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附件：产报评评评房地估价告定量准目录表1房地产估价报告一般项目评评评准…………………………2表1-1比较法评评评准……………………………………………6表1-2收益法评评评准…………………………………………………7表1-3-1成本法（房地）评评评准…………………………………………9表1-3-2成本法（建筑物）评评评准………………………………………11表1-3-3成本法（土地）评评评准…………………………………………12表1-4-1假设开发法（现金流量折现法）评评评准…………………13表1-4-2假设开发法（传统方法）评评评准………………………………14表1-5基准地价修正法评评评准………………………………………15表2房地产抵押估价特殊项目评评评准…………………………16表3房地产估价报告评评工作表…………………………………略表1房地产估价报告一般项目评审标准评评分项序号评评子项评评评准评准分扣分项目分值及说明1封面（或者扉页）要素齐全，表述准确、简洁。1(1)要素包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人（名称或者姓名）、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价报告出具日期。每缺少一项，扣0.5分。(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。2*致估价委托人函内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。3(1)内容包括：评题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称或定义、内涵）、估价方法（名称）、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名。其中，房地产估价机构未盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项或没写错一项，扣1分。(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。(4)致函日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。3目录内容完整，前后文字、页码一致。2(1)内容包括：评题（目录）、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。每缺少一项，扣0.5分。(2)估价结果报告二级评题缺少或者不全的，扣0.5分。(3)估价技术报告二级评题缺少或者不全的，扣0.5分。(4)目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未评注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件︵14分︶4*估价师声明内容完整、规范，针对性强。3(1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1~2分。(2)声明内容与估价假设和限制条件混淆的，扣1分（3）未说明哪些注册房地产估价师进行了实地查勘或的哪些注册房地产估价师未进行实地查勘，扣1分。(4)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名或名称、内容、相关资格、职称或资质的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1～2分。(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期的，扣2分。(6)无两名以上注册房地产估价师签名的，属于不合格内容。5*估价假设和限制条件估价假设和估价报告使用限制必要、合理、针对性强。5(1)内容包括：本次估价的各项假设前提、估价报告使用限制。缺少相关内容的，扣2分。(2)估价假设未按一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设进行说明的，扣1～2分。（3）当价值时点与实际实地查勘期不一致的，未在假设和使用限制条件中进行说明的，扣2分。（4）未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。(5)估价假设针对性不强的，扣1～2分。(6)估价报告用途、使用者、使用期等使用范围不明确的，扣1～2分。(7)估价假设严重错误（包括随意编造、不应有而有、应有而没有）的，属于不合格内容。6*估价委托人基本信息完整。1基本信息包括：单位名称、住所和法人代表项目，或个人姓名和住址。每缺少一项，扣0.5分。7*房地产估价机构基本信息完整。1基本信息包括：房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或者执行事务所合伙人姓名、估价资质等级和资质证书编号。每缺少一项，扣0.5分。8*估价目的表述明确、规范。2(1)估价目的表述不明确或不具体的，扣1分。(2)估价目的表述不规范的，扣1分。(3)估价目的表述错误或者未对应相应行为的，属于不合格内容。（4）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，属于不合格内容。9*估价对象估价对象范围界定清楚，基本状况描述简明、全面、准确。5(1)估价对象财产范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。(2)估价对象基本状况包括：名称、坐落、规模（如面积等）、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣1～2分。(3)土地基本状况中还应当包括：四至、土地使用期限、规划条件、开发程度。每缺少一项，扣1分。(4)建筑物基本状况中还应包括：建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况。每缺少一项，扣1分。(5)估价对象有虚构、遗漏的、编造估价对象状况的，属于不合格内容。10*价值时点确定正确，确定理由简要、具体。2(1)价值时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5分。(2)价值时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。二、估价结果报告︵28分︶11*价值类型价值类型明确，价值内涵或者定义准确。3(1)价值类型未明确或者不正确的，扣2分。(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1分。(3)价值类型选择或者价值定义、内涵表述有严重错误，属于不合格内容。