搜索
金湖国际物流园前期定位及营销策划简案苏州胜楠房地产营销有限公司Suzhousunlandpropertyconsultantco.,ltd本报告将从以下几个方面来阐述胜楠对本项目的认识和操作思路:■数说金湖■金湖房地产市场研判■项目解析■项目定位初探■操盘思路概述﹡考虑到项目销售重点及难点所在，本报告仅对集中商业部分进行了阐述胜楠观点。金湖，您了解多少？第一部分金湖话你知地理位置地缘联系经济发展未来展望从地缘、经济等角度去了解金湖金湖县位于江苏省中部隶属于淮安市，在淮安南面。宝应湖、高邮湖以西地区县城南距南京133公里，东南距扬州105公里，距镇江128公里、常州256公里、无锡287公里、苏州352公里、上海399公里，县内公路密集，县道通各建制镇以及较大集镇，拥有到北京，上海，杭州，南京，苏州，等长途班车线路20条，县城内交通也十分发达，公交车和出租车共300多辆。金湖县399公里352公里256公里105公里133公里金湖话你知金湖县位于江苏省中部地区，金湖县县域面积1393.86平方公里，其中，陆地面积973.78平方公里。金湖紧邻上海，南京，扬州，处于“南京一小时都市圈”，是上海，南京的清幽“后园”，绿色“菜园子“，有机”米坛子“。金湖金湖话你知国土面积与昆山相当“十一五”时期江苏省地区生产总值与增长速度经济运行高开稳走、持续向好，综合实力明显增强。苏南、苏中、苏北三大区域均呈较快发展态势，其中苏中、苏北大部分经济指标增幅继续超过全省平均水平，对全省经济增长的贡献率达39%。以淮安、盐城为主要代表的苏北发展势头迅猛，房地产投资和开发也处于高速发展阶段。金湖话你知“十一五”期间江苏省GDP增长图江苏经济的高速发展带来以基础设施和房地产为主要代表的固定资产投资的高速增长，尤其是苏北地区，固定资产投资连续三年出现25%以上增长。随着基础设施的不断完善，城市与城市之间的联系将更为紧密，城市的规模也急速扩大，城市环境也将得到更大改善，凡此种种，对于区域房地产开发和发展将起到极大的助推作用。“十一五”期间江苏省固定资产投资与增长速度金湖话你知第一产业第二产业第三产业35.429.435.22005年GDP比重第一产业第二产业第三产业37.515.547伴随着金湖县工业化和城镇化的推进，金湖的产业结构日趋合理，经济活力明显增强。根据昆山等发达县域经济发展表明，金湖正迎来房地产发展的高峰期。2010年GDP比重“十一五”期间金湖产业结构比较金湖话你知•2002年底，金湖县总户数126623户，总人口359218人。城镇常驻人口即非农业人口93059人，城市化率为25.91%。•２００５年末全县总户数１２.９２万户，总人口达３６.０万人，人口数比上年增长０.９５％。城乡居民收入稳中有增，全县农村居民人均纯收入达４４１９元，比去年同期增长１０.０％；农村居民人均消费支出３６６５元，比上年增长１０.０％。城镇居民人均可支配收入达８９２５元，比上年增长１４．４％，人均消费支出５８８５元，比上年增长９．０％。２００５年在岗职工平均工资１２５１３元，比去年同期增长１４.１％。年末城乡居民储蓄存款余额２４.４７亿元，比年初增加３.３８亿元，人均达６８３０元。经济的迅猛发展将大大加快城市化进程，并大大增强对人才的吸附作用，从而推动产业的升级、经济结构的调整、人口的急剧增加和城市的转型。金湖话你知金湖话你知根据相关数据，金湖全年城镇居民人均可支配收入9912元，比上年增长11.1%；人均消费性支出6459.2元，增长9.8%，食品支出占人均消费性支出的比重为38.5%。根据农村住户调查，全年农村居民人均纯收入4814元，比上年增长8.9%；人均生活消费支出4234元，增长15.5%，食品支出占人均生活消费支出的比重为49.3%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅面积为31.9平方米，农村居民人均住房面积为37.3平方米。