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[金禾大厦]项目策划报告--0[金禾大厦]项目策划报告--1前言重庆金禾房地产开发有限公司是一个年轻的企业。在房地产界，可以说，是一个新兵。[金禾大厦]是该公司的首个房地产开发项目。在竞争激烈的重庆房地产市场，[金禾大厦]项目只能成功，不能失败。一个年轻的企业，在企业规模、产值、效益都还很小的时候，一开始就应该把企业做得很规范，前期工作做得很扎实。先拥有一个良性运营的内核，对市场必须提前做到洞察一切，在熟知市场的基础之上制定正确的市场定位和战略步骤，然后再进行市场化的复制和市场份额的占有。本案正是立足企业的发展和生命力的营造之上，通过大量深入的市场调研，形成本案之中的市调报告和项目定位。在完成本案的全过程中，本案始终遵循以下理念和概念展开——[理念一]20世纪是人适应房子，21世纪是房子适应人。[理念二]品牌不是你想不想做的问题，而是你必须要做的问题。[金禾大厦]项目策划报告--2[理念三]假如今天我们不生活在未来，那我们明天必将生活在过去——这就是产品的超前性。[概念一]房地产的成功是在房地产之外，销售的成功是在销售之前。[概念二]前期的市场调查、市场定位和策划，是项目成功与否的关键因素——其根本目的是为了找准市场。[概念三]一个楼盘应具有独特的个性化主题，即楼盘所提供的居住理念的优越性。[概念四]一幢建筑的存在和使用将延续几十年甚至上百年之久，我们的工作必须无愧于这个时代。[金禾大厦]项目策划报告--3目录前言1第一节重庆市宏观经济形势分析5一、重庆市经济发展基础和宏观环境5二、重庆市经济环境面临的问题和主要矛盾6三、2001年一季度重庆市经济发展状况6四、重庆市2001——2005年宏观发展战略目标7第二节重庆市人口状况及消费市场分析10一、重庆市人口状况10二、重庆市消费品市场状况分析12三、重庆市城市居民生活水平状况14第三节重庆市房地产市场总体分析16一、重庆市房地产市场总体观感16二、2000年重庆市房地产业发展概况及特征17三、2001年一季度重庆市房地产业发展概况及特征19四、重庆市房地产业政策环境分析24第四节重庆市房地产消费市场分析27一、房地产市场供求分析27二、主城区房地产价格分析28三、主城区消费群结构分析30四、主城区消费群购房需求分析32第五节项目区域房地产状况分析36一、项目概述36二、项目区域经济发展分析39三、项目区域房地产市场现状分析40[金禾大厦]项目策划报告--4四、项目区域城改形势分析45五、区域房市所处环境分析47六、项目基地周边城市环境分析47第六节项目总体定位及目标市场分析与建议51一、项目定位分析与建议51二、价格调查分析与建议56三、户型调查分析与建议60四、本案项目户型分析与建议64第七节项目裙楼部分定位与建议68一、项目裙楼总体市场定位68二、项目裙楼功能定位66三、项目裙楼主力目标客户群定位69四、项目区域市场分析70第八节项目品牌定位及品质建议76一、品牌形象建议76二、品质规划建议79三、物业管理建议87四、会所的建议87五、附加值建议88本案主要参考资料依据91附件（一——十）92附图（一——九）104[金禾大厦]项目策划报告--5第一节重庆市宏观经济形势分析一、重庆市经济发展基础和宏观环境“九五”期间，重庆市各族人民紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，开拓进取，扎实工作，国民经济和社会发展取得显著成就。——实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。——经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9：42.3：31.8调整为2000年的17.8：41.3：40.9，非公有制经济增加值占全市国内生产总值比重提高到35.4%，高新技术产品产值占全市工业总产值比重提高到12.8%，城镇化水平提高到21.7%。——固定资产投资五年累计完成2409亿元；集中力量加快了一批基础设施建设；18个贫困区县全部成建制越温达标，建卡贫困人口由1995年的366万人减少到2000年的82万人。——人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元；农民人均纯收入年均增长10.1%，达到1892元。——体制改革取得新的突破，国有企业改革基本完成扭亏脱贫目标，建立现代企业制度和社会保障制度有良好进展。[金禾大厦]项目策划报告--6二、重庆市经济环境面临的问题和主要矛盾重庆市在前进的过程中，所面临的突出问题和主要矛盾是：——经济总量偏小，经济增长的基础比较脆弱，经济运行质量和效益不高；——产业结构不合理，非公有制经济比重低，城镇化水平低，区域发展不协调等；——城乡就业面临新增劳动力、国有企业减员分流、农村剩余劳动力转移、三峡移民重新就业等多重压力，农民和城镇部分居民收入增长缓慢；——国有企业活力不够，要素市场发育不快，社会保障能力弱，政府职能还不完全适应发展社会主义市场经济的要求，对外开放度低。三、2001年一季度重庆市经济发展状况㈠、一季度经济运行开局良好重庆市一季度经济继续保持较好的运行态势，主要宏观经济指标稳步上升。据统计，一季度重庆市实现国内生产总值386.99亿元，按可比价格计算，同比增长9.0%。第一产业稳定增长，第三产业增加值有较快增长，第三产业实现增加值163.03亿元，同比增长9.1%，对全市经济的贡献率为42.5%，拉动经济增长3.8个百分点。[金禾大厦]项目策划报告--7㈡、固定资产投资成为重庆经济增长的主要动力随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，重庆市继续加大投资力度。一季度全市累计完成固定资产投资（不含城乡集体和个体投资）74.65亿元，比上年同期增加20.35亿元，增长37.5%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行，一季度累计到位投资资金95.03亿元，资金到位率达127.3%，到位资金高出投资完成额20.39亿元。固定资产投资大幅增长，成为拉动重庆市经济增长的重要动力。