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铜锣湾生态园第1页共39页User2019-8-24铜锣湾策划方案项目名称“铜锣湾生态园”项目单位重庆市鸿渝农业生态旅游开发有限公司地址重庆市渝北区古路镇菜子村第2页共39页目录1摘要1．1项目公司1．2市场营销1．3营运与管理1．4投资与财务2项目规划2．1铜锣湾位置及现状2．2许可经营及法律文件2．3项目总体规划3重庆市环境评估3．1区位优势3．2区域经济3．3旅游资源4度假项目概况4．1．1我国度假项目数量、结构及分布4．1．2我国度假项目行业景气情况4．1．3我国度假项目经营情况4．2休闲度假经济的特点4．2．1属于资本密集型和劳动密集行业4．2．2．对经营管理的高要求4．3休闲旅游度假发展趋势4．3．1旅游行业整体发展趋势预测4．3．2休闲度假发展趋势预测5市场、竞争和项目定位5．1重庆市度假、旅游市场分析预测5．1．1重庆市旅游业基本情况5．1．2重庆市度假项目基本情况5．1．3重庆市度假项目住宿人员状况5．1．4重庆市度假项目价格和出租率5．1．5重庆休闲度假项目市场预测5．2竞争分析5．2．1竞争对手基本情况5．2．2SWOT分析5．2．3竞争分析结论5．3项目目标定位6发展规划6．1总体设想6．2公司的发展战略步骤设想6．2．1完成铜锣湾的试营业6．2．2通过三星级认定，并成为重庆市知名生态旅游胜地6．2．3实施后期改造工程，进一步提高经济效益7市场营销7．1目标市场7．2产品与服务7．3定价7．4渠道销售7．4．1直接渠道7．4．2间接渠道7．5公关宣传策略第3页共39页7．6销售激励制度8营运和管理8．1基本业务流程8．2机构设置8．3人员配置8．4管理团队8．5遵循的标准9投资与财务评价9．1项目实施计划进度9．2投资估算9．3收入、成本费用及利润分析9．3．1住宿收入预测9．3．2餐饮收入预测9．3．3物业租赁收入预测9．3．4总收入预测9．3．5成本费用预测9．3．6利润分析9．4现金流量预测9．5财务评价10风险与对策分析10．1．1客源影响带来的风险10．1．2人力资源风险10．1．3行业竞争风险10．1．4行业特点决定风险10．2对策10．2．1客源影响对策10．2．3市场竞争风险对策10．2．4行业特点风险对策11融资计划11．1融资资金金额、方式与用途11．1．1融资金额11.1.2融资方式11.1.3融资资金用途11.2公司治理与投资者保护12.结论....................................................................................................................................第4页共39页1.摘要1.1.项目公司“铜锣湾生态园”（暂定名）管理有限公司是本策划方案建议设立的公司，它将全面取得“铜锣湾生态园”的经营权，“铜锣湾生态园”配备相应设备、设施，通过垂钓、会议接待、特色餐饮、狩猎、野生动物驯养、水上运动、沙滩排球、露营烧烤、攀岩、拓展训练及生态蔬菜等取得收入并实现利润。（一）、创新做新型社会企业：新型企业的发展宗旨是为社会的经济协调发展服务，首先为居民提供优美、舒适的生活环境；另一方面为社会经济发展提供优质的良好人居环境。我们为了该项目的经营开展，做到了精心的策划、全面地分析的先决条件，并利用国内外先进企业的科学管理方法与优秀企业专家合作，发起组织以“创新发展、回馈社会、推进群众、终身学习、追求卓越、文化浓厚、环境优美、空气清新、山清水秀”为宗旨来开发此项目。（二）、成就自己，也成就别人：在发展多种所有制经济和市场经济体制下，企业的社会角度需要新的定位，在新的基础上，也就是发展多种经济体制基础，用多种经营模式来带动企业和地方群众的发展，做社会责任的领头羊。目前整个“铜锣湾生态园”生态园总共占地约3000亩，其中：生态园林区2500亩；野生养殖区500亩；休闲养身区80亩；综合娱乐区50亩；水库80亩；停车场100亩；餐饮一条街50亩；会议宾馆40亩；广场25亩；湖滨乡村别墅150亩。