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修武房地产市场调研分析报告2019年11月21日目录一、修武县概况1.1宏观经济发展概况1.2城市发展规划1.3宁城新区二、修武土地市场简析2.1历年商品房建设用地成交用地分析2.22019年修武成交商品房建设用地一览表2.32019年修武商品房建设用地供应计划三、修武房地产市场分析3.1房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火3.2旅游、卫星城市的发展定位，使居住价值进一步提升3.3市场供应激增，销售压力显现3.4在售楼盘指标分析一、修武县概况修武是千年古县，殷商时称“宁邑”，公元前1046年，周武王伐纣途中遇雨，在此驻扎修兵习武，改名为“修武”。修武县位于河南省西北部，北山南川，山川各半，总面积678平方公里。东邻新乡市获嘉县、辉县市，南接焦作市武陟县，西连焦作市区，北靠山西省晋城市、泽州市和陵川县，全县南北长40公里，东西宽36公里，最窄处4公里，版图为不规则哑铃状。其位于中原城市群半小时经济圈，济东高速、郑焦高速、新月铁路穿境而过，南水北调、西气东输两大工程在此交汇连接，区位优势突出。修武农业基础较好，是全国粮食生产先进县、全国农田水利基本建设先进县、全省畜牧业发展重点县。一、修武县概况修武县属暖温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明，气候宜人。年平均气温14.5℃，春季平均气温14.8℃，夏季平均气温26.4℃，秋季平均气温15.0℃，冬季平均气温1.7℃。修武山水秀美，独具神韵。境内有云台山、青龙峡、峰林峡、圆融寺、胜果寺、商冢、汉献帝陵、韩文公祠、竹林七贤遗址、当阳峪瓷窑遗址、金牛洞等景区景点数十处。特别是云台山景区自1984年开始考察论证、继而开发建设以来，目前已发展成为同时拥有全球首批世界地质公园和国家级风景名胜区、全国文明风景旅游区、国家首批5A级旅游景区、国家森林公园、国家级猕猴自然保护区、国家水利风景区、国家自然遗产、国家文化产业示范基地等一个世界级、八个国家级称号于一身的大型生态旅游景区，创造了全国瞩目的云台山品牌。1.1宏观经济发展概况01020304050607080901000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%GDP56.9466.972.477.180.287.1固定资产16.523.6533.747.016077.1增长率89.90%43.33%42.50%39.50%27.63%28.50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年一、修武县概况修武博爱武陟温县沁阳孟州济源焦作郑州固定资产投资77.1116.1155120170151.8224970.822757GDP87.1163.71801552351703301247.614000固定投资占比88.52%70.92%86.11%77.42%72.34%89.29%67.88%77.81%68.92%2019年焦作各县市固定资产投资总量/GDP总量（亿元）从右表的对比来看，修武县房地产市场发展尚处于起步阶段，固定资产投资比重仅次于孟州，县城经济发展主要依靠固定资产投资的拉动。经济基础较为薄弱。修武县近年固定资产投资总量与GDP综合图表数据来源：焦作市统计局修武博爱武陟温县沁阳孟州济源焦作社会消费品零售总额（亿元）21.429.445.935.744.737.669321.8人均可支配收入（元）1485915200146761464515485151101633015781一、修武县概况01020304050607080修武博爱武陟温县沁阳孟州济源13500140001450015000155001600016500社会消费品零售总额人均可支配收入2019年焦作各县市固定资产投资总量/GDP总量（亿元）1.1宏观经济发展概况2019年，修武县社会消费品零售总额21.4亿元，在焦作各县市排名倒数第一，人均可支配收入14859元，排名高于武陟、温县。