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内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引序号物业名称规模（万平米）区位商圈等级功能楼层业种经营情况主力店1金易都会2．00两路三级复合6百货在营重百两路店2国美电器0．27两路三级单一3家电在营——3汽博中心3．50加工区——单一——汽配在营——4易初莲花2．80新西路——单一4百货在营——5奥园15．00管委会————4购物在营——6西部建材57．30金开大道——单一建材在营——7财富中心16．00新光大道————————未入市——8米兰天空2．50松牌路————————未入市——渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。3．渝北区商业地产价格表商业物业楼盘名称地址参考价格（元/㎡）备注渝洲新城冉家坝龙湖居住区未出价总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个金易都会渝北区义学路2号5000（起）均价6000总建面0.50万平米金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方协信TOWN城北部新区未出价总建面29.70万平米，商业面积6.7万方社区商业物业楼盘名称地址参考价格（元/㎡）备注天一·顺和康城北部新区未出价，车位401个，均价1万总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个月伴湾渝北区兴科大道均价2708总建面18万平米，其中商业面积1.4万方金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个兰亭水云涧回兴镇2000-3000总建面7.25万平米，商业面积0.32万方，车位233个荣锦·龙汇苑新牌坊未推出总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个水晶郦城新牌坊4200-7900渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。第二部分本项目商业物业分析一．复地上城一期商业概况1．复地上城一期商业分布图2．商业指标商业位置商铺数量（个）总建筑面积（㎡）单个商铺建筑面积（㎡）层高（m）开间（m）进深（m）2号楼一层61729．6344.1-1084．95约4约7约202号楼二层41878．07暂时没有分割约4约7约205号楼一层51728．7931-68约4约7约205号楼41881．58暂时没有分割约4约7约20二层合计7218．07㎡二．复地上城周边商业概况1．项目周边商业概况融科蔚城金城银撙龙脊·万兴家园商业规模10407.11㎡5000㎡商业形态沿街底商，3.2米-6米层高沿街底商，7米以上层高，已做隔楼面积30-150㎡30-200㎡招商时间2005年10月2004年底租赁价格30-45元/㎡30-40元/㎡商业定位社区服务性商业社区服务性商业销售价格暂不销售9000-14000元/㎡销售情况80%物业管理费餐饮3．5元/㎡、其它2.8元/㎡1．5元/㎡交房标清水交房，预留清水交房，留给准水、电、电视、电话、网络排水点，无烟道推广统一招商、推广和管理无统一招商、推广和管理经营状况已十分利超市为主的19家社区服务性商业，06年-07年免收租金，08年按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。目前，已经有？家因经营惨淡退租，其余商业客户苦苦支撑，集体向地产公司要求经营补贴及减免物业管理费。中国邮政购买约100平米；中国移动购买80平米；双星运动用品租赁450平米；中国信合租赁250平米；餐饮3家租赁500平米；五金建材、电动工具租赁、150平米。零星小商家约100平米。租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。朝本项目的门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周边商业小结：（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售已经持续了一年以上的时间，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情况分析餐饮经营较好。2．北部新区大型社区商业概况奥园水晶郦城金科美镇上街商业规模37000㎡25000㎡10000㎡商业形态独立商业区，3层5个独立商业区。2-3层，层高3-4米，沿街底商及裙楼商业区面积20-200㎡60-300㎡40-1000㎡招商时间2005年5月2005年4月2006年10月租赁价格代客租赁20-80元/㎡代客租赁30-60元/㎡25-30元/㎡出租情况无无25%销售价格6500-14000元/㎡4500-8500元/㎡11000元/㎡销售情况15%，销售多为背街的60%30%物业管理费4元/㎡4元/㎡3元/㎡交房标准清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，墙面刷百，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）推广统一招商，统一推广，统一管理无统一招商、统一推广统一招商，统一推广，统一管理经营状况8月24日开街，卖师傅超市、秦妈火锅等3家餐饮企业签约正在经营的有：装饰公司，私家菜馆，五金店，美容美发，二手店，窗帘店，便利店等正在经营的餐饮为小型的社区商业，目前签约预计07年年初开业的为南充大酒店、小洞天餐饮大中型餐饮北部新区大型社区商业小结：（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一管理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情况较好，但是由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，很大程度增加购买信心，在最短的时间内回流现金，有效的回避了经营风险。此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要未来10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。3．市场情况对复地上城商业未来3年内的参考意义（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特别是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者的吸引力不足,并且卖不出开发商期望的价格。除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划》中提出，未来五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要重点打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。（3）在三北区域商圈的影响范围分别为：观音桥商圈主要服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区基本定位于家饰家具专业卖场，06年10月28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但更加精致。美国的阿士莱预计将在07年初进入，营业面积约为1000平米；（4）在07年7月首推金开大道2号楼，提高其号召力和辐射范围。但配合一期的入住可引入急需解决的生活配套商业，二层已社区超市为主，一层已服务性社区商业为主；（5）根据市场与自身的实际情况，07-08年可免收商业租金，09年商业租赁价格在15-25元/㎡的区间内较为适宜。而对于销售价格，针对集团客户购买，销售价格不能于周边项目相比，金开大道商铺价格在一楼8000-9000元/㎡，二楼5000元/㎡；（9）根据项目实际开发进度和鸳鸯当地人口的自然增长，在09年后有必要引进一家主力零售商家，面积在2000平米（如：新世纪连锁超市）；三．复地上城一期商业定位及规划1．商业定位——08年社区商业中心（社区超市、休闲水疗）复地上城占地约500亩，项目完成后居住人口约5000人。中型规模的居住社区需要合理的社区商业配套，统一形象、统一规划的社区商业本身具有升值潜力，对住宅后期的销售有强力支撑，并为业主提供多功能的服务，但单纯的以社区商业又无法消化如此大的商业体量，按商业与消费人口的配比关系1万方的商业面积需要2-3万人的人群消费，鸳鸯区域的商业已经到达近3万方，按此计算鸳鸯当地需要5-6万人的消费基础，这就需要3-5年的时间培育和消化商业，所以说复地上城商业真正突现价值应在2010年以后，目前商业招商会面临非常尴尬的境地。底层上裙楼商业作为目前在重庆社区商业的主要形式。社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，成为零售业及商业地产中有投资潜力的项目之一。但社区商业在商业业种、业态组合方面的局限明显，存