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邹城项目整体策划方案建议书和记中原2013.03.10谨呈:邹城鲁兴公司报告思路与结构项目思考项目分析项目定位项目营销策略慎于思慎于思，才能敏于行——袁枚我们的思考对项目的理解：一、本项目作为市区规模最大的项目之一，对城市功能升级，形象提升，及对鲁兴的品牌价值的提升将产生大的影响；二、本项目由酒店、商业、公寓、住宅组成，符合现代都市地产发展趋势，具有高瞻远瞩的前瞻性，是邹城真正意义上的城市综合体；三、本项目操作难度大，对资金的要求高。需要准确的市场定位、创新的概念设计、科学的市场营销、和精妙的推广策略。核心的问题1、如何科学规划本项目的各业态组合定位？使其能有效避免未来市场风险，又能打造差异化的核心竞争力？2、如何平衡短期资金回收与利润最大化？3、如何协调各业态的矛盾与冲突，实现项目价值最大化？4、如何挖掘本项目价值最佳点，增强竞争力？我们的思路思路决定出路——郭海东1、深入研究市场，建立分析模型，全面降低市场风险，实现项目价值最大化；2、平衡风险最小与利润最大之间的矛盾，制定科学的战略布局及市场定位；3、综合市场及收益诉求，合理制定推广、销售节奏，实现最佳投资收益；4、结合我司积累的项目操作经验，深入分析地块价值，把握不同业态的价值规律，实现项目价值最大化。明于势明大势者得天下——猎鲸理论邹城房地产市场的现状与格局城区规划我市城市总体规划是由山东省城乡规划设计研究院编制，2011年5月经山东省人民府审批实施，规划期限至2020年，用于指导我市各项城乡规划编制、建设项目地等工作。规划确定我市城市性质为国家历史文化名城，现代化能源城市。城镇规模等级结构分为三级，一级为邹城市中心城区；二级为城前、看庄、太平三个中心镇；三级为一般建制镇。规划至2020年城镇化水平达到60%左右，城市人口达到50万人左右，城市建设用地52平方公里。城市规划区包括钢山、凫山、千泉三个街道办事处及中心店、北宿、唐村、峄山、大束、太平等六个镇辖区范围。中心城区城市建设用地发展的总体要求是“东拓、南控、西限、北跨、中优”，即城市向东拓展；向南控制不突破规划南外环路；向西不得跨越压煤线；向北跨越铁山、岗山风景区发展，优化现状建成区，进一步完善城市功能。城市空间布局形成“一核两轴四片”的结构。一核：指城区中部的绿色核心—岗山、铁山风景区。两轴：指沿崇义路—择邻路、太平路—矿建路形成东西向发展轴线；沿峄山路形成南北向发展轴线。四片：指规划城区划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、东部片区、西部片区、北部片区。格局1、邹城新区初具规模，区域价值在未来三年有较大提升；2、商业地产投资兴旺，市场竞争激烈；3、区域商业环境前景看好，但三年内区域商业氛围还处于培育期；4、城市经济在全国靠前，为星级商务酒店的投资提供了比较好的投资环境。项目区位区位概况分析项目位于交通市政配套星级酒店的要求商业的商圈评级写字楼的要求住宅的十分钟理论项目价值与机会机会点酒店:普通星级酒店竞争异常激烈，全球知名的品牌酒店存在较大的发展空间；商业：市级商圈逐渐形成，商业价值凸显，中高档综合商业和专业主题化商业曾在较大机会；公寓：区域战略地位的提高，将有力推动公寓的价值实现，公寓低端市场趋于平衡，中高端市场空白点；住宅：中高端住宅将成为市场热点。价值点1、城市综合体，提升项目品牌价值及市场整合力，满足多元化市场需求；2、大规模商业楼面，如果能合理布局将大大提升了项目的开发价值；3、品牌酒店提升了项目的国际化形象气质；4、品牌商超的进驻将大大提升项目的整体价值。难点1、在当前区域商业气候还没形成的情况下，商铺销售存在一定压力，需要重点突破；2、项目规模大、功能多，容易给市场造成形象识别的混乱；3、市场不确定因素多，存在一定的市场风险。主要竞争对手分析谋于略上兵伐谋，其次伐交，其伐兵，其下攻城——孙子项目定位战略定位：——打造城市标志性的城市综合体邹城最具特色的城市建筑群之一最具影响力的城市综合体之一城市国际化形象的窗口战略目标销售和资金回笼为第一目标？树立品牌和形象为第一目标？品牌和销售两者都要？√如何实现战略目标集为大，散为活集——多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌形象和市场整合力，实现价值的最大化；散——结合开发战略和市场的需求，把握时间节点，控制销售节奏，分批推向市场，实现利润最大化。战略布局战术突破以酒店、商超作为形象支点，撬动整个项目形象价值；什么样的客户决定了什么样的物业价值，通过商业和公寓的优质客户提升整体价值；以主题化和差异化的形象气质，增加项目的附加值。