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1重庆闽侨房地产开发有限公司涪陵南门山地下商业市场调查及营销提案开发商:重庆闽侨房地产开发有限公司代理商:重庆丰**房地产经纪有限公司时间:2006年11月10日2我们视客户的成功为最大荣耀诚信·专业·效率·创新3用优质的服务打造最有力的一环诚信·专业·效率·创新4项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析项目临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况51.1涪陵简介涪陵因乌江古称涪水，巴国先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之乡”闻名于世，是一座古老而极富活力的滨江城市。涪陵历史悠久，早在2000多年前，涪陵为巴国都城，秦、汉、晋时设枳县，自唐代以来一直为州所在地。新中国成立后设涪陵地区，1995年撤地设市，重庆直辖市成立后设涪陵区。总面积2941.46平方公里，2005年末全区户籍总人口111.78万人，其中农业人口80.03万人，占71.6％；非农业人口31.75万人，占28.4％；年末全区常住人口101.32万人。其中城镇49.65万人，乡村51.67万人。6涪陵属亚热带季风气候，四季分明，气候温和。介于东经106°56＇—107°43＇，北纬29°21＇—30°01＇之间。地处长江、乌江交汇处，素有渝东南大门之称，是乌江流域20多个县市区的物质集散地，以低山浅丘为主。年降水量1072毫米。境内河流14条。水资源丰富，电力工业超前发展，地方电网自成体系，电力供应自给有余，天燃气充足。截止2005年底，涪陵已建成水路、公路、铁路交通枢纽。2005年末公路通车里程为1781公里。建成港口23个，年客运吞吐量1162万人，年货运212万吨，大型新建集装箱码头已投入使用。距重庆江北国际机场80公里。旅游饭店50个。2005年完成邮电业务总量5.80亿元，比上年增长12.0％。年末固定电话交换机容量达到63.5万门，拥有固定电话用户24.08万户，比上年下降2.2％，移动电话用户32.76万户，增加近4万户，增长13.0％；年末有互联网用户24398户，增长49.1％。涪陵对外贸易十分发达，目前已经与50多个国家和地区进行了贸易。71.2涪陵区位按照国务院批复的《重庆市城市总体规划》，对涪陵的定位是：◇重庆中部的经济、文化中心◇长江上游重要的枢纽港之一◇乌江流域的物资集散地涪陵作为重庆直辖市的一个远郊区，区位优势明显而独特。涪陵地处长江与乌江交汇要冲，长江横贯东西77公里，乌江纵卧南北31公里，是千里乌江第一城，素有“乌江门户”之称。国道319线穿越全境，渝怀铁路已经全面通车，渝涪高速公路全线贯通，距重庆主城区100余公里。81.3涪陵区发展战略目标建设新兴工业基地，优质特色农产品生产加工基地，重庆市区域性经济中心，逐步建成三峡库区经济发达、社会进步、环境优美、人民富裕、城乡共荣的大城市。大务鼓励引进基础设施建设产业、新兴产业开发项目、农业项目、工业项目、资源开发项目、旅游及娱乐设施开发项目及其他项目。9涪陵城市建设规划“一城两区五片”示意图◇江南片区：重点引入商贸、旅游服务、食品、医药产业，建成后将是涪陵的中央商务区；◇李渡片区：以发展物流、制造业为主，成为涪陵的商业居住区和产业密集地；◇南岸浦片区：今后主推化工、能源；◇江东片区：发展纺织、食品、高新技术；◇江北片区：重点是旅游、休闲娱乐。近期规划：十一五城市规划建设10分“五片”打特色牌按扩城方案，涪陵新城将被分为五个片区：江南、李渡、江北、南岸浦和江东。五片区将发展各自不同的特色产业。到2010年，涪陵GDP要达228亿元，年均增长11%，城镇居民人均可支配收入达到1.38万元。城镇失业率控制在4.5%以内。“千里乌江第一城”涪陵，力争在未来5年内，建成44平方公里、50万人口的大城市，成为重庆主城特大城市的大卫星城市。通过多个思路破解新城产业空心化问题。目前，涪陵城市常住人口为25.8万，扩城后，人口将增加1倍。11城内公路九环三射实现新城内“两小时交通”。