商业发展不活跃。2019年焦作各县市经济指标对比图表数据来源：焦作市统计局一、修武县概况1.2城市发展规划城市总体布局：规划修武县城总体布局结构为“一心、两轴、三片区”。“一心”：云台大道－丰收路城市中心。“两轴”：云台大道城市综合功能主轴，规划以发展旅游服务、文化娱乐、生态景观为主。丰收路城市综合功能副轴，规划以发展旅游服务、生态景观、对外交通为主。“三片区”：北部区：丰收路以北、云台大道以西的城区部分。东部区：云台大道以东的城区部分。南部区：丰收路以南、云台大道以西的城区部分。焦作卫星城，旅游服务基地一、修武县概况1.2城市发展规划发展定位：云台山旅游服务中心、焦作东部城市组团以纺织、食品加工为特色，以机械装备制造和电子设备制造为潜导的产业集聚区生态宜居城市总体规划发展方向：“西联，东优”“南拓，北限”“中整合”一、修武县概况1.3宁城新区宁城新区总体定位修武县新的行政办公中心以及商业副中心,教育和房地产业的重要发展区域,同时承担修武县产业集聚区的各项配套服务功能,独具修武地域文化特色、功能完善、环境优美、生态宜居、极具区域吸引力的现代化新城区。一、修武县概况1.3宁城新区010002000300040005000600070008000900010000单位：万元00.050.10.150.20.250.3房地产投资额6730722091709522增幅—7.28%27.01%3.84%2007年2008年2009年2010年二、土地市场简析2019年－2019年修武商品房建设用地成交总价对比（万元）2019年，修武县商品房建设用地成交面积263.28亩，成交总价9208.59万元，平均亩成交单价35.11万元，较2009年平均亩成交单价上涨154.05%。土地价格的拉升，势必将进一步带动房地产价格的上涨。究其原因，与修武县作为焦作卫星城市的发展定位有关，再者，凭借其优质的旅游资源和旅游兴县的发展方针，也较多的吸引了旅游地产项目的投资和开发。2.1历年商品房建设用地成交分析2019年－2019年修武商品房建设用地成交面积与单价对比（亩/万元）数据来源：土地市场网2.22019年修武成交房地产用地一览表日期项目名称项目位置项目面积(亩)出让方式成交价格（万元）成交单价（万元/亩）使用权人容积率约定开工工时间约定竣工时间2019年1月11日焦作市亿祥置业有限公司房地产开发丰收路中段北侧80.86挂牌3315.1241.00焦作市亿祥置业有限公司≥1.72019年6月16日2019年6月15日2019年1月11日焦作市亿祥置业有限公司房地产开发云台大道南段东侧71.48挂牌2930.4941.00焦作市亿祥置业有限公司≥1.92019年6月16日2019年6月15日2019年1月11日焦作市亿祥置业有限公司房地产开发云台大道南段东侧61.40挂牌2517.6341.01焦作市亿祥置业有限公司≥1.92019年6月16日2019年6月15日2019年2月15日产业集聚区现代生活服务中心、生活区修武县产业集聚区腾达路东段南侧74.83挂牌1277.2617.07河南诚友置业有限公司≥0.72019年2月20日2019年12月30日2019年4月21日修武建业房地产开发有限公司商业开发温盘路南侧34.87挂牌1743.6850.00修武建业房地产开发有限公司≥2.52019年10月11日2019年10月10日2019年4月21日修武建业房地产开发有限公司商业开发宁城大道北侧83.36挂牌4168.0050.00修武建业房地产开发有限公司≥2.52019年10月11日2019年10月10日2019年6月2日焦作市亿祥置业有限公司房地产开发丰收路中段北侧82.01挂牌3339.8640.72焦作市亿祥置业有限公司≥1.92019年8月31日2019年8月30日2019年7月1日河南三兴房地产有限公司房地产开发南台路东段南侧10.32挂牌840.0081