第4章 建筑产品

第四章建筑产品第一节建筑产品的需求与供给一、需求和供给的基本原理1.需求函数（1）需求的含义需求（demand），是指消费者在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够购买的数量。需求不等于需要，而是有实际支付能力和支付意愿的那部分需要。建筑产品（2）需求的影响因素①商品价格（P）。即在其他条件不变时，需求量的多少与价格的高低成负相关，价格愈低、需求越多，价格愈高、需求越少——这便是“需求法则”。②家庭收入（M）。一般来说，家庭收入增加意味着购买能力的提高，商品的需求量随之上升；收入减少，则商品的需求量也相应下降。③个人偏好（F）。偏好（preference），是指消费者对于某种商品由个人口味倾向而决定的选择标准。偏好因人而异。对于消费者来说，偏好强的商品消费欲望就强、需求就旺盛；反之，偏好弱的商品则消费欲望就弱、需求就很少。④相关商品价格（Pt）。在人们消费的众多商品和服务中，有些之间存在着或多或少的关联，相关商品的价格发生变化，会对其他商品的需求量造成不同程度的影响。例如汽车降价会使汽油需求量大增。建筑产品⑤经济预期（Ex）。预期（expectation），是指人们对未来事物发展的一种主观预测。在现实生活中，人们的经济预期主要集中在对将来的市场状况、商品价格和家庭收入的变化的判断上。⑥时间变化（t）。有的商品的消费具有比较明显的季节性和周期性，即时间因素对需求发生作用。（3）需求函数与需求曲线将某种商品需求量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列需求函数:Q＝ƒ(P，M，F，Pt，Ex，t，……)在各种需求函数中最重要的是需求价格函数，即：QD＝ƒ(P)将上述价格与需求量之间的关系用图形表示出来就是需求曲线。建筑产品2.供给函数（1）供给的含义供给（supply），是指在一定的时间内，厂商在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够提供的数量。（2）供给的影响因素①商品价格（P）。即在其他条件不变时，供给量的多少与价格的高低成正相关，价格愈低、供给越少，价格愈高、供给越多。②生产成本（C）。一般来说，生产成本降低意味着企业盈利能力的提高，商品的供给量随之上升；成本提高，则商品的供给量也相应下降。③相关商品价格（Pt）。有时商品本身的价格并未发生变动，但相关商品的价格波动却会对该商品的供给产生影响。例如小麦涨价会使玉米的供给减少。建筑产品④市场组织。即市场的竞争与垄断程度会影响商品的供给；一个完全垄断的市场可能会在每一产量水平上涨价；而一个完全竞争的市场则会在每一价格水平上产出最大的产量。⑤其他因素。例如经济预期、政策法规、政府管制、工人罢工……等等，都会对商品的供给产生影响。（3）供给函数与供给曲线将某种商品的供给量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列供给函数：Q＝ƒ(P，C，Pt，Ex，L，G……)在各种供给函数中最重要的是供给价格函数，即：QS＝ƒ(P)将上述价格与供给量之间的关系用图形表示出来就是供给曲线。建筑产品3.市场均衡与市场机制市场均衡（marketequilibrium），是指供给与需求的力量达到一个均衡点，在这点上，买主愿意购买的价格和数量正好等于卖主愿意出售的价格和数量。即：QD=ƒ(P)QS=ƒ(P)QD=QS表现在图上，就是需求曲线D与供给曲线S的相交点E。建筑产品当需求与供给的任一方/或双方同时发生变化时，均衡点的位置也将变动；无论需求与供给的相互关系如何变化，总能在最后找到新的、也是唯一的均衡点。起作用的是亚当·斯密所称的“一只看不见的手”,即市场机制（marketmechanism）——在完全竞争条件下，通过价格自动调节需求与供给，使市场达到均衡。4.蛛网原理建筑产品5.