列入规划的公路，有渝湘高速公路涪陵连接线、重庆至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪垫路等同步建成李渡长江大桥、涪陵乌江二桥和石板沟长江大桥，实现“片区贯通、城区成网”。这些项目建成后，涪陵可利用原有的港口优势，发展江陆联运，降低货物物流成本商贸物流房产全面高速发展随着新城启动建设，涪陵的房地产、商贸、物流三大产业，将迎来黄金发展期。照计划，扩城后，涪陵的全社会消费品零售额到2010年将达75亿元121.4涪陵经济概况国民经济较快增长。据统计，2005年全区生产总值完成135.08亿元，按可比价格计算比上年增长13.7％，增幅比全国、全市分别高出3.8和2.2个百分点。其中，第一产业增加值15.47亿元，可比增长6.6％；第二产业增加值69.11亿元，可比增长12.4％；第三产业增加值50.50亿元，可比增长17.6％。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为5.1％、47.4％和47.5％，分别拉动全区经济增长0.7、6.5和6.5个百分点。13产业结构进一步调整，三次产业结构由2004年的12.4∶51.4∶36.2调整为11.4∶51.2∶37.4；非公有制经济快速发展，实现增加值68.15亿元，占全区生产总值的50.5％，比上年提高4个百分点。当年人均GDP13375元（按常住人口计算），比上年可比增长13.2％，按现行汇率计算，折合为1657美元。12.451.436.20102030405060第一产业第二产业第三产业11.451.237.40102030405060第一产业第二产业第三产业2004年2005年产业结构持续优化，第三产业所占结构比例稳步上升14全社会人口与就业2005年末全区社会从业人员为67.30万人，其中在岗职工9.20万人；一、二、三产业从业人员分别为31.10万人、14.40万人和21.8万人。全年转移农村劳动力23.5万人，实现劳务收入16.5亿元。城镇登记失业人数6345人，比上年增加1075人，城镇登记失业率为4.11％。15居民人均收入水平2005年全区在岗职工人均年工资14100元，比上年增加1168元，增长9.0％城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增长10.2％，人均消费支出7349元，增长10.2％；农民人均纯收入2780元，增加251元，增长9.9％，人均消费支出1977元，增长11.5％。居民住房条件继续改善。城市居民人均住宅使用面积27.37平方米，农村居民人均住房使用面积36平方米。同时，城乡居民家庭恩格尔系数分别为39.27％和53.3％，比上年分别下降0.2和3.0个百分点，生活质量不断提高。16项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析项目临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况172.1历经阵痛区域性商贸中心再度形成涪陵自古以来是乌江流域的物资集散地，在重庆直辖前也曾是川东南区域的商贸中心。直辖初期，由于行政体制的调整，涪陵原有的政治、经济、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通车，市场购买力出现了严重分流，涪陵商贸流通产业承受了双重冲击和考验，一度持续低迷徘徊。1999—2001年，全区社会消费品零售总额分别增长9.3%、9.9%和9.1%，持续三年低于两位数，也低于同期国内生产总值的增长速度，跌至1991年以来的最低谷。182002年以来，涪陵区围绕建设区域性商贸中心的目标，大力实施“2456”发展战略，商贸流通产业开始进入新的发展阶段，呈现出增速逐年走高、规模快速扩张的良好发展态势。2001-2005年，全区社会消费品零售总额年均递增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8个百分点）2005年社会消费品零售总额达到40.27亿元。