“铜锣湾生态园”将是集吃、喝、玩、乐、住宿、会议和休闲养身为一体的新型生态旅游胜地。届时，“铜锣湾生态园”将可同时接纳2000人住宿、300人会议、15000人/日以上游乐及就餐。“铜锣湾生态园”将按照三星级旅游标准严格管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为重庆市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的休闲度假生态园。我国旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国休闲度假在2004年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资休闲度假的较好时机。本项目“铜锣湾第5页共39页生态园”地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，生态园周围其他生态园档次、周边自然环境相差很远，因此本项目具备较强的竞争力和良好的经营、盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使“铜锣湾生态园”加大投入，迅速形成娱乐、住宿、会议、餐饮服务能力，成为重庆市休闲度假中的管理先进、效益优良的知名生态园，给投资者以良好的回报。1.2.市场营销“铜锣湾生态园”定位于中档休闲生态园，目标市场为各类休闲人士、离退休人士、私企业主及参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来渝旅游的人员。“铜锣湾生态园”计划客房价格如下表所示。项目酒店休闲别墅备注标准间套间联排、双拼独立旺季1501206001080平季10090480880淡季7060380680年均价格1.3.营运与管理“铜锣湾生态园”将面向社会选聘优秀的旅游专业管理公司担任“铜锣湾生态园”管理，“铜锣湾生态园”将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级标准的要求进行生态园各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级要求的管第6页共39页理体系，生态园将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行（公司老总也不例外，亲戚一视同仁，甚至要求更严格）。2.项目规划2.1.生态园位置及现状“铜锣湾生态园”地处重庆市渝北区古路镇菜子村。位于渝北区东北部，东与铜锣山相邻（海拔833米）；南接重庆市区外环路出口4.5公里，渝邻高速路王家出口4公里，至重庆市区34公里；西靠重庆市空港工业园区3公里，到江北国际机场12公里，至重庆市主城区32公里；北与四川省邻水县城100公里左右。优势总结：地理、交通条件好，市区市民出游40分钟车程，交通畅通。气候、空气宜人。是一块真正的离尘不离城的风水宝地。“铜锣湾生态园”坐落铜锣山脚下，风景秀美。重庆市自2003年起将南山、歌乐山、晋云山、铜锣山等划为保护禁建山林地带，森林资源越发的稀缺珍贵，“铜锣湾生态园”恰好在此规划范围之外，因此，对于修建的“铜锣湾生态园”，不受规划的限制，将建成重庆最佳的休闲生态园之一。根据目标客户的具体定位，“铜锣湾生态园”考虑分三期开发，一期开发：主要先打造整个“铜锣湾生态园”的园林景观，使其初具雏形；二期开发：打造娱乐、餐饮、会议、住宿等，同时修建休闲养身区，通过向社会吸收闲散资金，减轻开发资金压力；最后第三期开发：通过前期吃、喝、玩、乐等的打造，为“铜锣湾生态园”聚集了相当的人气和知名气。在此基础上，再全力打造重庆顶级休闲度假别墅区，为成功人士量身定做。以旅游聚人气，以人气促旅游，以旅游带动地方发展。第7页共39页2.2.许可经营及法律文件（略）2.3.项目总体规划2.3.1.