.40河南三兴房地产有限公司≥2.12019年12月31日2019年12月30日二、土地市场简析数据来源：土地市场网2.32019年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）序号宗地位置宗地面积宗地用途序号宗地位置宗地面积宗地用途1修武县邮政局西侧、南侧44380住宅17青龙大道南段东侧65000住宅2修武县卫东路南段西侧17657住宅18青龙大道南段东侧68450住宅3城关镇小梁庄村东北5601住宅19城关镇东关村4081住宅5云台大道西侧、宁城大道南侧54200住宅20城关镇西门村36260住宅6云台大道西侧、宁城大道南侧54201住宅21城关镇赵厂村46764住宅7云台大道西侧、宁城大道南侧54204住宅25城关镇南门村4626商业8丰收路中段北侧54674住宅26岸上乡岸上村10220商业9七贤大道中段西侧51500住宅27岸上乡西沟村394114商业10青龙大道南段东侧(城西公园对面）44651住宅30郇封镇郇封村57254住宅11丰收路中段北侧（城西公园对面）51323住宅32郇封镇十里铺村5945商业12青龙大道南段东侧(城西公园对面）51433住宅35修武县产业集聚区31647公租房13云台大道中段西侧13380住宅36方庄镇韩庄村北、铁匠庄村北2739233商业14丰收路中段南侧68697住宅37方庄镇古汉村9887商业15宁城大道北侧55573住宅38方庄镇赤庄村3390商业16温盘路南侧23249住宅44西村乡甲板创村52294商业二、土地市场简析数据来源：土地市场网二、土地市场简析2.32019年修武县国有建设用地供应计划（房地产用地）2019年，修武县房地产建设用地供应面积4173888.69㎡（约合6260.83亩），县城建成区房地产建设用地供应面积869904.69㎡（约合1304.86亩），各乡镇（特别是旅游资源集中的乡镇）及产业聚集区房地产建设用地供应面积3303984㎡（约合4955.97亩），结合修武得天独厚的旅游资源优势，可以明显看出，2019年修武县房地产建设用地的供应偏向于各乡镇结合旅游开发的房地产项目；县城房地产市场供地则偏重于城南宁城新区的开发，主要以青龙大道，云台大道，宁城大道，丰收路沿线的地块为主，结合部分老城区城中村改造项目。焦作市卫星城市的发展定位和旅游兴县的发展方针，为修武房地产市场的发展提供了新机遇，如何增强修武县城的辐射能力和聚集能力，使修武的居住价值进一步突显，是修武目前需要亟待解决的问题。3.1房地产投资爆发式增长，住宅单价的拉升导致销售不温不火修武博爱武陟温县沁阳孟州焦作房地产投资（万元）226743327019030300004305524200382729销售面积㎡8409696776123821560002019621272704267072019年1－9月份焦作各县市房地产投资额与销售面积对比三、修武房地产市场分析数据来源：焦作市统计局从右图表的数据来看，2019－2019年，修武县房地产投资额逐年稳步增长，而根据焦作市统计局公布的数据，仅2019年1－9月份，修武房地产投资额直接跳涨至2.26亿元，房地产投资爆发式增长。根据调研走访的情况来看，2019年11月份，修武县多层住宅价格由2019年的均价2000元/㎡左右，直接飙升至目前2500－3000元/㎡的市场均价，住宅单价的迅速拉升，对于正处在起步阶段的修武房地产市场影响较大，反映在市场销售面积上，同时期的商品房销售面积8.4万㎡，环比仅增长了1.7%。历年修武县房地产投资额对比图表（万元）三、修武房地产市场分析2009年2019年商品房施工面积9.3万㎡17.8万㎡商品房竣工面积0.5万㎡5.4万㎡商品房新开工面积0.5万㎡14.4万㎡住宅销售面积7.6万㎡8.7万㎡住宅销售额1.1亿1.3亿住宅销售均价1447.37元/㎡1494.25元/㎡2009年－2019年修武县商品房数据对比从上表对比可以看出，2019年，修武县商品房施工面积17.8万㎡，较2009年增长8.5万㎡，增幅