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Logo市场研究报告及项目发展思路2010年6月1日永川凤凰工业园区住宅项目永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国合富锦绣地产顾问（重庆）公司谨呈永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国目录战——合富锦绣1势——宏观环境2道——微观环境3意——规划环境4知——个案分析5立——本案定位6识——客源分析7谋——营销策略8序——开发秩序9附件——开发流程策略10永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国善战——关于合富锦绣兵法有云：昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。不可胜在己，可胜在敌。故善战者，能为不可胜，不能使敌之必可胜。合富锦绣历经数年征战，足迹遍及大江南北，积累沉淀了丰富的营销实战经验，获得了无数战绩和荣誉，已经成长为骁勇善战的地产综合服务商。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣——房地产行业的综合服务商全程优质服务——选地、规划设计、开发节奏、营销推广、销售、清盘，每周、每月、每季，每个节点合富都会事无巨细提供相应的指导策略方案。战略发展合作商——合富锦绣永远是以做开发商的长期战略伙伴为合作指导，既做好眼前工作，又着眼于永久性合作关系为服务出发点，共荣共存，长期发展。完整解决方案——合富锦绣拥有优质结构资源库、人才与管理执行体系，无论从市场反应能力、策划能力以及销售执行力等各个方面都可以达到最优化配合，攻克项目的每一项难题。＋＋=综合竞争力永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣——做行业的先行者，足迹遍及大江南北合富足迹十年，“合富锦绣模式”已在中国的大江南北传播，武汉，重庆，北京，山东……全国多个城市，数十个项目的操作经验……十余年的风雨兼程，十年余的励精图治，十年余的“秋风扫落叶”般的出击，合富锦绣人处处要求自己“为人所不能为”，方有了今天“至人所不能至”的境界，做出了合富锦绣在今天全国房地产市场的“市场价值”和“江湖地位”。在南京/在上海/在桂林/在昆明/在武汉/在重庆/在西安/在路上……永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣——10年品质积淀，载誉无数永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国2005年，武汉春季房地产交易会最佳策划奖2007年，董事长郭东勇先生荣获中国房地产行业风云人物榜2007年，重庆区域中介行业优秀品牌机构2007年，中国房地产中介行业年会最佳品牌服务机构2007年，湖北房地产年度总评榜最佳营销代理机构2008年，年度十大金牌代理机构2008年，武汉MVC评选为10大优秀代理机构之一………………关于合富锦绣——10年品质积淀，载誉无数永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣——合富锦绣营销模式策略建议执行督导销售诊断合富锦绣通过【销售诊断、策略建议、执行督导】及九大营销服务体系，全面的发现和解决存在与房地产营销工作中的销售问题，协助房地产开发商提升企业品牌、专业能力及管理能力，以此提升销售业绩。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣——九大营销服务体系销售标准化制度及管理工具建设沟通体系建设销售流程建设销售礼仪辅导销售技能辅导行业基础知识辅导销售团队管理销售控制执行督导销售策略永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国关于合富锦绣选择合富锦绣，你能——无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间，达到去化和利润的最佳平衡。历经十年地产市场起伏风雨，参与五十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合永川市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。十年成功操盘经验，专业的营销团队，对二级区域市场的把控能力,策划推广、销售控制、商业运作全能团队彻底解决您的后顾之忧。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国目录战——合富锦绣1势——宏观环境2道——微观环境3意——规划环境4知——个案分析5立——本案定位6识——客源分析7谋——营销策略8序——开发秩序9附件——开发流程策略10永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国势——宏观环境子曰：凡先处战地而待敌者佚，后处战地而趋战者劳。故善战者，致人而不致于人。打赢一场战争，必须先进入战地，了解环境形势，因地制宜，致敌于先，顺势而成。房地产开发与销售亦如此。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——区域位置永川处于重庆大都市规划圈内，同时也在成渝经济走廊辐射范围内，双重身份奠定了其重要位置。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——永川区概况全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，4个街道办事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。区域位置优越。永川位于长江上游北岸，东临三峡库区，西靠四川腹地，东距重庆市主城区58公里，西离成都市276公里，处于川渝城市群核心位置，是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市。交通通讯便捷。永川处于成渝交通要道，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区建设推进，成为重庆西部交通枢纽。文化底蕴深厚。永川未来前景美好。