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中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式前言1.营销策划指导思想孙子云：以正合，以奇胜。这正是我们对于“昌龙城市花园”的策划指导思想。它包含了战略运作和战术操作中的“战略”与“策略”两个概念。也就是说，我们在进行本项目营销策划时，既要有战略的整体思考与规划，这是居于高层面的统筹构思，是高瞻远瞩的方略；又要具备战术上的实操方法，它是战略运作的具体内容，也是战略方案的实施手段。2．“以市场需求为导向”是我们的营销案旨现在是二十一世纪，我国的市场经济已进入了全新的阶段，所谓的市场经济就是“市场决定一切”，不论任何企业，任何产品，任何人都要遵循市场游戏规则。特别是竞争日趋激烈的重庆市房地产业，想要在竞争中取胜，我们一定要有很强的现代营销意识。因此，我公司在营销策划与操作过程中一向是本着“以市场需求为导向”的营销宗旨。3．减少产品进入市场的障碍、节约营销费用、增加企业收益是我公司营销策划的目的根据贵公司提供的《昌龙城市花园可行性研究报告》，我们清楚“昌龙城市花园”作为一个深思熟虑的项目，一直处在不断的完善过程中。我公司在接触该项目后即组织市场调研小组对项目所面临的市场环境（项目位置、周边环境、区域业态分布、区域消费群体结构、消费水平、消费力等）以及当前重庆市房地产业的开发状况（供应状况、销售状况、竞争状况、价格走势、空置量等）进行了调研分析，根据市场最新动态和发展情况，着重从市场的角度出发，对该项目的市场定位做进一步的验证，对项目的产品设计提出一些切实的且具创新发展意识的构想，并就项目的入市推广提出本公司的思路和策略。目的是尽量规避开发风险，使贵公司的产品更能迎合市场需求，在最大程度上减少产品进入市场的障碍，以更策略的推广手段减缓市场压力，强化产品的竞争力，争取以有限的推广费用赢得理想的销售效果，获取最大的经济效益和社会效益。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式第一部分市场定位一．项目概况1．项目基本情况（1）位置：重庆市南岸区六小区光电路与桃园路交汇处（重庆经济技术开发区）（2）开发商：重庆昌龙实业（集团）有限公司（3）联建单位：重庆明光仪器厂（国营三三八厂）（4）项目建设期：二年2．经济技术指标（1）项目总用地面积：17360m2（2）总建筑面积：80604m2其中地面建筑面积：住宅：59556m2临街商业门市建筑面积：4828m2架空层建筑面积：3537m2办公公寓建筑面积：2689m2半地下车库及门市建筑面积：9994m2（3）建筑物占地面积：6072m2（3）覆盖率：34.98%（4）容积率：4.36（5）绿化率：32.5%（6）停车位：189辆（室外65辆）（7）住宅总户数：612户中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式户型分配：户型建筑面积（m2）一室一厅一厨一卫51.22二室一厅一厨一卫62.79，67.45二室二厅一厨一卫66.29，72.67二室二厅一厨二卫93.12，96.84三室二厅一厨二卫87.92，93.02，94.36，96.78，101.66，104.64四室二厅一厨二卫106.69，118.16五室二厅一厨二卫142.863．开发商简介重庆昌龙实业（集团）是由一家核心企业、五家紧密企业、多家半紧密和松散企业组成的企业集团。该集团拥有注册资本4450万元。经营规模近二亿元人民币。涉及工业、房地产业、商业、信息产业等众多领域。是近年来通过资本运营、资产重组等稳步求实发展而迅速崛起的跨行业企业集团。昌龙（集团）公司以“以人为本、德才兼备、勤奋求实”为企业理念，抓住改革开放和西部大开发的机遇，以“在发展中提高，在提高中发展”的企业目标，向更广泛的经营领域和更高层次的科技领域拓展。重庆昌龙房地产开发公司是重庆昌龙实业（集团）有限公司下属全资独立法人公司。该公司成立于一九九七年，注册资金800万元，经营规模超亿元，开发资质为三级（待升二级）。公司成立以来，在南坪商业步行街成功地开发了20000m2的昌龙大厦，它是南岸商业步行街上具代表性的商务大厦，已全面完成租售工作，入住率达100%，该项目在开发过程中获得了建设主管部门的多项奖项；1998年7月，公司拟开发的含谷服装工业园规划方案，获重庆中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式市“最新创意奖”。4．项目周边环境（1）项目为南低北高高差9米，西高东低高差为4米的“L”型地块，总体高差达13.5米。光电路与桃园路紧依地块的北侧和东侧，在项目的正北角交叉。地块位于重庆经济技术开发区内，北隔光电路是明光仪器厂和明光中学，南面紧连明佳医院和明光厂宿舍，西边亦为明光厂宿舍区，东边隔桃园路是二十四研究所宿舍区。（2）本项目周边规划混乱，绿化分布零星稀少，大多建筑均为八十年代末、九十年代初建成的砖混结构住宅或厂房。（3）项目周边除明佳医院（明光厂职工医院）和明光中学、明光幼儿园及零星便利店、饮食店外，社区商业配套和其它市政配套都极为贫乏，光电路和桃园路上人气清冷萧条。（4）项目西面、北面皆距长江约500米，在10层以上可观江景，高点可望见鹅公岩大桥。美丽的长江景观和壮丽雄伟的鹅公岩大桥是该项目在设计中可以利用的重要元素。（5）项目地块略高于周边位置，属上风上水，且主干道光电路宽40米，次干道桃园路宽30米。特别是光电路规划较好，给人以整洁，清爽的感觉。