以重百涪陵商场、国美电器涪陵商城、关庙综合市场、合智商业广场为重点的南门山商圈。以新世纪百货涪陵商都、新大兴依蝶购物广场、泰兴电脑城、金凯装饰城为重点的高笋塘商圈。两大商圈网点面积占全区商业网点面积的比重达72%以上，商业经营设施和购物环境得到进一步改善；提高了周边区县对涪陵商业的认同度，涪陵商圈的集聚辐射能力不断增强，区域性商贸中心再度形成。192.2目前涪陵商贸流通产业现状与特点◇流通总量持续增长2005年全区社会消费品零售总额实现40.27亿元，同比增长15.1%。其中批发零售贸易业34.97亿元，同比增长16.0％；住宿餐饮业5.2亿元，同比增长9.44％。社零总额居全市第9位，比全市平均增速高1.3个百分点。2006年上半年，全区社零总额实现23.96亿元，同比增长17.1%。其中批发零售贸易业20.98亿元，同比增长18.2％；住宿餐饮业2.98亿元，同比增长9.6％。社零总额居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1个百分点。20◇商贸流通主要企业实力增强目前，涪陵区有限额以上批发零售企业26户，商贸流通产业个体工商户1.5万余户。全区商贸流通产业从业人员3.3万人。重点商贸企业11户，重点市场4户。截止2006年上半年，重点商贸企业、重点市场实现销售收入13.82亿元，同比增长23.1%。新大兴集团实现销售收入2.12亿元，同比增长11.84%新世纪百货涪陵商都实现销售收入1.44亿元，同比增长51.9%重百涪陵商场实现销售收入0.79亿元，同比增长25.3%合智商业广场实现商品成交额2.13亿元，同比增长25.7%巴人餐饮公司实现营业额0.32亿元，同比增长51.0%21◇流通平台呈现多元化格局商贸流通产业投资额年均超过2亿元，占全区固定资产投资总额的5%左右。商业网点快速发展。目前涪陵区各类商品交易市场66个，总面积28.6万平方米。其中城区市场38个，面积24.5万平方米，占在经营市场总面积的85.7%。综合市场12个，面积9.31万平方米；专业市场7个，面积10.3万平方米，农贸市场等其它市场47个，面积8.99万平方米。22◇传统型框台销售营销方式发生巨大变革从传统型框台销售营销方式多元化发展，超市、便利店、专业店、专卖店等多种新型业态快速发展，总代理、总经销、买断制等经营方式广泛使用。目前，涪陵区共有超市12个，便利店664个，专业专卖店1503个。以连锁经营为重点的流通现代化迅速发展，连锁经营扩大到零售业、餐饮业、生活服务业等行业，目前涪陵区有连锁店328个，今年上半年实现销售额6.89亿元，占社零总额的比重达到28.8%。232.3打造重点涪陵商圈确立商贸中心2002年以来，涪陵区集中力量，进一步强化涪陵商圈集聚辐射能力。强化区域性中心商业区集聚辐射功能，促成“三圈一带”商业格局形成南门山商圈积极推进调整/升级高笋塘商圈巩固/提升集聚能力李渡商圈加快的新城规划滨江路商业带高起点规划/加强引导24南门山商圈以南门山为中心，涵盖关庙综合市场、重百涪陵商场、合智商业广场、国美电器涪陵商城，结合南门山片区升级、改造和明瑜国际海陵商贸城的新建。涪陵区将把南门山商圈建成功能完善、布局合理、交通便捷、设施齐全、环境宜人、现代零售业和服务业集，的具有较强辐射能力的中心商圈。25高笋塘商圈沿兴华中路从高笋塘转盘到实验中学转盘，涵盖新世纪百货涪陵商都、新大兴泰兴电脑城、依蝶购物广场、太极大酒店、涪陵饭店、金凯装饰城，是涪陵区成购物、餐饮、娱乐等功能突出的新兴商圈，各类专业店、专卖店、直营店、厂家直销中心等新型业态丰富，具有一定辐射能力的高笋塘商圈。26李渡新城商圈依托李渡工业园物流园区，发展适应李渡特色工业园生产需要和城镇居民消费需要的商贸流通业、物流中心，将在2010年以前初步建成李渡新城商圈滨江路商业带目前滨江商业形态单一，布局分散，涪陵区将高起点规划滨江路商业设施。引导并建成以旅游购物休闲为主的特色商业带27项目开发与经营定位项目入市时机与整合推广项目形象定位项目综合分析区域临街商业调查分析区域地下商业调查分析区域商贸流通现状及发展涪陵简介及近年经济概况28涪陵区地下商业经由多方调查考证，截止目前，调查到涪陵主城区