城镇面积将达到100平方公里，城区人口达到100万人，永川将建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国红宏观环境——总体经济有利于房地产发展永川区近年来生产总值保持着稳定快速的发展趋势，增幅逐年提高，永川区的潜在经济发展势头良好，有利于房地产发展环境。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——人均经济有利于提高消费能力永川区人均地区生产总值提高明显，人均收入显著增加，居民生活水平提高，有利于提高居民消费水平。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——产业结构有利于房地产开发投资永川区的产业结构健康良好，08金融危机影响，第二产业权重首次超过第三产业。第一产业比重持续降低，减少对农业的依赖，城市化水平提高，第二产业稳中有升，永川区经济依然以第二、三产业为主。09年第一产业和第三产业同时提高，第二产业略有下降，基本稳定。稳定的产业结构发展有利于房地产的投资环境。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——可支配收入有利于居住消费项目2005年2006年2007年2008年2009年区县级地方财政收入（万元）4117963808102688142167167428一般预算收入348675003269241100071132861增值税651674848825-营业税5519810712914-企业所得税127520223063-个人所得税131516912263-区县级财政预算内支出（万元）80616124510186699222587242276一般预算支出73708109552151214-农林水支出60491058415112-教育支出137942350639040-卫生支出349360681176117406社会保障和就业支出20413095248183821942079永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——可支配收入有利于居住消费地区财政收入逐年递增、增幅明显，其中伴随永川区经济的快速增长，个人收入也是稳步上升，市民的经济条件得到很好的改善。地方财政对社会保障与就业的投入在07年激增，08年达到3.8亿，09年更达到了4.2亿元。社会保障与个人收益的双层增长，直接促进了地方消费水平。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——可支配收入有利于居住消费永川区城镇人口逐年增加，城镇化率不断提高，家庭核心化发展。随着经济的增长，永川居民生活水平亦逐年得到提高，以平均每户3.15人计算，2008年家庭可支配收入已达到42862元。家庭收入的持续增长势必带动房地产产业的进一步发展。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——可支配收入有利于居住消费•随着个人收入的增长，家庭存款额度也呈现快速增长的趋势，永川区居民的购买力在不断增强。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——永川固定资产投资年序全社会固定资产投资（亿）建设与改造投资（亿）房地产开发投资（亿）2005年77.4767.669.812006年87.6375.7311.892007年118.27100.6817.592008年165.6132.732.92009年200.7147.753全社会固定资产投资逐年提高，其中07、08年全社会固定资产投资显著增加，09年在金融危机之后更是大幅度上升，房地产的开发投资也稳步增长。城市建设和改造投资也快速增加，从05年的67.66亿元到09年的147.7亿元。环境的改变加快了房地产的发展。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国宏观环境——总结宏观环境有利于房地产市场发展，但竞争加大，发展刚性需求住房存在一定机会产业结构固定投资社会保障人均收入人均存款人均支配永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国目录战——合富锦绣1势——宏观环境2道——微观环境3意——规划环境4知——个案分析5立——本案定位6识——客源分析7谋——营销策略8序——开发秩序9附件——开发流程策略10永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国子曰：兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。道者，令民于上同意，可与之死，可与之生，而不危也。上面我们分析了永川大势，但具体房地产的发展情况如何，这关系到本案是否与市场切合，其称之为道。道——微观环境永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国微观环境——永川近两年房地产发展状况永川区商品房新开工面积连年增加，2008年受金融危机、相关政策的影响，房地产市场冷淡，新开工面积有所减少，降幅达17.9%，因09年市场回暖，导致新开工面积呈V字型快速增加。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国微观环境——永川近两年房地产发展状况2007年在多重利好因素的情况下，销售面积达到了99.12万方，增幅达到了69.5%；开工面积也创历年新高。由于房价的一路上涨，政府在2007年第四季度出台了各种政策，在2008年因政策效应销售面积略有下滑，但因07年的开工导致08竣工增幅达69.3%。供应激增。09年由于08年积压的大量刚性需求的释放以及相关优惠政策的出台，导致销售量激增，达到97.61万平方米，消化了大量08年积压房源，同时09年新开盘面积激增。永川凤凰工业园区住宅项目市场研究报告及项目发展思路合富锦绣服务全中国微观环境——永川近两月房地产发展状况永川在2010年一季度依然呈现09年销售惯势，量价齐增；至5月后，因为政策影响，楼市呈现“量跌价涨”，放量和价格略增，销量下滑的市场特点。根据交易数据，5月1日-5月31日永川共成交828套，面积8.06万平方米，金额2.92亿元。其中住宅成交751套，面积7.19万平方米，平均住宅建面均价3287元/平方米。环比成交套数下降37.51%，面积下降33.92%，平均住宅建面均价增加357元/平方米，增加12.18%。同比成交套数下降30.88%，面积下降2