（6）重庆经济开发区于93年4月经国务院批准成立，至今已进驻外商投资企业285家，其中投资额上千万美元的项目24个，有世界500强和著名跨国公司11家。这些生产企业多为现代化新型企业，设备工艺先进，污染度极轻并能达到国家环保要求。（7）离项目约200多米有一家大型农贸市场—西计农贸市场。5．交通状况（1）现状概况南坪至江北机场约30公里、至菜园坝火车站4公里、至朝天门码头5公里；南岸白鹤梁—鸡冠石段分布有70个码头泊位。南坪现有南坪客运站和长途汽车站，渝黔高速公路起点于南坪。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式鹅公岩大桥和滨江路的通车，改变了昔日的交通状况，使南坪逐渐成为较理想的居住区域，住宅销售对外辐射能力加强。（2）交通规划公交：构建三大客运集散点，建立南坪以四公里、弹子石、铜元局为中心的交通枢纽站。轨道：轨道3号线规划区内长4.2公里、分布3个站；轨道4号线规划区内长5.5公里，分布3个站；在四公里规划一个换乘中心（占地3000m2）和一个车辆保养场（占地30公顷）、一座车场（占地35公顷）。港口码头：在黄桷渡拟建旅游码头，扩建四大港区（即铜元局、海棠溪、弹子石、鸡冠石），取消苏家坝危险品码头。铁路：东南环线铁路南北贯穿规划区，区内分别有四公里火车站、鸡冠石火车站、线路长约17公里。6．公交线路115路、119路、366路、361路、121路、428路、372路、304路、386路等多条线路公交车通达本项目，可直接达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、巴南区等主要城区。公交线路交通情况表：线路起止站点站点离本项目距离发车时间361麦德龙—解放碑50米6：00---20：30903七小区—人和街50米6：00---22：00962南坪—杨家坪20米6：00---20：30428南坪—杨家坪50米6：00---23：00115五小区—大石坝300米6：00---20：30121六小区—花园新村20米6：00---17：30901六小区—陈家湾20米6：00---23：00中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式119六小区—石桥铺20米6：00---22：00366本田—弹子石50米6：00---20：00365六小区—陈家坪500米6：00---19：30372南坪—朝天门500米6：00---22：00125南坪—人和400米6：00---20：00364南坪—二朗（经鹅公岩大桥）20米6：00---20：30专线车区府—弹子石50米6：00---23：00专线车龙职中—农机公司50米6：00---23：00注：115、121、901、119为起点站，其余均为中间站。7．南岸区市政配套情况（1）商业：重庆百货南丰商场、金台百货、南岸商业大厦、浪高百盛、浪高地下商场、宏声地下商场、贝迪江南商都、西计大厦、大型仓储商场--麦德龙、山城平价超市、十分利超市、渝通超市以及一站式购物大型超市普尔斯马特。（2）教育：开明小学、开明中学、珊瑚幼儿园、珊瑚小学、珊瑚中学、南坪中学、南坪实验一小、西计幼儿园、西计子弟校、电建幼儿园、电建子弟学校、怡丰实验学校、第二外国语学校、明光中学、明光幼儿园、龙门浩职业中学、天台岗中学等。大学有重庆交通学院、重庆商学院、重庆教育学院、重庆邮电学院等。（3）医疗：重庆第六医院、南岸区人民医院、开明医院、区卫生防疫站、明佳医院、西计医院、电建医院。（4）金融：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、信用联社、交通银行、光大银行、中国信用、浦东发展银行等各大银行营业网点。（5）邮政：南岸区邮政局、电信营业部、邮政怡丰分所。（6）休闲娱乐：宏声广场、正扬广场、南坪步行街、科普中心、南山风中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式景区、南温泉等。二．市场背景（客观经济形势下蓬勃发展的房地产业）1.我市房地产业运行平稳并呈良好的发展势头随着住房制度的深化，近两年来，全国基本上完成了住房实物分配，集团消费向住房货币分配个人购房转变，启动住房消费的各项政策陆续出台，个人买房的积极性得到有效调动，房地产市场从整体上来看平稳发展，呈现比较景气的势态。进入2001年后，市场呈现以下主要特征：（1）开发投资量持续增长，投资结构趋于合理去年，我市房地产开发投资施工规模在往年逐年攀高基础上继续走高。全市房地产投资总量达196.67亿元，同比增长40.9%，我市住宅施工面积达2508.30万平方米，同比增长32.3%。房地产的迅速发展，使得房地产开发近两年来在固定投资领域扮演着越来越重要的角色，去年我市房地产开发投资占社会固定资产投资的24.5%，房地产开发正成为我市固定资产投资快速增长的重要支撑。（2）非国有企业用于房地产的资金已占全市开发资金总量的九成近年来，我市房地产企业表现出多元化开发格局，非国有企业迅速增加，截至2001年底，全市共有房地产企业1700多家，其中非国有房地产企业占全市房地产企业的比重为88.9%，比1996年上升了22.1个百分点。至去年底，非国有房地产企业完成房地产投资，占全市房地产开发完成投资量的90.7%。非国有企业的迅速增加，正成为推动我市房地产开发快速增长的重要力量。（3）消费主体发生变化，销售总量逐年上升2000年个人购买商品住宅占商品房销售面积的87.5%，比1999年提高7.9中国