2009年统计数据人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（亿元）固定资产投资（亿元）居民人均可支配收入（元）人均居民储蓄存款（元）涟水县108.55133.9712342元/1842美元71.66119357236洪泽县38.8789.8623118元/3450美元48.45144179802盱眙县75.95129.116998元/2537美元103.81147107814金湖县36.2783.2122942元/3424美元42.781465513103在横向比较中，金湖在淮安下辖四县中居民的收入和人均经济状况是最高和最强的；从居民人均收入和人均存款来看，2010年的金湖相当于昆山2003年水平（昆山2004年人均15011元，人均存款），人均GDP则相当于2000年的昆山昆山水平。金湖话你知地区生产总值构成数据（2009年）单位：亿元市县地区生产总值指数(上年=100)三次产业占GDP比重(%)地方财政一般预算收入占GDP比重（%）外贸依存度（％）第一产业第二产业第三产业淮安市114.215.248.336.58.613涟水县114.328.141.630.25.75.2洪泽县11418.644.237.28.43.3盱眙县114.220.847.331.96.82.5金湖县113.918.344.7376.67.1金湖话你知从产业结构上来看，金湖的产业结构是先进，最接近发达地区三产结构的，经济的对外联系度在四县中也是最活跃的。淮安市各县2009年固定资产投资完成额单位：亿元市县固定资产投资房地产开发投资住宅新增固定资产商品房屋销售建筑面积(万平方米)住宅房地产投资/固定资产总投资淮安市682.95182.15141.11247.01531.34473.5126.67%涟水县71.6617.4915.2111.5765.261.1324.41%洪泽县48.4512.58.5434.5626.9524.7225.80%盱眙县103.8122.4117.2511.9678.5867.0721.59%金湖县42.7811.277.5431.5451.3845.1426.34%金湖话你知相较于淮安其他县，金湖的固定资产投资和房地产开发投资是最少的，但增长速度却是最快的。小结•随着市场经济的发展，金湖的经济也在稳定快速发展的行列中。2010年全县实现地区生产总值100.1亿元，同比增长20.3%；全社会固定资产投资110亿元，同比增长54.9%；财政总收入18.08亿元、地方一般预算收入8.75亿元，同比分别增长58.5%、59.1%；城镇居民人均可支配收入16707元，同比增长14%；农村居民人均纯收入7605元，同比增长12%。•2009年，金湖工业销售135亿，税收8.72亿，位居江苏省县级第一。•未来金湖将坚持以精细管理提升品位，着力推进城市管理向数字化、常态化、制度化转变，每年创建省级康居示范村2个、市级康居示范村3个，建成国家卫生县城、国家文明县城。到“十二五”末，县城人口达18万，建成区达26平方公里。•金湖的经济发展将极大的推动房地产开发和投资的快速发展，并拉动房地产消费和投资需求。金湖话你知第二部分金湖房地产市场大局观察片区了解个盘详解趋势研判从宏观层面和个盘层面去研究金湖房地产市场在房地产新政的密集调控下,三线城市的淮安也受到了一定程度的影响,但相对而言,对于房地产开发刚刚起步而言的四线县级城市而言,影响甚微,究其因有二:首次置业刚性需求是楼市的绝对主体,对外经济交往的相对封闭的本地居民投资渠道十分有限。与此同时，相较于其他三个县，金湖可用“一枝独秀”来形容。一日成交数据引发的思考…金湖楼市观察一日成交数据引发的思考…与此同时，我们也关注到，金湖房地产供应量尤其是商业地产的供应量十分巨大，甚至超过了淮安市经济发展最快的经济开发区，由此带来的集中大量供应的问题也容不得轻视。金湖楼市观察金湖楼市观察淮安各县区住宅成交占比在淮安大市范围内，金湖的地产开发处于高速发展阶段，可以预见，随着金湖城市化的推进，金湖的房地产开发会越来越成为淮安的重点开发区域。