生态园林区项目功能定位：打造重庆生态园林区，不仅建设成为重庆两路的后花园、渝北的绿色氧吧，而且还为重庆市民增添了一处花卉生产基地，为那些喜欢花花草草的人们，提供了一处交流种植经验的好地方；最后还给人们提供了集吃、喝、玩、乐、休闲、度假、养身、回归自然的旅游胜地。生态园占地面积：2500亩。根据现代农业综合发展的建设理念，在5年内把该项第8页共39页目建设成为重庆市的名贵花木生产园区，重点通过自然灌溉设施、道路基础设施、观赏性设施、经济型花卉等设施、成为现代化管理，功能齐全的“高效、生态、科学、休闲”的景区。根据生态园庞大的植物博览馆，针对中小学开展“农业生产教育基地”（这也符合中央将来选拔公务员的精神指导）活动，于教于乐。钢架大棚用地80亩，（专业讲师受课以中小学生学习农业生产教育课）教育基地边，建设农村常年生产、生活用具、以及饭厅和土棚之内，建设面积约500平方米，修建农村地坝500平方米。给学生提供古老的历史农用具供娱乐、参观和学习。保护生态，生态园采取自然培养方式：用地8亩修建固定养殖场，主要提供畜粪作为有机肥料浇灌花木。（插图）2.3.2.野生养殖区针对游客向往自然、野生类的东西，特别设立野生养殖区，以供游客狩猎，充分感受那种胜利者的成就感，其乐无穷。同时还可以现场品尝美味，也可以将其带回家，让家人也尝尝。其中：①、动物野生养殖区，位于本项目东面后山，规划自然原始森林500亩，林内植被以马尾松、竹林、杂木丛林等为主，非常适宜野兔、野鸡、山鸡、生猪、山羊等生长；②、野兔、山鸡养殖：保持林中原貌，用200亩地养殖野生兔3~6万只；同时放养1.5万~2万只“草鸡”或“山鸡”供游客捕捉或射杀。发挥娱乐和吸引游客的体制第9页共39页作用，带来区内经济效益的增长。③、生猪养殖：用100亩自然林地养殖，自然生猪500~700头（放养）提供市民宰杀年猪娱乐或自用。④、山羊养殖：用200亩自然丛林，养殖羊600~800头，提供区内市民烧烤或市民宰杀。2.3.3.休闲养身区作为中老年人，都比较愿意颐养天年的氛围，年龄是一笔资产，老年人经历过几十年的风雨，都会在哲学层面去感悟生命。因此，中老年人喜欢厚重一点的东西，也就是比较愿意去领会和感受历史文化、地方艺术、宗教文明以及养生之道等等。因此，我们项目的休闲养身区就相应而生，重庆的历史文化背景不算深厚，但也不乏去处，挑选出几个富有代表性的旅游点应当轻而一举；再谈重庆的地方艺术，其他的先不看，光是重庆的地方曲艺都有不少，如川剧、川江号子等，挑选出几支代表性的剧种供游人探讨会更增加几分旅游的乐趣；重庆的宗教文明应当不用说了，有罗汉寺、真武山、老君洞、华崖寺等；而重庆的温泉就更不用多说了，则是养生的好地方。综上所述，精选几种比较适合重庆中老年的有效需求。规划：休闲养身区占地50亩，建筑面积50000㎡，其中老年公寓：15000㎡，分别按普第10页共39页标、豪标、套房、豪华套房等设置，新建1000床位供老年人休闲度假居住；度假公寓：35000㎡，分别按标间、套房、1室、2室等设置，将解决700套（1500人）的旅游住宿。地块建在该区域内靠北面，两自然山谷间，地方幽静、空气清新，环境幽雅。建筑：老年公寓：考虑到老年人出行，以及生活不便等因素，不考虑修高楼层房屋，建议以修4层楼为主。考虑到老年人的活动空间，1楼考虑修室外花园，2、3楼考虑修空中花园，4楼主要考虑屋顶花园，层层错落有至，间间采光、通风，人性化的设计，将使人有一种回顾大自然的感觉。考虑到老年人一般视力不是太好，为了尽量避免因阳光反射，对老年人造成视觉疲劳，建议房屋采光面错位布置，而且墙面颜色不宜采用深色，深色给人以一种沉重感，从而达不到休闲、放松的目的，因此，建议房屋墙面颜色彩用与大自然相协调一致的颜色——如：浅灰色、浅绿色，像这种色彩搭配，再结合地理现状，独特的江南民居建筑风格与周边的自然风貌，周密的利用，体现出一种人文文化共享美好事物的养老居住地。活动场所：室内：针对老年人的喜好，设置棋牌室、阅览室、桌球室、茶话室等，充分考虑到老年人锻炼身体，每天清晨一大早，老年人就起床，山里雾气一般比较重，如果加上下雨，室外就不适合锻炼，每套房屋配置一个室内花园，在室内活动活动也相当不错。室外：针对老年人特殊身理需求，建议在室外场所设置健身走道、