需求与供给的弹性弹性（elasticity），作为经济学名词，是指因变量的变化幅度和自变量的变化幅度之比，即：在经济学上，弹性常被用于分析两种因素之间的内在关联，以及某种因素对引起其变化的因素的反应程度。（1）需求价格弹性需求价格弹性（priceelasticityofdemand，以EdP表示），指某种商品市场价格P的单位变动所引起的需求量Q的变化幅度，即：由于需求与价格反向运动，故EdP为负值；但为简化，习惯上取正值。XXYYE//QPPQdpE建筑产品根据EdP的大小，可以将其分成以下5种情况：①完全无弹性，Edp=0，即不管价格如何变化，需求量始终不变；②完全弹性，EdP＝∞，即价格的任何变化，会引起需求量的无限变化；③缺乏弹性，0＜EdP＜1，即价格的单位变化，会引起需求量较小程度的变化；④单一弹性，Edp=1，即价格的单位变化，会引起需求量同等程度的变化；⑤富有弹性，1＜EdP＜∞，即价格的单位变化，会引起需求量较大程度的变化。建筑产品对于生产者而言：－－若某种商品是缺乏弹性的，则其价格下降会引起收入的减少，例如粮食作物；－－若某种商品是富有弹性的，则其价格下降会引起收入的增加，例如小汽车和化妆品；了解这一点，对于厂商的价格制定和销售策略是十分重要的。影响需求价格弹性的因素有很多，主要是：需求价格弹性的影响因素影响因素商品的性质商品的替代性商品支出占总支出份额商品的耐用性缺乏弹性必需品替代性较低份额较小耐用性较强富有弹性奢侈品替代性较高份额较大耐用性较弱建筑产品（2）需求收入弹性需求收入弹性（incomeelasticityofdemand，以EM表示），指家庭收入M的单位变动所引起的某种商品需求量Q的变化幅度，即：根据EM的大小，可以将其分成以下3种情况：①奢侈品，EM＞1，即收入的单位变化，会引起需求量较大程度的变化，例如高档时装和小汽车；②必需品，0＜EM＜1，即收入的单位变化，会引起需求量较小程度的变化，例如食品和普通服装；③劣等品，EM＜0，即收入的增加，反而会引起需求量的减少，例如公共交通服务（收入增加会使家庭购买小汽车而减少乘坐公交工具）。QMMQME建筑产品（3）需求交叉弹性需求交叉弹性（crosselasticityofdemand，以EXY表示），指X商品价格的单位变动所引起的Y商品需求量Q的变化幅度，即：根据EXY的大小，可以将其分成以下3种情况：①替代品，EXY＞0，即X价格的上涨会导致消费者减少对X的需求、转而增加对Y的需求，形成X的价格与Y的需求量同向变动，如大米和面粉；②互补品，EXY＜0，即X与Y必须按照一定的比例同时使用，X的价格上涨会导致对X的需求量的减少，从而使得对Y的需求量也减少，形成X的价格与Y的需求量反向变动，如汽车和汽油；③独立品，EXY＝0，即X价格的变化对于Y的需求量毫无影响或影响极微，二者之间基本上没有什么关联，如食盐和钢琴。YXXYQPPQXYE建筑产品（4）供给价格弹性供给价格弹性（priceelasticityofsupply，以ESP表示），指某种商品市场价格P的单位变动所引起的供给量Q的变化幅度，即：可见供给价格弹性与需求价格弹性在形式上是一致的，只不过前者为正值，而后者为负值（但通常取正值）。因此，对于ESP的性质的描述及其分类也与EdP相类似。影响供给价格弹性的因素主要有：需求价格弹性的影响因素QPPQSPE影响因素调整产量的难易度进出该行业的难易度缺乏弹性难于调整难于进出富有弹性易于调整易于进出建筑产品二、建筑产品的需求1.建筑需求的类别2.建筑需求的特征＊个别性＊一次性＊以大量资金作保证＊与土地关系密切3.建筑需求的弹性（1）建筑需求的价格弹性以住宅为例，一般情况下住宅的需求价格弹性小于1、属于缺乏弹性。因为住宅是生活必需品、且没有其他替代品，无论价格高低都无法不消费它，最多是在一定幅度内调整消费量的多少而已。建筑产品（2）建筑需求的收入弹性仍以住宅为例。需求收入弹性的大小与家庭收入的高低有关：①当家庭收入水平较低时，住宅主要是一种生存资料，人们对它没有额外的需求，也不能减少基本的生存空间。这个阶段的住宅需求收入弹性小于1，属于缺乏弹性。