五期未定空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园辽宁通启市场研究咨询有限公司提供忠诚︱敬业︱实干︱创新在售产品情况：空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园本项目暂定五期，一、二、三、四期均已售罄，目前只有五期“苹果园”在售；项目前三期只有独栋产品，四、五期加入联排，五期又增加了叠加产品；前四期产品价格比较低，均价只有45