㈢、金融运行健康平稳经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。一季度地方预算内财政收入24.48亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期高20.6%；地方预算内财政支出32.56亿元，同比增长23.0%。四、重庆市2001——2005年宏观发展战略目标据“重庆市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要”（即“十五”[2001——2005年]计划），重庆市2001——2005年宏观发展战略目标主要体现在以下方面：㈠、经济和社会发展目标“十五”国民经济和社会发展的总体目标是：国民经济增长速度高于全国平均水平，实施西部大开发取得突破性进展，办好“四件大事”取得重大成果，经济发展总体水平位居西部地区前列，人民生活[金禾大厦]项目策划报告--8明显改善，为实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番打下坚实基础。㈡、区域布局目标构筑都市发达经济圈、渝西经济走廊和三峡库区生态经济区。其中，都市发达经济圈的具体内容为：——该区为地理区域相对完善、经济社会特征大体相同的主城9区，以建设长江上游商贸中心、金融中心、科教文化信息中心、交通枢纽和通信枢纽，以高新技术产业为基础的现代产业基地为核心内容，实施先导发展，带动全市经济增长。㈢、基础设施目标围绕“主城半小时交通”目标，建设城市快速道路网和城市轨道交通系统。建成主城区两江滨江路工程、牛角沱嘉陵江复线桥、城市轻轨较场口至新山村线；开工建设长江王家沱大桥、长江菜园坝大桥和长江渔洞大桥；加快北部新区路网建设；加快一批地区中心城市的城市交通建设；推进城市轨道朝天门至沙坪坝线、四公里至新牌坊线建设。㈣、资源环境目标坚持经济发展、城市建设、移民迁建与环境保护同步规划、同步实施。[金禾大厦]项目策划报告--9——实施“碧水”工程。加大水污染治理力度，2005年城市污水处理率提高到60%，长江、嘉陵江、乌江水质控制在国家地表水环境质量Ⅲ类标准内。——实施“清新”工程。2005年，主城区二氧化硫、烟尘、工业粉尘排放量削减20%以上，主城区和北碚、渝北、双桥、铜梁、大足、荣昌、永川、万州空气环境质量达到二级标准，渝西22个区县（市）酸雨面积减少50%，酸雨频率低于30%。[金禾大厦]项目策划报告--10第二节重庆市人口状况及消费市场分析一、重庆市人口状况2000年11月1日0时全国开展第五次人口普查，据“重庆市2000年第五次人口普查主要数据公报”显示，重庆市人口状况主要数据分别如下：㈠、总人口全市的总人口为3090.45万人（包括外来人口，不包括外出人口），同第四次人口普查1990年7月1日0时的人口相比，十年零九个月共增加了203.83万人，增长7.06%，平均每年增加19.73万人，年平均增长率为0.66%。第四次、第五次人口普查主要数据指标全国重庆市1990年2000年1990年2000年总人口（万人）11600212953328873090两次普查间的平均增长率（%）1.471.070.810.66家庭户规模（人/户）3.963.443.563.21性别比（女性=100）106.60106.74108.16108.0465岁及以上人口比重（%）5.575.967.037.90少数民族人口比重（%）8.018.415.166.42文盲率（%）15.886.7217.898.90每万人中拥有大学以上文化程度的人口数1422361110692802城镇化率（%）26.2336.0917.3833.09[金禾大厦]项目策划报告--11㈡、人口分布重庆市人口分布一览表地区人口（万人）地区人口（万人）万州区164.73长寿县87.42涪陵区113.40綦江县96.34渝中区66.52铜梁县79.39大渡口区24.68大足县90.52江北区61.02荣昌县65.95沙坪坝区78.82璧山县60.73九龙坡区87.83梁平县85.03南岸区59.29城口县22.58北碚区64.54丰都县77.38万盛区26.57垫江县86.22双桥区4.23武隆县39.78渝北区84.39忠县95.35巴南区88.67开县140.81黔江区44.25云阳县121.98潼南县85.94酉阳县59.38奉节县87.17彭水县58.58巫山县57.23江津市132.35巫溪县48.38合川市142.01石柱县48.47永川市98.47秀山县50.77南川市63.29㈢、家庭户人口2000年11月1日0时，全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口的96.56%，平均每个家庭户的人口为3.21人，比1990年的3.56人下降了0.35人。㈣、性别构成全市人口中，男性为1604.95万人，占51.93%；女性为1485.50万人，占48.07%，性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为108.04。[金禾大厦]项目策划报告--12㈤、年龄构成重庆市人口年龄构成表年龄结构人口数（万人）所占比例0——14677.7821.93%15——642168.5770.17%65岁及以上244.107.90%注：同1990年第四次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了0.87个百分点。㈥、城乡人口全市人口中，居住在城镇的人口为1022.78万人，占总人口的33.09%；居住在乡村的人口为2067.67万人，占总人口的66.91%。二、重庆市消费品市场状况分析㈠、消费品市场现状1、据重庆市统计局公布的数字表明，重庆市2000年国内生产总值（GDP）增长达8.5%，社会商品零售额增长率为7.9%，说明消费品市场也保持了一定的发展势头。2、虽然重庆市消费品市场保持了一定的发展势头，但全市消费品市场的结构还不合理，有限需求不足等矛盾迄今为止仍然相当突出，在很大程度上制约了全市消费品市场的大步发展。㈡、消费品市场特点重庆市社会商品零售总额的增长率出现了两个阶段：——第一个阶段：1993年——1995年[金禾大厦]项目策划报告--13这一阶段是零售额涨幅最高的几年，涨幅分别为2