健于行千里之行始于足下——老子形象定位总体形象定位——CBD国际商务中心突破方向：突出核心核心价值突出规模效应突出功能复合型商业单独定位，避免矛盾点品牌策划一个真正的城市综合体：项目规模大，项目功能全，项目档次高。品牌价值的思考：必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流，才能实现利益最大化。创新价值观创新概念（形象、理念、文化、功能、）创新服务创新营销推广创新文化文化承载量越大的项目,其效益释放量越大——王志刚将亚圣（庄子）文化融入楼盘形象概念设计：孔孟桑梓之邦，文化发祥之地。持中庸之道，俯瞰全城。将潮流时尚文化融入儒家文化：时尚来源于生活，生活是历史长河的一部分，历史沉淀出了文化，理解了文化才能更好的理解时尚。推盘节奏模式一：形象主导：酒店→商业（商超）→公寓→住宅模式二：资金主导：住宅→公寓→酒店→商业模式三：形象＋资金主导：国际知名星级酒店→住宅→商业→公寓营销工作组织组织结构项目总监销售经理招商经理销售主管销售主管招商主管招商主管销售员销售员销售员销售员招商员招商员招商员招商员我们的销售思路——招商和销售齐头并进招商：希尔顿主题酒店沃尔玛超市销售：一个现场售楼部，一个市中心外展点。售楼部亮点：4D影院希尔顿主题酒店希尔顿酒店集团公司（HiltonHotelsCorporation）希尔顿国际酒店集团是总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除北美洲外全球范围内希尔顿商标使用权，管理405家酒店，包括263家希尔顿酒店、142家斯堪的克酒店，在全球的78个国家拥有超过7万名雇员，有10多个不同层次的酒店品牌。沃尔玛沃尔玛公司（Wal-MartStores,Inc.）（NYSE：WMT）是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首4D影院4D影院是从传统的立体影院基础上发展而来，相比较于其他类型影院，具有主题突出、科技含量高、效果逼真、画面冲击性强等特点和优势。随着影娱乐技术的发展和娱乐市场的需求，人们不仅将震动、坠落、吹风、喷水、挠痒、扫腿等特技引入3D影院，还根据影片的情景精心设计出烟雾、雨、光电、气泡、气味等效果，形成了一种独特的体验，这就是当今十分流行的4D影院。由于观众在观看4D影片时能够获得视觉、听觉、触觉、嗅觉等全方位感受，近年来4D影院的发展非常迅猛。和于道天时不如地利，地理不如人和——孟子楼盘顾问专家服务于中国16个城市公司简介和记中原房产代理战略机构（原名万兴伟业）是业界极具影响力的顾问企业，专业从事房地产策划、代理与顾问工作，同时兼顾房地产培训业务。我们的理论水平是看的见摸的着，我们的《置业顾问培训实务》即将出版．我们的实战能力是有证可鉴的，在全国各地做了大量的住宅盘、商业盘与写字楼盘成功案例。我们的营销模式操作性极强。特别是对滞销楼盘,无一例外的实现了销售成功！核心竞争力一、用经验武装头脑公司大部分的员工都有着多年多个楼盘的从业经验，相关知识丰富，实战能力强。打破了房产销售是“青春饭”的传统观点，将地产销售职业化。二、敢于紧逼目标客户在销售过程中，针对目标客户的实际情况大胆提出了“逼定”这一工作环节，让我们的置业顾问始终掌握着主动权，大大提高了客户的初次成交率。但“逼定”必须要对客户情况有十足的把握，这就需要丰富的销售经验，否则将适得其反。核心竞争力三、严谨的工作作风工作中坚持团结协作，互动互助的工作作风。发扬团队精神，达到最大的工作效率。四、诚信塑造品牌销售过程中以“共同甲方、双赢互利、长期合作”为宗旨，努力为开发公司打造企业品牌。核心竞争力五、专业与学习所有员工都经过公司专业的培训（自编教材），并具有较长的实践经验，同时每天有早会，共同学习分配任务；每周例会交流经验互相学习汇报成绩；每月大会学习、修订计划、重布销控。六、军事化管理我公司楼盘实行强有力的军事化管理，具有强大的执行力。七、有责任感的企业文化我公司对员工定期进行培训，将个人的社会责任感、集体责任感、家庭责任感紧密结合在一起，使我们的员工在做好本职工作的同时成为一个服务社会、感恩社会，并能感染周围的人。核心竞争力八、自有的理论研究体系我公司在楼盘运作过程中,坚持实际工作与理论研究向结合,形成了自己独有的房产销售理论体系如:简约地产理论、售楼部建设标准与流程建设、管理体系与评判标准，为销售工作提供了充分的理论支持。选择我们——就是选择成功与效益！由于对项目接触时间较短，本次提案主要以策略为主在双方确定合作内容和框架后，具体执行方案我司再行提出。THANKS