淮安各县区住宅成交占比金湖县2010年度土地出让情况•本计划年度内，要求所有的工业用地、经营性用地必须做到净地出让，公开交易方式成交。计划出让国有土地3300亩。•（一）按指标来源分•2010年度土地出让计划3300亩，其中使用新增建设用地1300亩，使用存量建设用地2000亩。（详见下表）•（二）按用途分•总量3300亩计划按土地用途分为：工业用地1800亩，经营性用地1500亩（详见下表）单位：亩合计新增量存量出让计划330013002000单位：亩合计工矿仓储用地经营性用地出让计划330018001500金湖楼市观察为了方便对金湖房地产市场做一个全面的分析，根据金湖城区规划的方向，我们将房地产划分为城中、城东、城南、城北、城西五大板块进行分析和研究。城东：政府规划为商贸中心，目前主要以商业地产开发为主，包括金湖建材城、金湖农机城等。城西：金湖经济开发区所在地，以中低端住宅开发为主，如景秀湾家园等，楼盘相对较少。城南：未来的金湖的行政中心，诸多公建如法院、检查院和人民医院等均在此。住宅开发量较大，代表楼盘有橄榄湾。城中：金湖现在的行政和商业中心，也是金湖目前人口集中度和房屋价格最高的区域，代表楼盘有兰亭·熙园和盛世豪庭等。城北：相对落后，目前无明确定位，市场调查中未涉及。市中心板块均价3900城西板块均价2900城北板块未知城东板块均价2500城南板块均价3300金湖房地产市场分析金湖楼市观察（以上为住宅平均价格）金湖房地产地图金湖经济开发区城中代表楼盘：兰亭·熙园住宅均价3900元/平米街铺：11000元/平米纯商业代表：香港城、华润苏果城东代表楼盘：金湖建材城住宅均价2600元/平米街铺：4600元/平米内铺：2000元/平米城南代表楼盘：金建·橄榄湾住宅均价3300元/平米街铺：7000元/平米城西代表楼盘：景秀湾嘉园住宅均价2900元/平米街铺：6000元/平米城中—老城区老城区是金湖经济最为活跃的区域，也是商业高度发达，目前房地产价格最高的区域；商业地产价格水平在12000~18000元/平米。城中—老城区·商业营业面积270000平方米左右层数总地面3层销售状况共944套，现可签约906套,即销售38套项目概况华润苏果地处金湖西路和新民路交界处，两面环路，环城。项目总投资1.2亿元，由县交通局引资，位于原县汽车站，将于今年底前建成，是苏北目前县级最大的集购物、休闲为一体的大型购物广场坐落在金湖成熟商业街上。主力商铺面积20平米。由于是块状商业，得房率仅53%。销售策略开发商已与华润苏果签订了20年的租约合同；甲方按照销售总金额的10%每年返租。业态形式主要以华润苏果超市为主，引进了KFC，另有小型生活配套店。价格肯德基的铺位的一二两层价格在15000元/平米左右，还有上升趋势，二层7000-8000元/平米，三层3000-4000元/平米，沿街外铺13000元/平米左右。华润苏果香港城由开发运营苏州常熟服装城的开发商—金湖汇丰房地产有限公司开发，总建筑面积60000平方米，首付5万元起，拥有市中心独立临街商铺。永久产权，政府一号工程，填补金湖中高档消费大专业交易市场空白，临街铺价格16000元/平米。城中—老城区营业面积60000平方米左右层数地面3层销售状况共1066套，现已签约463套项目概况地处金湖城市核心区域——金湖路7号。县政府重点打造的商业，商务黄金大道，现有华润苏果，KFC,家和国际家居广场。商业氛围浓厚，已形成金湖商业中心，堪称“黄金地段”。优惠政策5.8米超大层高，买一得二带租约商铺，3年保证年收益8%业态形式主要以生活购物为主，其次餐饮、娱乐、休闲餐饮等行业。均价一层13000元/平米二层6000-7000元/平米三层4000-5000元/平米香港城香港城业态规划二层三层一层1、化妆，洗涤区2、休息服装区3、日用品区4、小家电区5、童装，淑女装1、品牌女装2、餐饮，娱乐一条街3、银行，电子产品4、金首饰1、