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杭州万象城案例分析2014.122©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目概况项目名称：万象城开发商：华润新鸿基房地产（杭州）有限公司开业时间：2008年8月29日地址：钱江新城富春路701号占地面积：9.95万㎡总建筑面积：80万㎡（地上55万㎡，地下25万㎡）物业组合：一期：购物中心（24万㎡），高层住宅（14万㎡）二期：超高层写字楼（11万㎡），超五星级柏悦酒店（6万㎡），服务式公寓（25万㎡）商业建筑面积：24万㎡商业楼层数量：B3~6F住宅咨询顾问：戴德梁行商业咨询顾问：第一太平戴维斯建筑设计公司：美国凯里森建筑事务所景观设计公司：贝尔高林国际(香港)有限公司立面设计公司：香港吕元祥建筑师事务所运营管理公司：深圳华润物业管理有限公司停车位数量：1300个商圈性质：省会城市新区商圈商业类别：城市综合体5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有华润新鸿基房地产(杭州)有限公司由华润(集团)有限公司、香港新鸿基地产双方共同投资成立。华润（集团）有限公司于1938年建基香港，是由中国政府在香港设立并控股的大型企业，集团业务非常多元化，主要包括零售分销、地产和公用事业三大板块。旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司，分别是：华润置地（HK1109）、华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润燃气（HK1193）、华润微电子（HK597）。华润置地有限公司（HK1109）是华润集团中国地产业务的旗舰，是中国内地最具实力的综合地产开发商之一。目前已进入内地20多个城市，总资产超过750亿港元、净资产超过360亿港元、土地储备面积超过2500万平方米。住宅有橡树湾、凤凰城、上海滩花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品。商业项目主要是万象城系列都市综合体项目。新鸿基地产，人称“亚洲地产领袖”，于1972年成立并于同年在香港上市（港交所：0016），目前是亚洲最大地产发展商之一，业务主要集中在香港和东南亚，擅长打造优秀的商业物业和优质住宅。在商业综合体项目上，IFC、APM等都成为成功运作的典范；在住宅项目上，第四代豪宅凯旋门更是香港高级住宅的标杆。新鸿基地产坚持发展最优质物业，秉承“快、好、省”的企业文化，在达致最高成本效益的前提下，建造优质物业，物业发展整个过程由新鸿基地产直接负责，包括从规划、建筑、购料、工程监管、销售到物业管理等各个环节，充分发挥各部门的团队精神，确保每个程序都处于高水平。两家企业总市值加起来超过4000亿港币，足见两大投资商强大的实力。更重要的是，他们都拥有丰富的综合体开发经验和先进的开发理念。华润新鸿基希望能够通过万象城项目带动区域内的文化、经济发展，实现对区域价值的再度提升。1.2项目简介开发商简介6©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有建筑设计公司简介凯里森作为全球化的建筑事务所在世界各地提供专业化设计服务，包括城市规划设计、商业综合体设计、商业零售设计、办公楼设计、酒店和度假设施设计、住宅设计、以及医疗保健规划。凯里森是全球规模最大的设计公司之一，总部在美国的西雅图，拥有超过800名的专业设计人才，办公地点分布在西雅图、纽约、洛杉矶、达拉斯、伦敦、北京、上海、迪拜及墨西哥城。2010年9月20，凯里森与北京行业翘楚环洋世纪国际建筑顾问有限公司实现合资，宣告凯里森(中国)正式成立。新的合资体具备全方位的建筑及商业零售设计服务能力，以满足中国市场迅速发展的需求。凯里森为财富500强和国际性行业领袖创造了众多的场所，他们的专业设计是实现这些企业目标和扩大市场份额的重要驱动力。在中国的客户包括华润置地、招商地产、万科地产、绿地集团以及新鸿基地产等等。凯里森专注并投入于中国市场已有20余年，营造出诸多地标性作品：其中包括上海的港汇广场、上海南京路宏伊广场、悦达889和绿地滨江CBD项目，以及位于杭州和成都的万象城。宏伊广场绿地滨江CBD悦达8891.2项目简介7©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有景观设计公司简介贝尔高林集团于1953年在美国夏威夷成立，最初业务包括总体用地规划、渡假旅游发展项目，以及土木工程，集团至今完成了过万个项目，作品遍及50多个国家，从总体规划至环境设计更获奖超过百数。香港公司于1986年成立，在80年代参与了不少酒店项目，至80年代后期90年代初，香港公司得到不少发展商的认同，开始参与大型和顶级的住宅及综合发展项目，在1999年香港报业推选香港十大明星楼盘中，其中超过大半数是香港贝尔高林的作品。从1998年年底开始，香港公司更致力于中国内地发展，经过不断的努力，获得各界的关注和认同，在短短的数年间，凭着实事求事、认真的服务态度及丰富的国际经验，贝尔高林国际香港公司今日在国内的项目已遍布53个城市。现时，香港公司已发展成为集团中最大的办事处，亦是同行中最具规模及影响力的跨国性环境设计公司之一。香港公司现拥有设计成员250人，当中汇聚了10位以上来自不同国籍的设计总监，每位均具有超过20年的国际专业经验。