②当家庭收入水平较高时，住宅除了满足正常的生存需要之外，还逐渐成为一种享受资料和发展资料，人们对它会有额外的需求（例如用于保值增值或投资）。这个阶段的住宅需求收入弹性有可能大于1，属于富有弹性。③对于租房者而言，收入的需求弹性小于买房者，表明前者的回旋余地比后者更为狭窄。当收入下降到一定程度，人们可以不买房，可还是不能不租房；反之，当收入大幅度提高时，租房者显著增加住宅消费的冲动也要逊于买房者——这与人们的生活经验是一致的。建筑产品（2）建筑需求的交叉弹性建筑物是人们用于某种特定用途的物质和空间，因此不太可能有什么别的东西可以充当替代品，故建筑需求的交叉弹性很小、几乎可以忽略不计。但在建筑产品内部，却的确存在一定程度上的替代性。例如：城市中心区住宅与郊区住宅；普通公寓与花园别墅……从这个意义上说，建筑需求的交叉弹性是有可能大于1的。建筑产品三、建筑产品的供给1.建筑供给的方式＊业主自用自建＊业主委托建设＊房地产开发2.建筑供给的特征＊供给与需求的对应性＊生产与流通的同步性＊产品的外部约束性3.建筑供给的弹性由于建筑产品生产周期长、一次性投入大，且大多采取订货供应的方式，故而建筑供给的弹性较小，属于缺乏弹性。建筑产品第二节建筑产品的流通与消费一、消费的基本理论消费（consume）,是人们为满足欲望而购买并使用商品或享受服务的一种经济行为。它是一切经济活动的出发点，也是其归宿点。消费者的每一次消费决策，就是一张“货币选票”，决定着市场的组成和走向。1.边际效用递减律（1）效用的含义效用（utility）,是指一个人从消费一种商品或劳务中所得到的享受或满足。它是一种主观上的感觉，而并不是客观的生理功效。－－对于同一件商品，不同的消费者有不同的效用；－－对于同一件商品，同一个消费者在不同阶段也有不同的效用。建筑产品（2）边际效用递减律边际效用（marginalutility），是指每增加一个单位的消费量所带来的效用。随着个人对某种商品消费量的增加，他从中得到的边际效用却在持续下降，这便是边际效用递减律。它表明：－－边际效用的大小，与消费欲望的强弱成正比，与消费数量的多少成反比；－－是边际效用而非总效用决定了商品的使用价值，边际效用大、则需求价格高，边际效用小、则需求价格低。建筑产品2.消费者剩余由于消费者不是依其消费的某种商品的总效用支付费用，而是按照边际效用决定该商品的价格，故产生了消费者剩余（consumersurplus)。它是指由于消费者按照最后一个单位消费品的价格支付全部单位的消费金额，于是在其所消费商品的总效用与总市场价值之间便产生了差额，使消费者得到了超出他所实际支付的额外效用。人们之所以能享受消费者剩余，原因在于：－－根据边际效用递减律，人们所消费商品的每一单位的边际效用是不同的，并且前面每一单位的边际效用都大于后面的每一单位；－－可是人们购买该商品时支付的价格却是同一的，即每一单位的价格都相等，并且是按照最后一个单位的边际效用来决定需求价格；－－于是人们便以最后一个单位的价格购买了前面每一单位的超额价值，因而从前面每一单位中都得到了效用剩余。建筑产品二、建筑产品的消费特点及其影响因素1.建筑产品的消费特点＊普遍性＊长期性＊公共性＊发展性2.建筑产品消费的影响因素＊家庭收入（恩格尔系数）＊价格＊供给（数量；质量）＊金融体系与金融产品＊法规与政策建筑产品三、建筑产品的流通1.建筑产品流通的特点＊非流动性＊可分解性＊流通费用的不明确性＊形式的多样性2.建筑产品流通的形式＊出售＊出租＊与生产并行（发生在业主委托建造中）＊收费使用建筑产品第三节建筑产品的价格、成本与利润一、价格形成理论与价格运动机制1.商品的价值与价格价格是价值的货币表现。商品的价值可分为三大部分：固定成本C，可变成本V，新增价值M。2.价格运动的影响因素＊商品的价值规律＊货币的价值变动＊市场的供求状况＊国家的价格政策建筑产品3.商品价格的形成（1）成本价格即固定成本C与可变成本V之和，是在生产中消耗的生产资料和活劳动的价值。（2）生产价格即商品的成本价格再加平均利润，表现为C＋V＋