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1**写字楼物业管理项目投标书一、投标致函尊敬的**大厦物业管理招标委：大厦地处**黄金地段，占地面积13.7亩，建筑面积22810平方米，总高度为84.2米，其中地下2层，地上19层，为一类高层建筑。**大厦拟建功立业成为**一流的5A级高尚写字楼。一流的大厦自然在有一流的物业管理服务标准。通过对项目现场、项目相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我方认为自己有能力、有实力为**大厦提供与之匹配的物业管理服务。我方对**大厦未来的物业管理服务定位是：“高超、高雅、高贵、高尚”，即在高超服务中蕴涵高雅文化，让高贵客户体会高尚感觉。基本构想和思路是通过规范化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证一服务质量特性上充分体现出六个特点：(1)功能性——全面通过利用自身资源和整合社会资源，欲提供常规、代办、特约和专项等4大类别的服务，并且根据客户的变化不断扩充具体服务项目、不断扩展实际报务领域，满足客户一切有支付能力的正当需求。(2)经济性——合理兼顾发展商、业主和物业公司三方利益，按照既能拉动大厦增值、又能被社会认可、还能保证物业管理正常运行的原则，确定适中的管理服务收费标准使提供的服务具有“低收费、高标准”的最佳价格质量比。(3)安全性——可靠本公司在全国物业管理界享有盛誉的“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”将全面应用于**大厦，以确保**大厦在安全管理上的万无一失。杜绝由于管理责任导致的治安、火灾、设备等各类事故，保证客户生命不受危害、身心不受伤害、财产不受损害，(包括经济新资讯)(4)时效性——迅速坚持24小时主要项目不间断的全天候服务，明确并公告基本服务项目的到位时限，全面体现出“我就来”、“马上办”、“鼎全员之力为一个客户”的工作精神，做到即时受理、准时到达、限时完成、省时服务。2(5)舒适性——便捷导入我公司先进的星级酒店管理元素，实行一站式办公、首问责任制等对外传递简易、内部服务程序严密的管理服务方式，最大限度地减少客户麻烦、体现客户主动地位，让客户享受到我方出色的管理和服务。3二、投标书****有限公司招标代理中心：根据已收到的贵中心招标项目编号为SDSQ—WYZB-01的招标文件，末尾签字代表人被正式授权代表****物业管理公司，在此提交包括以下内容的招标文件正本一份和副本三份：(一)投标致函(二)投标书(三)经费支出预算(四)物业管理方案(五)大厦重难点分析与措施(六)分项管理(七)工作流程(八)业绩证明文件(九)管理人员配备(十)管理人员培训(十一)管理人员的管理(十二)必需的物质装备计划(十三)管理规章制度(十四)考核方法及目标(十五)档案的建立与管理通过本格式，本签字人在此声明：(一)本标书中总报价为：人民币：(二)如果我们的投标文件被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求；(三)我们同意按招标文件的规定，本投标文件有效期为30天，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束；(四)我们同意提供招标人在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可能要求与我4们的标书有关的任何资料；(五)我们认为你们有权决定中标者，认为最低报价不一不中标；(六)我们愿意遵守国家的有关规定和招标文件的收费标准；(七)如果在规定的开标日期和时间后，在投标有效期内退出投标，我们的投标保证金不要求你们退还；(八)如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价5％的履约担保金于规定时间内汇至需方指定帐号；(九)有关这次投标的正式通讯应致：地址：授权代表：电话号码：传真号码：邮政编码：开户名称：开户银行：银行帐号：授权代表人签字：投标人单位全称(印章)：****物业管理有限公司年月日5三、经费支出预算物业管理费用报价及依据本报价用成本法进行测算，并和**××大厦周边同档次行政大厦物业管理服务收费价格比较调整后获得。1．物业管理费用计算依据(1)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》［建设部1996年2月］；(2)《**物业管理等级服务收费标准(试行)的通知》［**物价局**房管局*价房字［1999］335号］；(3)我公司根据对**的市场调查确定的维修保养和人工费用标准；(4)**劳动力市场价格。2．物业管理费用构成(1)本物业管理服务费：月每建筑平方米费用￥3.615元/月·m2；(2)费用构成：1管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3办公费；4清洁费；5保安费；6低值易耗费：7物业管理单位资产折旧费；8不可预见费；9管理佣金；10法定税率。3．××大厦物业管理费用测算按建筑面积22810平方米计算。4．地下车库的收费按政府有关规定另行收取。6年经营支出汇总表费用项目月支出额(元)年支出额(万元)所占比重(％)单位面积成本(元)备注(一)人工费3545642.5543.001.554(二)办公费21432.572.600.094(三)固定资产折旧费1504l.811.820.066(四)低值易耗品摊销费11131.341.350.049(五)设施设备维护维修费2610831.3331.671.145(六)清洁费24252.9l2.940.106(七)保安费2280.270.280.010(八)不可预见费20692.482.510.091(九)管理佣金71058.538.620.311(十)法定税费42985.165.210.188按收入合计的5.5％计提合计8245098.94100.003.6157投标分项报价表（一）人工费明细表岗位人数工资标准（元）月工资额（元）备注经理120002000公共事务主管1800800出纳兼文员1700700管理员1700700环境主管1800800A级保洁员24509003200平方米配置一人绿化员l500500B级保洁员84