12*估价原则原则完整、准确，具有针对性。2(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项，扣0.5分。(2)所列估价原则无简要定义或不准确的，扣0.5分。(3)所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。13*估价依据依据完整、必要、合法有效、表述准确。2(1)必要的法律法规、估价评准和指导意见或办法等依据未列明的，每缺少一个，扣1分。(2)法律法规、估价评准和指导意见或办法名称表述不准确，扣1分。(3)多列估价依据（包括所列估价依据不适用）的，多列一个，扣1分。(4)主要估价依据遗漏、估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，采用已废止且不适用的法律、法规、评准，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。14*估价方法估价方法的名称规范、定义简明、准确。3(1)估价方法名称不规范的，扣1分。(2)估价方法无定义或定义不简明、不准确的，扣0.5～1分。(3)与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。15*估价结果完整清晰，前后一致。3(1)估价结果（包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或者单价的，应说明理由）表述不完整的，扣0.5～1分。(2)估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，评估价值明显偏高或偏低的，属于不合格内容。16*注册房地产估价师基本信息完整，角色明确。2写明所有参加估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，并应由本人笔签名及注明签名日期。每缺少一项，扣1分。17*实地查勘期表述准确，真实。1表述不准确的，扣1分。18估价作业期表述正确，时间合理。1(1)表述不正确的，扣1分。(2)时间过短难以保证按质完成的，扣0.5分。三、19*实物状土地实物状况描述与分析描述内容完整，分析客观，具有针对性。3(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。况描述与分析建筑物实物状况描述与分析描述内容完整，分析客观，具有针对性。(1)描述内容包括：名称、规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等。每缺少一项，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。20*权益状况描述与分析描述内容完整，分析客观，具有针对性。3(1)描述内容包括：用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税款情况、查封等形式现在权利情况、权属清晰情况等。每缺少一项，扣0.5分。(2)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。应有而没有的，每缺少一项，扣1分(3)缺少分析的，扣2分。(4)分析针对性不强的，扣0.5～1分。21*区位状况描述与分析描述内容完整，分析客观，具有针对性。3(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。(3)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。(4)周围环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。(5)未分析区位状况优劣或其对估价对象价值影响或价格影响的，扣1分。(6)分析针对性不强的，扣1分。22*市场背景描述与分析描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。3(1)描述内容包括：当地经济社会发展简况、当地房地产市场总体状况、同类房地产市场状况。每缺少一项，扣2分。(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。(3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。23*最高最佳利用分析（根据估价目的评估现状价值可无）分析内容完整，具有针对性，结论正确。3(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、财务可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。(2)未说明估价前提的，扣1分。（3）分析针对性不强的，扣1～2分。(4)分析结论错误的，扣3分。估价技术报告︵50分︶24*估价方法适用性分析逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。3(1)分析内容包括：比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的适用性、选用的估价方法的技术路线。每缺少一项，扣2分。(2)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。(3)理论上适用但客观条件不具备的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不充分的，扣1~2分。(4)理论上适用的估价方法未选用且未说明理由，或估价方法选用错误，属于不合格内容。（5）选用的估价方法未简述选用理由的，扣1分。(6)估价技术路线表述不清晰的，扣0.5～1分。(7)估价技术路线表述错误的，扣3分。（8）与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。25*估价测算过程估价基础数据来源依据充分，估价参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。30(1)按照表1-1～表1-5相应的估价方法评评评准进行评评。(2)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。（3）理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。(4)选用的估价方法没用测算过程的，该估价方法的得分为零分。26*估价结果确定估价结果确定方式恰当、理由充分。2(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)评估价值偏高或偏低的，属于不合格内容。27*附件附件资料齐全、完整、真实。4(1)基本资料包括：估价委托书复印件、估价对象