三亚悦荣庄上海华丽家庭古北花园1.2项目简介8©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有立面设计公司简介香港迪斯尼乐园酒店吕元祥建筑师事务所是一家著名的建筑设计、室内设计和城市规划设计机构。自1976年创立以来，凭借多元化设计经验，本着合作协商的方式，专业知识及创新理念，为酒店、零售中心、办公大楼、服务式住宅、学校、大使馆、各大机构建筑以及高层、低层式住宅计划等客户提供了专业服务；业务更涵盖城市规划和铁路发展规划项目。经过逾三十载的发展，公司现有员工400多名，所有的专业人员均毕业于全球顶尖大学并且具备丰富的海外工作经验，这为提升公司的国际地位作出了突出的贡献。办事处分布香港、深圳、北京和广州，竭诚为世界各地的公共部门、商业机构和社会事业机构服务。RLP还与其他世界著名建筑师合作，在亚洲地区共打造极具挑战的尖端项目。近期项目包括：亚洲国际博览馆，香港迪斯尼乐园酒店，山顶凌宵阁改善工程，曼克顿山，一号银海，国际都会等。亚洲国际博览馆1.2项目简介9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有月华润集团携手新鸿基地产拿下了杭州的钱江新城地块。2006年12月万象城正式动工，建设一个80万平方米的都市综合体项目，包括大型购物中心、甲级写字楼、超五星级酒店、高尚住宅服务式公寓等。2007年12月万象城首场时尚秀，入驻万象城购物中心的重量级品牌首次发布，其中绝大部分是第一次进入杭州，甚至第一次进入中国。2010年5月万象城正式对外营业。开发时序国际化商业物业—万象城所扮演的角色，不仅是一个优质的物业范畴，而是一个能令杭州向国际化都市迈近的重要节点MIXC，即都市综合体，是一个将都市中购物、休闲、娱乐、居住、商务、酒店等各类功能复合、高度集约的建筑综合，融会城市精粹的一种物业形态。MIXC不是简单的几种建筑形态的叠加，相对于多元的建筑形态，MIXC更需要创造一种高水准的国际化环境、国际化生活氛围，以吸引城市中最具有都市精神的高端人群前来居住、消费、休闲、商务办公，从而推动整个综合体不断向前发展，并永久保持活力华润万象城，携手高档购物中心、国际超甲级写字楼、星级酒店、高档住宅群及服务式公寓，凭依高端的硬件配套设施、业态的多重组合、品牌集群的完善链条，以及国际化的运营理念，成就国内首屈一指的都市综合体典范。从2004年华润第一个万象城—深圳万象城开始，就揭开了万象城华丽的篇章。经历了6年的迅速发展，华润万象城已经入驻9大城市：深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州，青岛，重庆，合肥。11©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目区位概述本项目万象城位于杭州未来新城区——钱江新城核心区钱江新城核心区位于钱塘江北岸，是由钱塘江(之江路)、清江路(西兴大桥)、庆春东路、秋涛路所围合的区域，总用地面积401.6公顷。钱江新城核心区的功能定位为长江三角洲南翼区域中心城市的中央商务区，是杭州政治、经济、文化新中心，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能。钱江新城是杭州未来的政治、文化中心和中央商务区；这里将汇聚650万平方米的现代摩登建筑，30万的城市精英，可以说是杭州大都市的巅峰。钱江新城处于新老城区的接合处，新城核心区的商业总体量将达到70万平方米，相当于目前杭州主要商圈总体量的85%；有100万平方米的金融城，将成为长三角区域金融中心的核心功能区；还匹配有众多会展、酒店及娱乐设施和一系列政府服务机构，努力使之成为世界的“办公室”。从杭州万象城出发到西湖只有4.5公里的距离，将有两条地铁线通过，周边有市民中心、大剧院、国际会议中心、中央公园等城市最顶尖的配套。13©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区位分析交通概况万象城（购物中心）万象城（酒店，住宅，办公）庆春东路富春路钱江路江锦路民心路庆春过江隧道钱塘江地铁2号线地铁4号线钱江路站江锦路站庆春隧道出入口BRT公交总站轨道交通（规划中）：地铁2号线钱江路站地铁4号线江锦路站公交线路：BRT公交总站B1、B2、B3；2020年前，将开通10条BRT主线江锦路民心路站156、84路富春路民心路站105、106、9路钱江路庆春东路站566、325站过江隧道：庆春过江隧道的士站公交站地铁站万象城位于江干区钱江新城，距离西湖5.5公里，距离城站火车站3.3公里；未来周边规划了2个轨道交通站点，20几条公共交通路线。14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目周边环境示意项目四至及标志性建筑北西：钱江路-主干道东：富春路-主干道南：江锦路-主干道民心路-次干道北：庆春东路-主干道15©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目定位总体定位：集商务办公、酒店、公寓、住宅、购物中心为一体的大规模综合性商业建筑群形象定位：杭城时尚新地标客群定位：高级白领，商务精英，时尚人士档次定位：中高档17©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有楼层业态主力店/次主力店6F餐饮休闲娱乐唐宫餐饮，苏浙汇5F零售餐饮休闲娱乐百老汇，亚洲土地，百思买4F零售餐饮休闲娱乐冰纷万象，百老汇3F零售餐饮休闲尚泰百