003200机电运行部主管112001200机电运行工126007200强弱电、空调、监控系统运行值班机电维修工46002400日常维修护管部主管1800800该部门负责安全护管班长360018005800平方米配置1人A级护管员35501650B级护管员145007000小计5431650员工保险20.55％1274养老保险20.55％，管理人员购买加班及福利费8％2532工资总额的8％费用合计354568（二）办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计（元）办公费交通费日常租车估算300通讯费电话费1部，每部200元/月200手机费l部，平均每部200元/月(经理)200服装费管理人员夏装2套：100元/套，冬装2套：200元/套，(100+200)×2套×8/24(两年折旧)200护管员夏装2套：80元/套，冬装2套：120元/套，(80+120)×2套×20人/24(两年折旧)333其他员工夏装2套：80元/套，冬装2套：120元/套，(80+120)×2套×27人/24(两年折旧)450办公用品8人(办公室及班长以上人员)×20元/人(包括公共办公用品)160招待费2次，150元300合计21439（三、四）固定资产折旧费及低值易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单价（元）费用小计（元）备注办公设备原值电脑140004000打印机1150015000传真机l10001000电话机2150300复印机l80008000对讲机10100010000办公桌椅经理1800800管理人员73002100值班室62001200文件柜经理1800800部门84003200电视机110001000热水器110001000验钞机1200200沙发、茶几1800800保险柜l10001000工具设备数字万用表2200400钳形电流表2300600兆欧表l10001000工具柜45002000钻床l1500150010工具设备管道疏通机115001500电焊机l10001000冲击钻l10001000电锤120002000宣传橱窗122002200小推车3300900高压水枪115001500多功能洗地机l60006000高速抛光机160006000干风机115001500白色垃圾桶38602280不锈钢果皮箱3850019000轮式垃圾箱65003000空调清洗机l1000010000小计100280(三)固定资产折旧费计10028(残值)1504按5年折旧，折旧后残值为10%计算(四)低值易耗品摊销清洁工具l批1150063按两年摊销维修工具l批16000250保安工具l批13000125饮水机330075办公文具l批12000400其他11000200低值易耗品合计费用111311(五)设施设备维护维修费明细表费用项目子项目测算依据费用小计电梯维护维修费对外专业委托：100元/部/月/层，每部每月2000元，共4部。8000年检费200元/部/年，4部。800设备保险费60万元/部，4部共240万元，按设备原值3‰费率计算600第三者意外伤害险4部电梯作为4个投保单位，每个单位的保险费为50万元，按年5‰费率计算。833给排水系统日常维修与更换配件每月估算。1500中央空调系统清洗费用每年40000元，共12月分摊。3333水质处理制冷机组4次/年，每次1000元，12个月分摊。333维修费用根据我公司现行标准，10000元/年，12个月摊销。1250保养费用根据我公司现行标准，10000元/年，12个月摊销。833设备保险费200万元，按设备原值3‰费率计算，12个月摊销。500照明系统维修费用原值估算50万元，按原值5‰计算。2500更换费用原值估算20万元，按每年10％更新(10年更换一遍)，12个月摊销。1667监控系统维修费用原值估算50万，按每年原值的5‰计算。208更换费用按原值20万元，每年5％更换计算。833消防系统维修费用原值估算80万元，按原值3‰计算。2400更换费用原值估算30万元，按每年5％更新(20年更换一遍)，12个月摊销。1250运行养护费合计2610812(六、七、八、九)清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表费用项目子项目测算依据费用小计（元）(六)清洁费大理石抛光打蜡2次/月，每次500元。1000卫生消杀4次/月，每次100元。400清洁化粪池1次/年，每次1000元。1000清洁材料(1)共19个楼层，每层4个垃圾筒，共76个垃圾筒，每两天76个垃圾袋，每个垃圾袋0.3元，每月30天计算。342清洁材料(2)清洁剂。400雨、污水井清淤费4次/月，每次50元。200合计2425(七)保安费建筑面积22810平方米，按0.01元/平方米.月计算。228(八)不可预见费按前七个项目的3％提取。2069(九)管理佣金按前八个项目的10％提取。710513四、物业管理方案(一)****物业管理有限公司简介(略)(二)**物业的管理优势(略)(三)拟采取的管理方式1．内部管理架构（略）分公司拟配备各类人员共计54人，其中管理人员7人，作业层人员47人，管理人员均具备大专以上文化程度，并具有多年物业管理工作经验，均在全国一流物业管理公司担任过重要职务。机电运行部17人，配备有电工2人、电梯工1人、水(管)工1人、运行值班12人。在人员配备中充分考虑了**××大厦的设施设备情况，按照一专多能，各有分工又能互相配合的基本思路，挑选高素质的技术工人，以确保大厦设施设备的完好性，并提供优质的服务给大厦客户。对客户服务部人员的选配，不仅考虑到其应具有酒店管理及服务的经验或理论知识，且能充分揣摩客户心理，更将其服务意识和服务技巧方面的要求作为选择的重要条件，并在以后的工作中加强全员服务意识与技巧的培训。为确保大厦的安全，大厦护管员优先从退伍军人或警校毕业生中择优录用，并从现有的武警部队退役人员中选派2-3名作为护管的班长。护管员在上岗前进行严格的军训，以适应**××大厦高标准的保安需要。2．机构设置共设置四个部门：公共事务部、机电运行部、护管部、环境服务部。人员定编合计：54人。3．管理运作机制时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：所有对外的服务工作，均在向业主公开